Gerechtshof 's-Gravenhage, 05-12-2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:5606 BZ5701, BK-12/00516

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 5 december 2012

in het geding tussen:

op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 22 mei 2012, nummer AWB 11/1483, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.

Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], naar de waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) en voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 247.000.

1.2. In één geschrift verenigd met de beschikking is voor het jaar 2011 aan belanghebbende wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de hiervoor vermelde woning, een aanslag in de onroerendezaak-belasting opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 247.000 (hierna: de aanslag).

1.3. Bij uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 210.000.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het volgende beslist, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid:

Loop van het geding in hoger beroep

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 115. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 oktober 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is eigenaar van een woning, staande en gelegen op het kadastrale perceel […], plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z]. De woning is in 1918 gebouwd. Het betreft een vrijstaande woning met aanbouw, aanbouwschuur en losse schuur. De oppervlakte van het perceel is 153 m². De inhoud van de woning bedraagt circa 418 m³ inclusief kelder.

3.2. Namens de gemeente is de woning op 15 december 2011 getaxeerd door ir. [A] op een waarde van € 210.000.

3.3. Op 15 augustus 2011 heeft mr. [B], in opdracht van [C] CV, de woning getaxeerd op € 193.000. Aan het verrichten van deze taxatie heeft hij vijf uren besteed en een bedrag van € 487,10 ((5 x € 80 x 1,19) + € 11,10) in rekening gebracht. In beroep heeft belanghebbende een nieuwe taxatiekaart ingebracht.

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, de uitspraken op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 195.000 en dienovereenkomstige verlaging van de aanslag. Belanghebbende meent voorts recht te hebben op vergoeding van de taxatiekosten tot een bedrag van € 487,10.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Oordeel van de rechtbank

6. De rechtbank heeft – voor zover van belang – het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid.

“2.4.1. Eiser was op 1 januari 2005 eigenaar en gebruiker van de woning gelegen aan de [a-straat 1] te [Z]. Het betreft een vrijstaande woning.

De Wet WOZ heeft ten doel regels te stellen voor een uniforme bepaling van de waarde van onroerende zaken en de wijze van vaststelling daarvan ten behoeve van de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.

Het waarderingsvoorschrift zoals neergelegd in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ bevat twee ficties. Enerzijds wordt verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt in de Wet WOZ dus van een overdrachtsfictie en een verkrijgingsfictie uitgegaan. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.

In het licht van deze maatstaf is de norm dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak telkens opnieuw op de waardepeildatum dient te worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare onroerende zaken (referentieobjecten) op de prijs die bij een zorgvuldig voorbereide verkoop aan de meest biedende gegadigde kan worden gerealiseerd, waarbij de gegadigde het gekochte onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan nemen.

De bewijslast met betrekking tot de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak rust op verweerder. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - desgeraden na inwinning van een deskundigenbericht - zelf schattenderwijs tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

Gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en de taxatieopbouw, alsmede de daarop ter zitting door verweerder gegeven toelichting is de rechtbank voorts van oordeel dat verweerder met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, kwaliteit en bouwjaar van de opstallen en bijgebouwen en overige voorzieningen in voldoende mate rekening heeft gehouden en de daardoor verkregen waarderingsverschillen voldoende inzichtelijk heeft gemaakt.

Zowel met de bouwkundige gebreken en de minder luxe uitvoering is door verweerder blijkens de matrix in voldoende mate rekening gehouden door voor de kwaliteit een aftrek te hanteren. Daarnaast is de prognosewaarde van eisers woning op grond van de gehanteerde referentieobjecten ruim € 270.000,-, terwijl door verweerder slechts een WOZ-waarde van € 210.000,- wordt voorgestaan.

Tussen partijen is niet in geschil dat bij het object [a-straat 5] sprake is van een ernstige scheefstand. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat het verkoopcijfer van die woning minder goed bruikbaar is dan de thans gehanteerde referentieobjecten. Gelet hierop komt de rechtbank aan de andere beroepsgronden omtrent de woning [a-straat 5] niet toe.

Eisers beroepsgrond dat de huizenmarkt in [Z] grillig is, leidt niet tot een verlaging van de WOZ-waarde nu door de taxateur van verweerder bij de vergelijking verkopen zijn gehanteerd die in een markt van vraag en aanbod tot stand zijn gekomen en dan ook de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigen.

Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft eiser in beroep een taxatierapport van [D] overgelegd.

2.4.2. Ten aanzien van de vergoeding van de proceskosten in de bezwaarfase overweegt de rechtbank als volgt.

Verweerder heeft ter zitting gesteld dat hij zich niet langer verzet tegen de inmiddels vaste jurisprudentie van deze rechtbank dat in de regel wegingsfactor 1 moet worden gehanteerd voor proceshandelingen in bezwaar en beroep in WOZ-zaken. Voorts heeft verweerder ter zitting aangeven dat het gehele bedrag aan kosten voor kadastrale uittreksels ten bedrage van € 11,10 voor vergoeding in aanmerking komt.

Gelet hierop is het beroep gegrond. De uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd, voor zover het betreft de proceskostenvergoeding. De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien met gebruikmaking van haar bevoegdheid van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb.

