Gerechtshof Leeuwarden, 12-11-2010, BO4277, BK 10/00036 Overdrachtsbelasting

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector belastingrecht

nummer 10/00036

uitspraakdatum: 12 november 2010

1.1 Belanghebbende heeft op 1 november 2005 ter zake van de verkrijging van onroerende zaken op aangifte voldaan een bedrag van € 2.580.000 aan overdrachtsbelasting.

1.2 Belanghebbende heeft tegen de voldoening van dit bedrag bezwaar gemaakt en verzocht om teruggaaf van voormeld bedrag, welk verzoek bij uitspraak van de Inspecteur is afgewezen.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 28 januari 2010 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier.

1.6 Het onderzoek ter zitting van de zaak heeft plaatsgehad op 21 oktober 2010 te Leeuwarden. Aldaar zijn verschenen de gemachtigde van belanghebbende, mr. A, bijgestaan door B en C, beiden werkzaam bij belanghebbende. Namens de Inspecteur is verschenen D, bijgestaan door mr. E.

1.7 Beide partijen hebben ter zitting een pleitnota overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Deze pleitnota’s rekent het Hof tot de stukken van het geding.

1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2.1 Belanghebbende houdt zich - gezien haar statuten - bezig met de exploitatie en het beheer van ongeveer 20.000 huurwoningen in de provincie Friesland. Zij is een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet.

2.2 De doelstelling van belanghebbende luidt volgens artikel 3 van haar statuten als volgt:

"De stichting exploiteert een private onderneming, die geïnspireerd door maatschappelijke visies op mens en samenleving, zich uitsluitend ten doel stelt op het gebied van wonen werkzaam te zijn en daarbinnen:

1. te werken aan een sociaal verantwoorde woonkwaliteit voor ieder, met het accent op diegenen die een zwakke positie innemen op de woonmarkt en

2. te werken aan de leefbaarheid in haar werkgebied, met als invalshoek wonen."

2.3 De activiteiten van belanghebbende bestaan voor meer dan 50% uit de verhuur van sociale huurwoningen. Daarnaast is belanghebbende betrokken bij stedelijke vernieuwings¬projecten en verricht zij commerciële activiteiten.

2.4 De Stichting F (hierna: F), gevestigd te L, is een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet. Haar doelgroep omvat de huisvesting van ouderen en gehandicapten en met name diegenen die niet zelf in woonruimte kunnen voorzien.

2.5 Het F heeft in haar jaarverslag over het jaar 2005 aangekondigd, dat zij tot een ingrijpende transformatie van haar huidige bezit aan onroerende zaken heeft besloten vanwege de vaststelling van een strategisch voorraadbeleid voor de jaren 2005-2015. Daarbij heeft zij zich voorgenomen aanzienlijk te investeren in de kwaliteit van de woningvoorraad. Daartoe heeft zij haar werkingsgebied binnen Nederland beperkt, waarbij zij onder andere heeft besloten haar woningbezit in Friesland te verminderen.

2.6 Belanghebbende heeft aanvankelijk belangstelling getoond voor de overname van het woningbezit van F in de drie noordelijke provincies. Daartoe is tussen belanghebbende en F in 2003 een intentieovereenkomst gesloten, gericht op de overdracht van het woningbezit van F in Friesland, Groningen en Drenthe aan belanghebbende.

2.7 Onder andere in verband met de onder punt 2.6 vermelde voorgenomen overdracht, heeft belanghebbende het Ministerie van Financiën in haar brief van 20 oktober 2004 verzocht om kwijtschelding van overdrachtsbelasting ingevolge onderdeel 4, sub b, van de kwijtscheldingsresolutie van 27 december 1988, nr. IB88/1084 (hierna: de Kwijtscheldingsresolutie).

2.8 De voorzitter van het managementteam van de Belastingdienst/Centrum voor proces- en productontwikkeling heeft namens de Staatssecretaris van Financiën het onder 2.7 vermelde verzoek in zijn brief van 17 maart 2005 afgewezen en tevens aangegeven dat hij toepassing van de hardheidsclausule van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: AWR) op andere gronden niet mogelijk acht. In deze brief staat onder andere het volgende:

"(…) Het is de vraag of in casu is voldaan aan het vereiste in de resolutie dat de overdracht van de onroerende zaken plaatsvindt in het kader van een gehele of gedeeltelijke taakoverdracht (...). U lijkt er daarbij, ten onrechte, van uit te gaan dat, met name waar het betreft F, de uitsluitende overdracht van woningbezit óók al is aan te merken als een overdracht van een (gedeelte van) een ten algemene nutte verrichte taak. Voorts blijkt uit uw brief en de daarbij meegezonden bescheiden (...) niet dat Y (...) en F dezelfde, ten algemene nutte werkzaamheden verrichten (waarbij zij opgemerkt dat activiteiten die uitsluitend bestaan in de exploitatie van onroerende zaken niet worden aangemerkt als werkzaamheden ten algemene nutte). Ten slotte is, gelet op de koopsom die verkrijger voor de over te dragen woningen moet betalen, niet voldaan aan de voorwaarden dat commerciële factoren geen rol mogen spelen. De kwijtscheldingsresolutie kan, gelet op het vorenstaande, niet van toepassing zijn. (…)"

