Rechtbank Middelburg, 25-11-2010, BO5111, Awb 10/21

Uitspraakdatum: 25 november 2010

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[naam], wonende te [woonplaats], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Middelburg, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 december 2009 de waarde van de objecten gehandhaafd.

Eiser heeft daartegen bij brief van 8 januari 2010 beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Op 29 september 2010 zijn door eiser aanvullende stukken overgelegd waaronder de uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Gravenhage van 8 september 2010 (BK-09/00709) en een aantal foto’s van de woning [adres 3] genomen op 21 september 2010.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2010 te Middelburg. Eiser is daar verschenen. Namens verweerder zijn verschenen J. Coolbergen-Cortie, D. van Bergeijk en R.F.P. van Hercules. Ter zitting is het onderzoek gesloten.

2. Feiten

Eiser is eigenaar van de vier objecten. Woning 1 en woning 2 zijn bovenwoningen met een inhoud van ongeveer 290 m³ en ongeveer 400 m³. De oppervlakte van winkel 1 is ongeveer 70 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 78 m². Winkel 2 heeft een verkoopruimte, een opslag/magazijn en een keuken. De oppervlakte van winkel 2 is ongeveer 115 m². De oppervlakte van de opslag/magazijn is ongeveer 28 m². De oppervlakte van de keuken is ongeveer 5 m². De oppervlakte van het perceel van winkel 2 is ongeveer 275 m².

3. Geschil

In geschil is de vraag of de waarden van de woningen en van de winkels op de waardepeildatum 1 januari 2008 op juiste bedragen zijn vastgesteld.

4. Beoordeling van het geschil

Overwegingen met betrekking tot de woningen

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dit is de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woningen toegekende waarde ligt bij verweerder.

Voor zover eiser heeft aangevoerd dat de vastgestelde waarden niet kunnen worden afgeleid van de in het taxatierapporten genoemde transacties van referentieobjecten overweegt de rechtbank dat het gebruik van referentieobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en dat de verkoop van zodanige referentieobjecten als bevestiging van de vastgestelde waarde kan dienen. Hiertoe is niet vereist dat het referentieobject identiek is aan de woning waarvan de waarde dient te worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat voor zover sprake is van verschillen tussen de woningen van eiser en de referentieobjecten deze door verweerder, onder andere door te wijzen op de verschillen in onderhoud, ligging,In geschil is de vraag of de waarden van de woningen en van de winkels op de waardepeildatum 1 januari 2008 op juiste bedragen zijn vastgesteld.

Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de woningen op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer hadden van [bedrag 1] voor woning 1 en [bedrag 2], voor woning 2. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in de taxatierapporten genoemde referentieobjecten en de onderbouwende verkoopcijfers als ondersteuning van de door verweerder vastgestelde waardes kunnen dienen. Uit deze taxatierapporten is gebleken dat de referentieobjecten rond de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in inhoud en voorzieningenniveau van de woningen voldoende rekening is gehouden. De verschillen blijken onder andere uit de taxatiematrix van het taxatierapporten waarin onder meer tot uitdrukking komt welke m³-prijzen zijn gehanteerd. Hieruit blijkt onder meer dat voor de woningen van eiser een lagere kubieke meterprijs is gehanteerd met het oog op de mindere kwaliteit en staat van onderhoud van de woningen.

Naar het oordeel van de rechtbank kan, mede gelet op de ter zitting gegeven toelichting, dan ook niet worden gezegd dat de voor de woningen vastgestelde waarden in een onjuiste verhouding staan tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten.

