Gerechtshof 's-Gravenhage, 07-12-2011, BV0130, BK-10/00811

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 7 december 2011

in het geding tussen:

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 25 november 2010, nummer AWB 10/21, betreffende de hierna vermelde beschikkingen en aanslagen.

Aanslagen, beschikkingen, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.2.Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt, welke bezwaren geacht moeten worden mede te zijn gericht tegen de aanslagen. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, heeft de Inspecteur, de bezwaren afgewezen.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband hiermee is van belanghebbende een griffierecht geheven van € 111. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. Belanghebbende heeft met dagtekening 4 oktober 2011 een nader stuk ingediend. De griffier heeft het stuk doorgezonden aan de Inspecteur.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is eigenaar van de vier objecten. Woning 1 en woning 2 zijn bovenwoningen met een inhoud van ongeveer 290 m³ en ongeveer 400 m³. De oppervlakte van winkel 1 is ongeveer 70 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 78 m². Winkel 2 heeft een verkoopruimte, een opslag/magazijn en een keuken. De oppervlakte van winkel 2 is ongeveer 115 m². De oppervlakte van de opslag/magazijn is ongeveer 28 m². De oppervlakte van de keuken is ongeveer 5 m². De oppervlakte van het perceel van winkel 2 is ongeveer 275 m².

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de waarden van de woningen en van de winkels op de waardepeildatum 1 januari 2008 op de juiste bedragen zijn vastgesteld.

4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraken op bezwaar, tot wijziging van de beschikkingen in die zin dat de waarde van de onroerende zaken respectievelijk woning 1, woning 2, winkel 1 en winkel 2 worden vastgesteld op onderscheidenlijk € 65.000, € 57.000, € 126.000 en € 178.000 en tot overeenkomstige vermindering van de aanslagen in de onroerende –zaakbelastingen.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft betreffende het geschil het volgende overwogen. Daarbij is belanghebbende omschreven als eiseres en de Inspecteur als verweerder:

“Overwegingen met betrekking tot de woningen

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woningen toegekende waarde ligt bij verweerder.

Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de vastgestelde waarden niet kunnen worden afgeleid van de in het taxatierapporten genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hiertoe is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat voor zover sprake is van verschillen tussen de woningen van eiser en de referentieobjecten deze door verweerder, onder andere door te wijzen op de verschillen in onderhoud, ligging,In geschil is de vraag of de waarden van de woningen en van de winkels op de waardepeildatum 1 januari 2008 op juiste bedragen zijn vastgesteld.

Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de woningen op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer hadden van € 104.000,-- voor woning 1 en € 120.000,--, voor woning 2. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de taxatierapporten genoemde referentieobjecten en de onderbouwende verkoopcijfers als ondersteuning van de door verweerder vastgestelde waardes kunnen dienen. Uit deze taxatierapporten is gebleken dat de referentieobjecten rond de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in inhoud en voorzieningenniveau van de woningen voldoende rekening is gehouden. De verschillen blijken onder andere uit de taxatiematrix van het taxatierapporten waarin onder meer tot uitdrukking komt welke m³-prijzen zijn gehanteerd. Hieruit blijkt onder meer dat voor de woningen van eiser een lagere kubieke meterprijs is gehanteerd met het oog op de mindere kwaliteit en staat van onderhoud van de woningen.

Naar het oordeel van de rechtbank kan, mede gelet op de ter zitting gegeven toelichting, dan ook niet worden gezegd dat de voor de woningen vastgestelde waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten.

Met hetgeen eiser in beroep heeft aangevoerd heeft hij in ontoereikende mate de waardevaststelling bestreden. Voor zover eiser onder verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Gravenhage van 8 september 2010 aanvoert dat ten onrechte niet langer een aftrek voor de bodemverontreiniging is toegepast voor woning 2, overweegt de rechtbank dat verweerder genoegzaam heeft aangetoond aan de hand van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan van de gemeente Middelburg (vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Middelburg in november 2006 en onder meer te vinden op de gemeentelijke website), dat de bij en onder de woning aanwezige bodemverontreiniging niet ongebruikelijk is in de binnenstad. In de binnenstad van [Z] is sprake van historisch verontreinigde zones. Binnen deze zones komen zware metalen in wisselende waarden voor. Deze verontreiniging is gebonden aan grond en puin en verplaatst zich niet in of naar het grondwater. Het beleid is thans, dat de verontreinigde grond blijft liggen; alleen in nieuwbouwsituaties wordt de grond gecontroleerd afgevoerd. Zoals in paragraaf 5.1.2. van het bodembeheerplan is opgenomen mag er dan ook worden gebouwd op historisch verontreinigde grond binnen de in de bodemkwaliteitskaart aangegeven zones, mits als uitgangspunt contactmogelijkheden van de gebruikers van het perceel met de grond worden uitgesloten. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de verontreiniging bij en onder de woning van eiser zich niet onderscheidt ten opzichte van de andere woningen in de binnenstad, waaronder ook de referentieobjecten.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep, voor zover gericht tegen de waarden van de woningen is ongegrond.

