Gerechtshof Leeuwarden, 04-12-2012, BY5282, BK 11/00218 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector belastingrecht

nummers: 11/00218, 11/00219, 11/00220, 11/00221, 11/00222 en 12/00327

uitspraakdatum: 4 december 2012

1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010 voor de navolgende onroerende zaken (hierna tezamen: de onroerende zaken) vastgesteld als volgt:

- a-straat 10 te L op € 163.000;

- a-straat 14 te L op € 55.000;

- a-straat 16 te L op € 58.000;

- a-straat 18 te L op € 77.000;

- a-straat 20A te L op € 152.000;

- a-straat 22 te L op € 1.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarden van a-straat 14, 16, 18, 20A en 22 gehandhaafd. Met betrekking tot a-straat 10 is in de uitspraak op bezwaar niets vermeld.

1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 1 juni 2011 ten aanzien van a-straat 10 niet-ontvankelijk verklaard, ten aanzien van a-straat 14, 16 en 22 ongegrond verklaard en ten aanzien van a-straat 18 en 20A gegrond verklaard en de vastgestelde waarden van de laatstgenoemde onroerende zaken verminderd tot respectievelijk € 55.000 en € 140.000. Voorts heeft de Rechtbank de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende en gelast dat de gemeente Dongeradeel het griffierecht aan belanghebbende betaalt.

1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend tevens houdende incidenteel appel. Belanghebbende heeft het incidentele hoger beroep van de Heffingsambtenaar beantwoord.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2012 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende bijgestaan door mr. A, als de gemachtigde van belanghebbende en namens de Heffingsambtenaar B bijgestaan door C, taxateur.

1.7 De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd.

2. Feiten

2.1 Belanghebbende was op 1 januari 2010 eigenaar van de onroerende zaken.

- a-straat 10 (nummer 12/00327) betreft een vrijstaande woning uit 2006;

- a-straat 14 (nummer 11/00218) betreft een twee-onder-één-kapwoning uit circa 1910;

- a-straat 16 (nummer 11/00219) betreft een twee-onder-één-kapwoning uit circa 1910;

- a-straat 18 (nummer 11/00220) betreft een vrijstaande woning uit circa 1900, met een aanbouw uit 1970;

- a-straat 20A (nummer 11/00221) betreft een vrijstaande woning uit 2006;

- a-straat 22 (nummer 11/00222) betreft een voormalige steenfabriek met vier loodsen.

2.2 De woningen a-straat 10 tot en met 20A zijn gesitueerd op het terrein van a-straat 22, een voormalige steenfabriek gelegen aan D tussen M en L. Het terrein is omsloten door een hekwerk.

2.3 Belanghebbende heeft de voormalige steenfabrieklocatie, met uitzondering van de woningen a-straat 10, 18 en 20A op 30 december 2010 verkocht en geleverd voor € 1.200.000. In dezelfde akte is opgenomen dat de koper het recht van eerste koop heeft op de woningen die van de verkoop zijn uitgezonderd.

2.4 Ter zitting is naar voren gekomen dat de woningen a-straat 10 en 20A op 1 januari 2009 werden bewoond door de zonen van belanghebbende. A-straat 14, 16, en 18 werden op 1 januari 2010 niet gebruikt. Dit geldt ook voor a-straat 22.

2.5 Ter zitting is voorts naar voren gekomen dat de onroerende zaken in het kalenderjaar voorafgaande aan het kalenderjaar waarvoor de waarde is vastgesteld, geen wijzigingen hebben ondergaan in de zin van artikel 18 van de Wet WOZ.

2.6 De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende betreffende a-straat 10 niet-ontvankelijk verklaard en het beroepschrift, in zoverre, doorgestuurd aan de Heffingsambtenaar als bezwaarschrift. De Heffingsambtenaar heeft op 12 augustus 2011 voormeld bezwaar wegens overschrijding van de bezwaartermijn niet-ontvankelijk verklaard. Het tegen deze uitspraak gerichte beroep van belanghebbende is door de Rechtbank op 24 juli 2012, nummer AWB 11/2555, ongegrond verklaard voor zover het was gericht tegen de niet-ontvankelijkverklaring van het bezwaar.

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2009. Het geschil spitst zich toe op de vraag of de Heffingsambtenaar de objecten juist heeft afgebakend, en of het beroep van belanghebbende ten aanzien van a-straat 10 terecht niet-ontvankelijk is verklaard.

3.2 Belanghebbende stelt dat zijn bezwaar mede betrekking had op a-straat 10 en dat dit ten onrechte zowel door de Heffingsambtenaar, als door de Rechtbank, niet is onderkend. Belanghebbende stelt dat uitgegaan dient te worden van een samenstel en voert daartoe aan dat hij eigenaar is van het gehele complex, dat het terrein omsloten is door een hekwerk en dat het ontsloten wordt door één toegangsweg. Belanghebbende bepleit voor de woningen a-straat 10 en 20A een waarde van respectievelijk € 34.000 en € 16.000 en voor a-straat 14, 16, 18 en 22 een waarde van nihil. Ter onderbouwing van deze waarden verwijst belanghebbende onder meer naar een in zijn opdracht door WOZ-taxateur E opgemaakt taxatierapport. De verkoop van 30 december 2010 dient in de visie van belanghebbende buiten beschouwing te blijven.

