Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-04-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1182, 13-00266
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 02-04-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1182, 13-00266
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 2 april 2015
- Datum publicatie
- 13 april 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2015:1182
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2016:2082, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 13-00266
Inhoudsindicatie
WOZ. Partijen maken ter zitting afspraak om derde taxateur waarde woning bindend vast te laten stellen. Hof stelt waarde vast op door derde taxateur bepaalde waarde en gaat voorbij aan grieven belanghebbende tegen taxatierapport van die taxateur.
Uitspraak
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Kenmerk: 13/00266
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbenden] te [woonplaats],
hierna: belanghebbenden,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 4 januari 2013, nummer AWB 12/159, in het geding tussen
belanghebbenden
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Nuenen, Gerwen en Nederwetten
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna te vermelden beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
Bij beschikking met dagtekening 28 februari 2011 (hierna: de beschikking) heeft de Heffingsambtenaar ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan belanghebbenden een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 43 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2010 voor het tijdvak 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 is vastgesteld op een bedrag van € 350.000. Tegelijkertijd is aan belanghebbenden ter zake van de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelasting over het jaar 2011 (hierna: de aanslag) opgelegd, welke aanslag in één geschrift is verenigd met de beschikking. Nadat tegen de beschikking en de aanslag bij de Heffingsambtenaar in één geschrift bezwaar is gemaakt, heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbenden zijn van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 41.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak hebben belanghebbenden hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 118.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbenden hebben schriftelijk gerepliceerd. De Heffingsambtenaar heeft, hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, niet gedupliceerd.
Bij brief van 6 juni 2013 is aan partijen meegedeeld dat de eerste meervoudige kamer van het gerechtshof het beroep op dinsdag 23 juli 2013 zal behandelen. Belanghebbenden hebben op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht vóór de zitting nadere stukken, te weten het hierna in 2.5 nader te melden rapport van een bouwkundig onderzoek met foto’s ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. Het rapport gaf de Heffingsambtenaar aanleiding het Hof te verzoeken de zitting van 23 juli 2013 uit te stellen teneinde hem in staat te stellen het rapport te bestuderen.
De zitting van de enkelvoudige kamer heeft plaatsgehad op 12 december 2013 te ’s-Hertogenbosch. Partijen zijn aldaar verschenen en gehoord. De Heffingsambtenaar heeft te dezer zitting exemplaren van zijn pleitaantekeningen overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij en deze vervolgens voorgedragen.
Aan het slot van de voornoemde zitting heeft het Hof het onderzoek geschorst en bepaald dat het vooronderzoek wordt hervat.
Partijen hebben nadien stukken aan het Hof gezonden, welke stukken steeds, door tussenkomst van de griffier van het Hof, in afschrift aan de wederpartij zijn verzonden.
De nadere zitting heeft plaatsgehad op 3 september 2014. Partijen zijn aldaar verschenen en gehoord.
Aan het slot van de laatstgenoemde zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten.
Van de zittingen zijn processen-verbaal opgemaakt, die in afschrift aan partijen zijn verzonden.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbenden zijn eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met een aangebouwde woonruimte en een losstaande garage. Het bouwjaar van de woning is 1961. De inhoud van de woning is ongeveer 302 m3 en van de aanbouw ongeveer 40 m3. De inhoud van de garage is ongeveer 70 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 539 m2. De woning is traditioneel gebouwd met grotendeels houten vloeren, gevels (in spouw) met isolatie uitgevoerd in metselwerk, houten kapconstructie met dak isolatie en keramische pannen gedekt. De staat van onderhoud is redelijk. Er is een constructieve scheur in de aansluiting van de aanbouw op de woning.
De woning is gelegen binnen de bebouwde kom van [woonplaats] op loopafstand van het centrum.
Ter onderbouwing van de door hem in beroep aan de onroerende zaak toegekende waarde van € 350.000, heeft de Heffingsambtenaar een taxatierapport van de heer [A] van 1 februari 2012 overgelegd. In dat rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2010 gesteld op € 375.000. Deze waarde is bepaald door middel van vergelijking met zogeheten referentieobjecten. In dit rapport zijn gegevens alsmede foto’s van de onroerende zaak en van de referentieobjecten opgenomen. Ook bevat het rapport een zogeheten matrix. Als referentieobjecten zijn gebezigd:
|
bouwjaar |
grootte |
transactiedatum |
verkoopprijs |
|
|
[b-straat] 6[woonplaats] |
1959 |
457 m³439 m² |
2 september 2009 |
€ 410.000 |
|
[c-straat] 9 [woonplaats] |
1966 |
354 m³638 m² |
1 oktober 2009 |
€ 550.000 |
|
[d-straat] 9 [woonplaats] |
1972 |
457 m³547 m² |
4 juli 2010 |
€ 456.500 |
In het taxatierapport heeft de heer [A] vermeld dat het object op 31 januari 2012 ter plaatse extern is opgenomen en dat er op 25 oktober 2010 een in- en externe opname heeft plaatsgevonden.