Overwegingen met betrekking tot de winkels

Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ van niet-woningen bepaald onder meer door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. Daartoe wordt de bruto huurwaarde van een object (bruto huur per m² vermenigvuldigd met aantal bruto m² vloeroppervlak) vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De bruto huur per m² wordt door verweerder verkregen uit de huurmarkt door te vergelijken met huurprijzen voor vergelijkbare objecten rondom de waardepeildatum.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.

Verweerder heeft voor de beide winkels verkoop- en verhuurgegevens overgelegd van referentieobjecten gelegen in [Z].

De rechtbank stelt voorop dat, indien met betrekking tot een te waarderen object op of rond de waardepeildatum een huurprijs is overeengekomen die als marktconform kan worden aangemerkt, het in de rede ligt die huurprijs bij toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode tot uitgangspunt te nemen. Een huurprijs kan als marktconform worden aangemerkt, indien deze geacht kan worden op zakelijke gronden tot stand te zijn gekomen.

Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de gegeven toelichting ter zitting heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de winkels op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer hadden van € 160.000,-- en € 230.000,--. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder onweersproken heeft toegelicht dat de kapitalisatiefactor is afgeleid uit de beschikbare marktinformatie, hetgeen als uitgangspunt dient te gelden in het kader van de Wet WOZ. Voorts heeft verweerder de vastgestelde waarden en de daaruit voortvloeiende kapitalisatiefactor naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd met gegevens van de objecten [a-straat 3] en [a-straat 4].

De rechtbank acht verder van belang dat uit de door verweerder op 13 oktober 2010 toegezonden bijlagen Huuraanpassing en Huurovereenkomst Winkelruimte is af te leiden dat de huursom van winkel 1 in 2008 € 18.000,-- bedroeg. De enkele verklaring ter zitting van eiser dat dit geen juiste weergave is van de feitelijke situatie, leidt niet tot een andere conclusie. Een schriftelijke overeenkomst schept het vermoeden, dat de daarin vastgelegde huurprijs is overeengekomen. De enkele verklaring van eiser is ontoereikend om dit vermoeden te ontzenuwen. De rechtbank acht dan ook aangetoond dat in afwijking van de huurovereenkomst de huursom van € 18.000,-- inclusief gas, water, elektra en BTW bedroeg.

Met hetgeen eiser in beroep heeft aangevoerd heeft hij in ontoereikende mate de waardevaststelling bestreden. Voor zover eiser aanvoert dat voor winkel 2 ten onrechte geen aftrek voor de vervuilde grond heeft plaatsgevonden, geldt wat hiervoor in het kader van woning 2 is overwogen.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de winkels niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is in zoverre ongegrond.”

Beoordeling van het hoger beroep

Inleiding; algemeen

7.1. De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet de waarde van de woning dient te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7.2. Op de Inspecteur rust – gelet op de betwisting van belanghebbende – de last aannemelijk te maken dat de waarde van achtereenvolgens woning 1, woning 2, winkel 1 en winkel 2 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

7.3. Met hetgeen de Inspecteur aan gegevens in het geding heeft gebracht, met name de overgelegde taxatierapporten en de daarop ter zitting gegeven toelichting, heeft hij naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij de waarden van alle objecten niet tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dat oordeel overweegt het Hof nog het volgende.

7.4.1. De Inspecteur heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd inzake de feitelijk betaalde huur voor de winkels de te kapitaliseren bruto-huur van de winkels aannemelijk gemaakt. Aan hetgeen belanghebbende daar tegenover heeft aangevoerd kent het Hof minder gewicht toe. Ook de kapitalisatiefactor is, rekening houdend met de kwalificatie betreffende de ligging van de winkels als B-1 en met hetgeen de Inspecteur onder verwijzing naar de door hem in het geding gebrachte informatie van het Hoofdbedrijfschap detailhandel heeft aangevoerd, alleszins aannemelijk gemaakt. In dat oordeel ligt besloten dat de door belanghebbende aangevoerde problematiek van de leegstand voldoende is meewogen.

Aanwezigheid van bodemverontreiniging; afspraak 29 maart 2002

Tot slot

7.7. Gelet op hetgeen het Hof hiervoor heeft overwogen dient te worden beslist als hierna is vermeld.

Proceskosten en griffierecht

8.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht nu belanghebbende zodanige kosten niet heeft gesteld noch deze het Hof anderszins zijn gebleken.

8.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling van het beroep en hoger beroep betaalde griffierecht (€ 41 + € 111), in totaal € 152, te worden vergoed.

Beslissing

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.