Rechtbank Leeuwarden, 29-03-2007, BG3911, AWB 06/1987

RECHTBANK LEEUWARDEN

Sector bestuursrecht, belastingkamer

Procedurenummer: AWB 06/1987

Procesverloop

1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres A] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 198.400,--.

1.2 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 juli 2006 de waarde gehandhaafd.

Eiser heeft daartegen bij brief van 18 augustus 2006, ontvangen bij de rechtbank op 22 augustus 2006 , beroep ingesteld. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 juli 2006 de waarde gehandhaafd.

1.3 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 februari 2007 te Leeuwarden.

Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [gemachtigde].

Motivering

Feiten

2.1 Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat vast dat

eiser eigenaar is van de onroerende zaak, de eerste en tweede verdieping van een monumentaal pand uit 1747.

Geschil

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2 Eiser stelt -zakelijk weergegeven- dat de vastgestelde waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde per de vorige waardepeildatum. Het betreft een verouderde kantoorruimte, hetgeen leidt tot een verhoogd leegstandsrisico. Verder is sprake van geluidsoverlast van een naastgelegen discotheek.

3.3 Ten aanzien van [adres A] te [woonplaats] heeft verweerder verwezen naar een taxatierapport, opgemaakt op 18 september 2006 door [gemachtigde], beëdigd Woz-taxateur te Leeuwarden. In dit rapport is geconcludeerd dat er is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening in die zin dat er bij nader inzien moet worden uitgegaan van twee objecten, [adres A] en [adres B]. In het rapport is de waarde van [adres A] vastgesteld op € 80.000,-- Verweerder is van mening dat de beschikking op basis van vaste jurisprudentie in stand kan blijven, omdat het object [adres A] kleiner van omvang is geworden. Eiser heeft dit, ook desgevraagd ter zitting, niet bestreden. De rechtbank ziet geen aanleiding verweerder hierin niet te volgen. De rechtbank wijst partijen er op dat verweerder een afzonderlijke beschikking zal dienen af te geven voor [adres B], waartegen eiser desgewenst een rechtsmiddel zal kunnen aanwenden.

Beoordeling van het geschil

4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2 Op verweerder rust – bij betwisting – de bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde.

4.3 Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Met de in het, naar het oordeel van de rechtbank goed onderbouwde, taxatierapport vermelde vergelijkingspanden en de gehanteerde huurwaarde kapitalisatiemethode heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de in het verweerschrift bepleite waarde van de onroerende zaak van € 80.000.,--. op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder de huurkapitalisatiefactor heeft vastgesteld op 8,0. De rechtbank is van oordeel dat hiermee ook voldoende rekening is gehouden met de staat van de kantoorruimte. Verder heeft verweerder, mede gelet op de huurprijs die eiser zelf heeft gehanteerd in de onderhavige periode, gebruik gemaakt van een gematigde huurwaarde. De rechtbank acht het niet relevant of de bestemming van de onroerende zaak bedrijfsmatig is of wonen, zoals eiser ter zitting heeft aangegeven, nu niet gebleken is dat er überhaupt sprake is van geluidsoverlast. In ieder geval is de rechtbank niet gebleken dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de geluidsoverlast van de naastgelegen discotheek.

4.4 Het is de rechtbank niet gebleken dat verweerder is uitgegaan van een verkeerde berekening van de oppervlakte van eisers onroerende zaak. Eisers grieven omtrent de inhoud van de onroerende zaak kunnen hem niet baten. Eiser gaat immers uit van een inhoudsberekening aan de hand van inwendige maten, terwijl in het taxatierapport, zowel bij de onderhavige onroerende zaak als bij de vergelijkingspercelen, op basis van de NEN 2580 is uitgegaan van de bruto inhoud. Het is de rechtbank niet gebleken dat de bouwtekening waar verweerder van is uitgegaan niet juist is. Eiser heeft aangevoerd dat de waarde ten opzichte van het vorige WOZ-tijdvak te sterk is gestegen per de vorige waardepeildatum van 1 januari 1999. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen echter mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. De waarde van de onroerende zaak is vastgesteld op basis van marktgegevens rond de waardepeildatum. De stijging ten opzichte van de waarde ten opzichte van de vorige waardepeildatum speelt derhalve geen enkele rol. De desbetreffende beroepsgrond van eiser faalt daarom. Ook anderszins heeft eiser geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen.

4.5 Nu de bij beschikking vastgestelde waarde door verweerder niet aannemelijk is gemaakt, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren. De rechtbank stelt de waarde vast op de door verweerder bij verweerschrift bepleite waarde van € 80.000,--.

Proceskosten

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond.

- vermindert de vastgestelde waarde van [adres A] tot € 80.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;

- gelast dat de gemeente Leeuwarden het door eiser betaalde griffierecht van € 38,-- vergoedt.

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:

- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.