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar “[o]m belanghebbende te laten zien dat ook gezien andere verkopen binnen de gemeente, de waarde niet te hoog is vastgesteld” een matrix ingestuurd. In deze matrix is de taxatieopbouw van het in de beroepsfase gehanteerde referentieobject [b-straat] 6 aangepast, omdat gebleken was dat de inhoud waarvan was uitgegaan te hoog was, en zijn naast de onder 2.2 genoemde referentieobjecten de volgende referentieobjecten vermeld:
|
bouwjaar |
grootte |
transactiedatum |
verkoopprijs |
|
|
[a-straat] 49[woonplaats] |
1960 |
461 m³560 m² |
25 januari 2009 |
€ 458.000 |
|
[e-straat] 6[woonplaats] |
1975 |
458 m³447 m² |
124 september 2010 |
€ 412.500 |
Ter ondersteuning van de door hen bepleite waarde van de onroerende zaak hebben belanghebbenden in beroep een taxatierapport van [B], verbonden aan [C] te [D], van 6 december 2010 overgelegd. In dit rapport is de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2009 gesteld op € 350.000.
In hoger beroep hebben belanghebbenden een rapport van een bouwkundig onderzoek van de heer [E], verbonden aan [F] te [woonplaats], van 6 juli 2013 overgelegd. In dit rapport staat voor zover hier van belang:
‘De aansluiting tussen hoofdbouw en aanbouw vertoont scheuren in de spouwmuur (binnen en buiten) en de vloer. De scheuren in de spouwmuur gaan door over de volle hoogte en varieert in breedte tot wel 2 cm. In de vloer was deze scheur (vanwege de aanwezige vloerbedekking) niet zichtbaar. Wel is daar een hoogteverschil geconstateerd. Deze scheuren hebben hoogstwaarschijnlijk als oorzaak het verzakken van de (later aangebouwde) aanbouw t.o.v. de hoofdbouw.
(…)
Geconstateerd is dat de binnenmuren in de woonkamer t.p.v. de aansluiting met de begane grondvloer vochtig zijn. Dit is vooral het geval bij de buitenmuren. De begane grondvloer van de woonkamer is deels uitgevoerd als een houten vloer met kruipruimte in de hoofdbouw en als een op zand gestorte betonvloer in de aanbouw. Beide vloeren zijn ongeïsoleerd. De oorzaak van het vochtprobleem is naar alle waarschijnlijkheid de slechte ventilatie van de kruipruimte. Deze slechte ventilatie heeft mijn inziens 2 oorzaken: 1. Bij het plaatsen van de aanbouw achter de hoofdbouw zijn de ventilatieopeningen t.b.v. de kruipruimte in de oorspronkelijke achtergevel komen te vervallen en zijn hier geen alternatieve ventilatieopeningen voor teruggebracht. 2. Bijna 40 jaar geleden zijn de spouwmuren van het woonhuis nageïsoleerd. Dit had tot gevolg dat de aanwezige kruipruimteventilatie (middels open stootvoegen) kwam te vervallen. Dit is destijds geprobeerd te ondervangen door het aanbrengen van een drietal buisjes welke in boorgaten in de aan de buitenlucht grenzende spouwmuren werden geplaatst. Deze drie ventilatiebuizen, met een diameter van een paar cm, zijn naar mijn oordeel niet toereikend om de complete kruipruimte te ventileren.’
Naar aanleiding van het besprokene tijdens het onderzoek ter zitting op 12 december 2013 heeft op 3 januari 2014 een inpandige taxatie plaatsgevonden door een door beide partijen aangewezen taxateur. Op 18 januari 2014 heeft de heer [G], verbonden aan [H] in [woonplaats], zijn rapport uitgebracht. In dit rapport staat – voor zover hier van belang – onder meer:
‘2. Bestaande bouw
a. In zijn algemeenheid kan de onderhouds- en bouwkundige staat van het object aldus worden omschreven:
- Onderhoud binnen : voldoende
- Onderhoud buiten : voldoende
- Bouwkundige constructie : voldoende
b. De taxateur heeft gebreken waargenomen die de waardeontwikkeling substantieel kunnen beïnvloeden.
(…)
N. NADERE MEDEDELINGEN
Op bouwkundig vlak zijn er enkele opmerkingen: De muurisolatie is verouderd en uitgezakt. (…)
De uitbouw van de woonkamer is verzakt. De scheurvorming is gevuld met een flexibele kit, waardoor voor mij niet zichtbaar is of er nog werking plaats vindt. (…)
De kwaliteit van de garage is zeer matig. Het houtwerk is slecht, er is scheurvorming aanwezig en de dakconstructie hangt door. (…)
De woning is duidelijk verouderd en voldoet op veel vlakken niet aan de normen van de huidige bouwvoorschriften. Dit is meegenomen in de waarde van de woning.’
In zijn rapport heeft de heer [G] de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2010 gesteld op € 340.000. Voorts heeft hij in het rapport de waarde in het economisch verkeer per 1 januari 2008, 2009, 2011 en 2012 weergegeven.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag:
Is de waarde van de onroerende zaak bij de in geschil zijnde beschikking op het juiste bedrag vastgesteld?
Belanghebbenden zijn van mening dat deze vraag ontkennend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar de van de zittingen opgemaakte processen-verbaal.
Belanghebbenden concluderen – naar het Hof verstaat - tot gegrondverklaring van het hoger beroep, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.