3.3 De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat a-straat 10 niet in het bezwaar was begrepen en dat belanghebbende in zoverre terecht niet in het beroep is ontvangen. Ten aanzien van de overige onroerende zaken stelt de Heffingsambtenaar dat deze juist zijn afgebakend en dat de waarde van de onroerende zaken a-straat 14, 16, en 22 juist is vastgesteld. In het incidenteel appel stelt de Heffingsambtenaar dat de waarde van a-straat 18 en 20A nader moet worden vastgesteld op respectievelijk € 71.000 en € 150.000.

3.4 Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Overwegingen omtrent het geschil

Ontvankelijkheid a-straat 10

4.1 Ter zitting is de onderhavige aanslag gemeentelijke belastingen en aanslag-specificatie overgelegd. Gelet op de volgorde van de beschikkingen op de aanslag; a-straat 14, 16, 18, 22, 10 en 20A en de bewoordingen van het bezwaarschrift van belanghebbende “Hierbij maak ik bezwaar tegen de W.O.Z./O.Z.B beschikking a-straat 14 t/m 22 te L” onder vermelding van het aanslagnummer en het totaal bedrag van de aanslag acht het Hof aannemelijk dat het bezwaar van belanghebbende mede was gericht tegen de voor de onroerende zaak a-straat 10 vastgestelde waarde. Nu de Heffingsambtenaar niet heeft onderkend dat het bezwaar ook zag op a-straat 10 en de Rechtbank het daartegen gerichte beroep niet-ontvankelijk heeft verklaard, is het tegen dit oordeel gerichte hoger beroep, in zoverre, gegrond. Het Hof zal de zaak betreffende a-straat 10 voor behandeling terugwijzen naar de Heffingsambtenaar.

A-straat 14, 16, 18, 20A, en 22

4.2 Op grond van artikel 16 van de Wet WOZ wordt, voor zover hier van belang, voor de toepassing van die wet als één onroerende zaak aangemerkt een gebouwd eigendom en een ongebouwd eigendom, en een gedeelte daarvan dat blijkens zijn indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, alsmede een samenstel daarvan dat bij dezelfde belastingplichtige in gebruik is en waarvan de delen, naar omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

4.4 De Heffingsambtenaar is van mening dat geen sprake is van een samenstel, maar van afzonderlijke objecten zodat de objectafbakening juist is uitgevoerd.

4.5 Vaststaat dat op de peildatum sprake was van één eigenaar van de onderhavige gebouwde eigendommen. Gelet op de overgelegde stukken, waaronder onder andere de taxatierapporten, en het verhandelde ter zitting in onderling verband en samenhang beschouwd is het Hof van oordeel dat de eigendommen beschikken over essentiële voorzieningen en mitsdien blijkens hun indeling geschikt zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De omstandigheid dat de objecten niet zijn voorzien van een eigen meter van de nutsvoorzieningen maakt dit oordeel niet anders. Vast staat dat a-straat 10 en 20A op de peildatum werden bewoond door zonen van belanghebbende en derhalve niet in gebruik zijn bij belanghebbende zelf. A-straat 14, 16, 18 en 22 werden evenmin door belanghebbende gebruikt. Van een samenstel in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ is mitsdien geen sprake.

4.6 Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.7 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.8 Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.

4.9 De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarden van a-straat 14, 16, 18 en 20A door C, gecertificeerd WOZ-taxateur, verbonden aan F BV, taxatierapporten d.d. 12 oktober 2010 overgelegd.

4.10 In het taxatierapport van a-straat 14 en 16 wordt de waarde van 14 gesteld op € 55.000 en de waarde van 16 op € 58.000. Het betreft twee twee-onder-één kap woningen. De taxateur gaat voor beide woningen uit van een inhoud van circa 296 m³ en een perceeloppervlakte van 250 m². De onderhoudstoestand wordt in het taxatierapport omschreven als matig tot slecht. In het taxatierapport zijn de gegevens van drie referentieobjecten opgenomen.

4.11 De Heffingsambtenaar refereert ter onderbouwing van de waarde in deze procedure tevens aan de verkoop en levering van a-straat 14, 16 en 22 op 30 december 2010 voor € 1.200.000.

4.12 Met voormeld taxatierapport heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 55.000 voor a-straat 14 en € 58.000 voor a-straat 16 niet te hoog is. De verkoop en levering op 30 december 2010 is een bevestiging van dit oordeel. Dit oordeel geldt zeker ook voor a-straat 22 waarvan de waarde is vastgesteld op € 1.

4.13 Hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht maakt het oordeel niet anders. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van a-straat 14, 16 en 22 met dagtekening 10 september 2010 van E, gediplomeerd WOZ taxateur, verbonden aan G bedrijfsmakelaardij, is niet een verslag van een zelfstandig uitgevoerde taxatie, maar betreft een reactie op het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport. Om die reden kan deze reactie naar het oordeel van het Hof het door belanghebbende verdedigde standpunt ten aanzien van de waarde niet zelfstandig dragen. Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd maakt voormeld oordeel van het Hof niet anders.