2.9 In de loop van 2005 is de onder 2.6 vermelde intentieovereenkomst ontbonden en zijn belanghebbende en F nader overeengekomen dat uitsluitend het Friese vastgoedbezit door belanghebbende zal worden overgenomen. Dit vastgoed bestaat uit 11 complexen van aan senioren verhuurde ouderenwoningen en twee aan zorgstichtingen verhuurde verzorgingshuizen met in totaal 173 verzorgingsplaatsen. De koopsom voor deze onroerende zaken is blijkens de overeenkomst van koop en verkoop van 23 september 2005 vastgesteld op € 43.000.000. Deze koopsom is gebaseerd op de boekwaarde van de onroerende zaken bij F. Deze boekwaarde is de som van de contante waarden van de toekomstige verhuuropbrengsten van de onroerende zaken verminderd met de som van de toekomstig verhuurkosten daarvan. Op de aldus vastgestelde boekwaarde van € 45.962.567 (per 31 december 2004) is een korting toegepast wegens de door belanghebbende mogelijk verschuldigde overdrachtsbelasting.

2.10 Bij akte van levering van 1 november 2005 heeft belanghebbende voornoemde onroerende zaken verkregen van de F. Belanghebbende heeft ten aanzien van de geleverde onroerende zaken de contractspositie van F als verhuurder overgenomen.

2.11 Huurders hadden bij de F serviceabonnementen afgesloten op grond waarvan bepaalde onderhouds- en reparatiekosten die normaal voor rekening van de huurder zouden komen, door de F werden uitgevoerd. Het F had de uitvoering van deze diensten alsmede haar eigen onderhoudswerkzaamheden middels onderhoudscontracten uitbesteed aan derden. Belanghebbende heeft deze serviceabonnementen en onderhoudscontracten overgenomen.

2.12 Bij het onderdeel considerans in de bij punt 2.10 vermelde akte staat het volgende:

"De comparanten verklaren het navolgende.

In aanmerking nemende:

- dat verkoper specifieke know-how heeft terzake van de huisvesting van ouderen;

- dat deze know-how betreft, zonder uitputtend te zijn, kennis op het gebied van WoonServiceZones, kennis ten aanzien van het initiëren/ontwikkelen van nieuwbouw projecten, alsmede (in dit kader) een netwerk aan relaties;

- dat verkoper in dit kader een pakket onroerende goederen bezit in Friesland, specifiek gericht op de huisvesting van ouderen;

- dat koper dit totale pakket in eigendom wenst te verwerven en dat zij tevens gebruik wenst te maken van de know-how van verkoper;"

2.13 In een verklaring gehecht aan de akte van levering geeft de notaris aan dat ter zake van de verkrijging een bedrag van € 2.580.000 aan overdrachtsbelasting is verschuldigd. Dit bedrag is door de notaris namens belanghebbende op aangifte voldaan.

3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de Inspecteur terecht het beroep van belanghebbende op de Kwijtscheldingsresolutie heeft afgewezen. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en de Inspecteur beantwoordt deze bevestigend.

3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Hetgeen partijen daaraan ter zitting hebben toegevoegd is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de Inspecteur en vernietiging van de aanslag.

3.4 De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4.1 Tussen partijen is niet in geschil dat uit de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: de Wet) voortvloeit, dat belanghebbende overdrachtsbelasting verschuldigd is over de verkrijging van de onroerende zaken. Belanghebbende beroept zich op de Kwijtscheldingsresolutie teneinde kwijtschelding van de overdrachtsbelasting te bewerkstelligen.

4.2 In de Kwijtscheldingsresolutie is bepaald, dat een tegemoetkoming wordt verleend ten bedrage van de verschuldigde overdrachtsbelasting indien een binnen Nederland gevestigde instelling die werkzaam is in het algemeen belang, een gedeelte van haar taak onderbrengt bij een andere instelling en daarbij de op dat gedeelte van haar taak betrekking hebbende activa en passiva overdraagt aan die andere instelling. Daarbij geldt het vereiste dat bij de overdracht commerciële factoren geen rol spelen, hetgeen onder andere betekent dat de overdragende instelling in het algemeen geen koopsom mag bedingen. Voorts moeten de overgedragen onroerende goederen bij beide instellingen dienstbaar zijn aan dezelfde, ten algemene nutte te verrichten werkzaamheden.