Tevens ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand worden begroot op € 874,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437,- bij een wegingsfactor 1).

De verzochte vergoeding van taxatiekosten wordt in het licht van hetgeen is overwogen in 2.4.1. niet toegekend.

2.5. Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient verweerder op grond van het bepaalde in artikel 8:74, eerste lid, van de Awb het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.”

Beoordeling van het hoger beroep

Waarde van de woning

7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

7.2. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Daartoe heeft hij onder meer het onder 3.2 vermelde taxatierapport in het geding gebracht. Blijkens dit rapport is het object gewaardeerd aan de hand van een vergelijking van het object met andere (min of meer) vergelijkbare woningen, waarvan verkoopprijzen zijn gerealiseerd omstreeks de waardepeildatum: [a-straat 2], [a-straat 3] en [a-straat 4] te [Z]. Op basis van de verkoopprijzen van deze woningen heeft de taxateur een gemiddelde prognose waarde van de woning bepaald op € 270.972. De waarde is volgens het taxatierapport vervolgens als volgt vastgesteld:

7.3. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt het onder 3.3 vermelde taxatierapport overgelegd. Deze taxatie heeft plaatsgevonden op 15 augustus 2011. Deze taxatie is voorzien van een taxatiekaart met drie vergelijkingspanden: [a-straat 4], [a-straat 6] en [a-straat 2] te [Z]. In deze taxatie wordt een waarde berekend van € 193.000. In de taxatiekaart worden verschillen in kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging aangegeven. In beroep is een nieuwe taxatiekaart overgelegd waarin ook het pand [a-straat 5] te [Z] als vergelijkingspand is opgenomen.

7.4. Het Hof is van oordeel dat het enkele feit dat zowel belanghebbendes gemachtigde als de ingeschakelde taxateur werken op basis van “no cure no pay”, niet betekent dat geen sprake is van een onpartijdig deskundigenrapport. Het Hof is dan ook van oordeel dat de Rechtbank dit taxatierapport niet buiten beschouwing heeft kunnen laten zonder kennis te nemen van de inhoud daarvan.

7.5. De Inspecteur heeft afgezien van het gestelde omtrent de vergoeding van de kosten voor het taxatierapport, geen andere feiten of omstandigheden naar voren gebracht, op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd zou zijn dat de taxateur over onvoldoende deskundigheid beschikt dan wel anderszins niet vanuit zijn professionele deskundigheid het taxatierapport heeft opgesteld. Het Hof ziet dan ook geen reden om het taxatierapport buiten beschouwing te laten.

7.9. Nu beide partijen de door hen bepleite waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof in goede justitie de waarde van de woning vast op € 205.000.

Proceskostenvergoeding

7.10. Het Hof is van oordeel dat het feit dat belanghebbendes gemachtigde werkt op basis van “no cure no pay” niet aan een veroordeling van de proceskosten in de weg staat (Hoge Raad 7 oktober 2011, nr. 10/05199, LJN BT6841, BNB 2011/281). Aangezien het beroep gegrond is verklaard, is het Hof van oordeel dat de rechtbank ten onrechte de Inspecteur niet heeft veroordeeld in de redelijkerwijs gemaakte taxatiekosten.

7.11. In zijn arrest van 13 juli 2012, 11/02035, LJN BX0904, BNB 2012/256*, heeft de Hoge Raad overwegingen gewijd aan de hoogte van de kostenvergoeding voor het uitbrengen van een taxatierapport. Het arrest bevat de volgende slotoverweging:

“4.3.12. De vaststelling van de hoogte van de vergoeding voor een taxatieverslag blijkt in de praktijk in procedures over de toepassing van de Wet WOZ regelmatig aanleiding te geven tot geschillen. In aanmerking genomen dat de beslissing over het te hanteren uurtarief vooral van feitelijke aard is, is het wenselijk dat de gerechten in feitelijke instantie beleid ontwikkelen voor een uniforme toepassing van bij de vaststelling van een vergoeding te hanteren uurtarieven. Deze zullen zich, gelet op hetgeen hiervoor (...) is overwogen, moeten richten naar de aard van de te taxeren objecten.”

7.13. Het Hof ziet in de voorliggende procedure geen reden om overigens af te wijken van de hiervoor weergegeven richtlijn. De kosten van het te vergoeden bedrag stelt het Hof dan ook op 4 x € 50 is € 200, vermeerderd met 19 percent omzetbelasting, alsmede € 11,10 kosten voor kadastrale gegevens, uitkomende op € 249,10. Het Hof zal de kostenvergoeding voor de bezwaarfase vaststellen op € 685,10 (€ 436 + € 249,10).

7.14. Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep gegrond is. Beslist dient te worden als volgt.

Proceskosten en griffierecht

8. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten in hoger beroep. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 874 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstaand voor het Hof (2 punten à € 437 x 1 (gewicht van de zaak)). Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 115 te worden vergoed.

Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mr. drs. T.A. Gladpootjes, mr. B. van Walderveen en mr. J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 5 december 2012 in het openbaar uitgesproken.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.