4.14 Omtrent de eerder genoemde verkoop op 30 december 2010 overweegt het Hof dat in een geval waarin een belastingplichtige een onroerende zaak relatief kort voor of na de waardepeildatum heeft gekocht, danwel zoals in casu heeft verkocht, er in de regel van moet worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, zijnde de prijs welke de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak wou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde, of ontvangen, prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft. Zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610.

4.15 Belanghebbende neemt het standpunt in dat de verkoop op 30 december 2010 buiten beschouwing dient te blijven. Belanghebbende wijst op het tijdsverloop tussen de peildatum 1 januari 2009 en de verkoopdatum 30 december 2010 en voert aan dat de koop een sterk speculatief karakter draagt en dat de hoge koopsom is ingegeven door mogelijke toekomstige planologische wijzigingen.

4.16 Ter zitting is naar voren gekomen dat in de periode tussen de peildatum en de verkoopdatum geen sprake is geweest van – planologische - wijzigingen. Weliswaar is het verkoopcijfer twee jaar na de waardepeildatum gerealiseerd, zodat het met enig voorbehoud dient te worden gehanteerd, maar het specifieke karakter van het complex rechtvaardigt naar het oordeel van het Hof dat aan de verkoop een groot gewicht wordt toegekend.

4.17 In het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport van a-straat 18 wordt de waarde gesteld op € 77.000. De taxateur gaat uit van een inhoud van circa 303 m³ voor het hoofdgebouw, 226 m³ voor de aanbouw en van een perceeloppervlakte van 400 m². De algemene onderhoudstoestand wordt in het taxatierapport omschreven als matig tot slecht. In het taxatierapport zijn de gegevens van twee referentieobjecten opgenomen.

4.18 In het taxatierapport van a-straat 20A wordt de waarde gesteld op € 152.000. De taxateur gaat uit van een inhoud van circa 634 m³ en van een perceeloppervlakte van 300 m². De algemene onderhoudstoestand wordt in het taxatierapport omschreven als goed. In het taxatierapport zijn de gegevens van drie referentieobjecten opgenomen.

4.19 In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar zich nader op het standpunt gesteld dat bij a-straat 18 rekening gehouden dient te worden met € 6.000 aan kosten voor verwijdering van asbest en bij a-straat 20A met 15 m³ minder inhoud van de aanbouw. Gelet hierop concludeert de Heffingsambtenaar voor a-straat 18 tot een waarde van € 71.000 en voor a-straat 20A tot een waarde van € 150.000.

4.20 Met voormelde taxatierapporten en de daarop in hoger beroep gegeven toevoegingen heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde van a-straat 18 dient te worden vastgesteld op € 71.000 en de waarde van a-straat 20A op € 150.000.

4.21 Hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht maakt het oordeel niet anders. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van a-straat 18 en 20a d.d. 10 september 2010 van E, gediplomeerd WOZ taxateur, van G bedrijfsmakelaardij, is, zoals ook hiervoor overwogen, niet een verslag van een zelfstandige taxatie maar uitsluitend een reactie op de door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapporten. Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd maakt voormeld oordeel van het Hof niet anders.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond, met uitzondering van het hoger beroep in de zaak met nummer 12/00327 (a-straat 10). Het Hof zal de zaak betreffende a-straat 10 terugwijzen naar de Heffingsambtenaar. Het incidentele hoger beroep is gegrond.

5. Proceskosten

5.1 Het Hof ziet in de gegrond verklaring van het hoger beroep tegen de niet-ontvankelijkverklaring van a-straat 10 (nummer 12/00327) aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken vast overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (: het Besluit). Op grond van het Besluit zijn de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand € 874, 1 punt ad € 437 voor het beroepschrift en 1 punt ad € 437 voor het verschijnen ter zitting. Nu de gegrondverklaring specifiek ziet op de ontvankelijkheid in één zaak gaat het Hof voor de toepassing van het Besluit niet uit van samenhangende zaken.

6. De beslissing

Het Hof

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op a-straat 10;

– verklaart het hoger beroep gericht tegen a-straat 10 gegrond;

– verklaart het beroep gericht tegen a-straat 10 ontvankelijk;

– vernietigt op dit punt de uitspraak van de Heffingsambtenaar;

– wijst de zaak betreffende a-straat 10 voor behandeling terug naar de Heffingsambtenaar;

– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op a-straat 14, 16 en 22;

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op a-straat 18 en 20a;

– verklaart het incidentele hoger beroep tegen a-straat 18 en 20A gegrond;

– stelt de waarde van a-straat 18 op € 71.000 en a-straat 20a op € 150.000;

– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank ten aanzien van de beslissingen omtrent de proceskosten en de griffierechten;

– veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep tot een bedrag van afgerond € 1.053;

– gelast dat de gemeente Dongeradeel aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 112 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.