Met hetgeen eiser in beroep heeft aangevoerd heeft hij in ontoereikende mate de waardevaststelling bestreden. Voor zover eiser onder verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof ‘s-Gravenhage van 8 september 2010 aanvoert dat ten onrechte niet langer een aftrek voor de bodemverontreiniging is toegepast voor woning 2, overweegt de rechtbank dat verweerder genoegzaam heeft aangetoond aan de hand van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan van de gemeente Middelburg (vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Middelburg in november 2006 en onder meer te vinden op de gemeentelijke website), dat de bij en onder de woning aanwezige bodemverontreiniging niet ongebruikelijk is in de binnenstad. In de binnenstad van Middelburg is sprake van historisch verontreinigde zones. Binnen deze zones komen zware metalen in wisselende waarden voor. Deze verontreiniging is gebonden aan grond en puin en verplaatst zich niet in of naar het grondwater. Het beleid is thans, dat de verontreinigde grond blijft liggen; alleen in nieuwbouwsituaties wordt de grond gecontroleerd afgevoerd. Zoals in paragraaf 5.1.2. van het bodembeheerplan is opgenomen mag er dan ook worden gebouwd op historisch verontreinigde grond binnen de in de bodemkwaliteitskaart aangegeven zones, mits als uitgangspunt contactmogelijkheden van de gebruikers van het perceel met de grond worden uitgesloten. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de verontreiniging bij en onder de woning van eiser zich niet onderscheidt ten opzichte van de andere woningen in de binnenstad, waaronder ook de referentieobjecten.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep, voor zover gericht tegen de waarden van de woningen is ongegrond.

Overwegingen met betrekking tot de winkels

Ingevolge artikel 4, lid 1 onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ van niet-woningen bepaald onder meer door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur. Daartoe wordt de bruto huurwaarde van een object (bruto huur per m² vermenigvuldigd met aantal bruto m² vloeroppervlak) vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De bruto huur per m² wordt door verweerder verkregen uit de huurmarkt door te vergelijken met huurprijzen voor vergelijkbare objecten rondom de waardepeildatum.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.

Verweerder heeft voor de beide winkels verkoop- en verhuurgegevens overgelegd van referentieobjecten gelegen in Middelburg.

De rechtbank stelt voorop dat, indien met betrekking tot een te waarderen object op of rond de waardepeildatum een huurprijs is overeengekomen die als marktconform kan worden aangemerkt, het in de rede ligt die huurprijs bij toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode tot uitgangspunt te nemen. Een huurprijs kan als marktconform worden aangemerkt, indien deze geacht kan worden op zakelijke gronden tot stand te zijn gekomen.

Met het hiervoor vermelde taxatierapport en de gegeven toelichting ter zitting heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de winkels op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer hadden van [bedrag 3] en [bedrag 4]. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat verweerder onweersproken heeft toegelicht dat de kapitalisatiefactor is afgeleid uit de beschikbare marktinformatie, hetgeen als uitgangspunt dient te gelden in het kader van de Wet WOZ. Voorts heeft verweerder de vastgestelde waarden en de daaruit voortvloeiende kapitalisatiefactor naar het oordeel van de rechtbank voldoende onderbouwd met gegevens van de objecten [adres 15] en [adres 16].

De rechtbank acht verder van belang dat uit de door verweerder op 13 oktober 2010 toegezonden bijlagen Huuraanpassing en Huurovereenkomst Winkelruimte is af te leiden dat de huursom van winkel 1 in 2008 € 18.000,-- bedroeg. De enkele verklaring ter zitting van eiser dat dit geen juiste weergave is van de feitelijke situatie, leidt niet tot een andere conclusie. Een schriftelijke overeenkomst schept het vermoeden, dat de daarin vastgelegde huurprijs is overeengekomen. De enkele verklaring van eiser is ontoereikend om dit vermoeden te ontzenuwen. De rechtbank acht dan ook aangetoond dat in afwijking van de huurovereenkomst de huursom van € 18.000,-- inclusief gas, water, elektra en BTW bedroeg.

Met hetgeen eiser in beroep heeft aangevoerd heeft hij in ontoereikende mate de waardevaststelling bestreden Voor zover eiser aanvoert dat voor winkel 2 ten onrechte geen aftrek voor de vervuilde grond heeft plaatsgevonden, geldt wat hiervoor in het kader van woning 2 is overwogen.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de winkels niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is in zoverre ongegrond.

5. Proceskosten

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

6. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.