4.3 In het Kwijtscheldingsbesluit ontbreekt een toelichting op de vereisten dat de instelling werkzaam moet zijn in het algemeen belang en de werkzaamheden ten algemene nutte moeten zijn verricht. Evenmin biedt de Wet een uitwerking daarvan. Gelet op de bewoordingen van de Kwijtscheldingsresolutie sluit het Hof voor de uitleg van deze vereisten aan bij de jurisprudentie zoals deze gevormd is over algemeen nut beogende instellingen. Deze wijze van uitleg vindt zijn bevestiging in het Besluit Staatssecretaris van Financiën van 24 juni 2009, nr. CPP2009/773M, Stcrt. 2009, 9970, waarin de Staatssecretaris het onderdeel 4 van het Kwijtscheldingsbesluit heeft vervangen. Dit nieuwe besluit is van toepassing op algemeen nut beogende instellingen als bedoeld in artikel 6.33, eerste lid, onderdeel b, van de Wet inkomstenbelasting 2001.

4.4 In het arrest van de Hoge Raad van 12 mei 2006, nr. 40.684, LJN AT8202, BNB 2006/267 heeft de Hoge Raad bepaald, dat instellingen slechts als algemeen nut beogende instelling kunnen worden aangemerkt, indien komt vast te staan dat door hun werkzaamheden het algemeen belang minstens in gelijke mate wordt gediend als een particulier belang. Daarnaast is vereist dat de instelling het algemeen nut "beoogt"; daarvan is pas sprake indien de werkzaamheden van de instelling rechtstreeks erop gericht zijn enig algemeen belang te dienen. Het gaat daarbij dus niet om de vraag of ten gevolge van die werkzaamheden om enigerlei reden (indirect) het algemeen belang gediend is.

4.5 Belanghebbende verhuurt woningen en verzorgingshuizen aan senioren en zorgstichtingen. Tevens zorgt zij voor het onderhoud van deze onroerende zaken en sluit zij serviceabonnementen met huurders af. Met de verhuur van een woning aan een huurder tegen een, mogelijk niet volledig kostendekkende, huurprijs, wordt naar het oordeel van het Hof op de eerste plaats het (particuliere) belang gediend van de huurder; er wordt immers voorzien in de behoefte aan woonruimte dan wel, voor zover het de verzorgingshuizen betreft, het kunnen bieden van onderdak en zorg aan ouderen. De aanvullende werkzaamheden terzake van het onderhoud die belanghebbende verricht, dienen eveneens het particuliere belang van de huurder.

4.6 Voor wat betreft het dienen van een algemeen belang, oordeelt het Hof dat daarvan eveneens sprake is. Belanghebbende dient met haar werkzaamheden in die zin het algemeen belang, dat zij daarmee een sociaal verantwoorde woonkwaliteit en een leefbare woonomgeving nastreeft. Door het ontbreken van een commercieel oogmerk is zij in staat ook degenen die een zwakke positie hebben op de woningmarkt, een woning aan te bieden en investeringen te doen in het woonklimaat en de woonomgeving die geen of onvoldoende rendement opleveren. In zoverre is het algemeen belang gediend met de werkzaamheden van belanghebbende. Belanghebbende heeft echter naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt, dat met haar werkzaamheden het algemeen belang minstens in gelijke mate als het particulier belang gediend is geweest.

4.7 Het Hof is daarom van oordeel dat belanghebbende niet aangemerkt kan worden als een algemeen nut beogende instelling. Daarmee voldoet zij niet aan één van de eisen die de Kwijtscheldingsresolutie stelt aan het verlenen van een tegemoetkoming. Reeds hierom is de Kwijtscheldingsresolutie niet op de verkrijging door belanghebbende van toepassing. De toets of belanghebbende aan de andere vereisten van de Kwijtscheldingsresolutie heeft voldaan, laat het Hof dan ook achterwege.

4.8 Voor zover belanghebbende zich erop beroept, dat door handelingen van de Belastingdienst in het verleden bij haar het vertrouwen is gewekt dat de Kwijtscheldingsresolutie ook in haar geval toegepast kon worden, is dit vertrouwen, zo dat er al geweest zou zijn, opgezegd doordat namens de Staatssecretaris van Financiën in de onder 2.8 genoemde brief van 17 maart 2005 aan belanghebbende is medegedeeld, dat de Kwijtscheldingsresolutie niet van toepassing is op de verkrijging van de onroerende zaken van F. De uitspraak van het gerechtshof te ’s-Hertogenbosch van 24 januari 2008, nr. 06/00436, LJN BC6791 kan evenmin vertrouwen wekken, nu dit geen bestuursorgaan is en de Staatssecretaris van Financiën in zijn toelichting op het intrekken van zijn cassatieberoep tegen deze uitspraak van 17 april 2008, nr. DGB 2008-1430 heeft opgemerkt het oordeel van dit hof dat toegelaten Woningwetinstellingen als algemeen nut beogende instelling kunnen worden aangemerkt, niet te delen, maar dat hij om andere redenen heeft besloten het cassatieberoep in te trekken.

4.9 Nu uit de Wet voortvloeit dat belanghebbende over deze verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd is, zij zich niet op de Kwijtscheldingsresolutie kan beroepen en het vertrouwensbeginsel evenmin aan de heffing in de weg staat, heeft de Inspecteur terecht het beroep op de Kwijtscheldingsresolutie afgewezen.

slotsom

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer)

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.