Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 24-03-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:1317, 16/00149

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 24 maart 2017

Datum publicatie: 11 mei 2017

ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2017:1317

Zaaknummer: 16/00149

Inhoudsindicatie

Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Ook belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt. Dientengevolge heeft het Hof de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 2012 in goede justitie vastgesteld op € 80.000.

Uitspraak

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 16/00149

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 28 augustus 2014, nummer LEE 14/468, in het geding tussen

belanghebbende,

de Heffingsambtenaar van de gemeente Groningen,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende de hierna te noemen beschikking en aanslagen.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbende is voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven, waarbij, voor zover relevant voor de onderhavige procedure, de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 62 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2012, is vastgesteld op € 87.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking zijn, voor zover relevant voor de onderhavige procedure, in één geschrift bekendgemaakt de voor het jaar 2013 ter zake van de onroerende zaak opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen (hierna: de aanslagen) ten bedrage van € 331,99 (eigenarenbelasting) en € 263,87 (gebruikersbelasting). De beschikking en de aanslagen zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar gehandhaafd.

1.2.

Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep (geregistreerd onder het nummer LEE 14/468) heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht van € 44 geheven. De Rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna: Hof Arnhem-Leeuwarden). Ter zake van dit hoger beroep (geregistreerd onder het kenmerk 14/01080) heeft de griffier van Hof Arnhem-Leeuwarden van belanghebbende een griffierecht geheven van € 122. Hof Arnhem-Leeuwarden heeft het hoger beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden beroep in cassatie ingesteld. Ter zake van dit beroep in cassatie heeft de griffier van de Hoge Raad van belanghebbende een griffierecht geheven van € 123. De Hoge Raad heeft bij arrest van 4 maart 2016, nr. 15/03650, ECLI:NL:HR:2016:349, het beroep in cassatie gegrond verklaard, de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden vernietigd en gelast dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie betaalde griffierecht ten bedrag van

€ 123 vergoedt. Voorts heeft de Hoge Raad het geding verwezen naar Hof ’s-Hertogenbosch (hierna: het Hof) ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van betreffende arrest (hierna: het verwijzingsarrest). Het Hof dient, met inachtneming van het verwijzingsarrest, te beoordelen of de in artikel 17 van de Wet WOZ bedoelde waarde met betrekking tot de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.

1.5.

De Heffingsambtenaar heeft, daartoe in de gelegenheid gesteld door het Hof, bij brief met dagtekening 19 mei 2016 een schriftelijke conclusie naar aanleiding van het verwijzingsarrest ingediend. Belanghebbende is vervolgens door het Hof in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het verwijzingsarrest en op voornoemde door de Heffingsambtenaar ingediende schriftelijke conclusie, hetgeen belanghebbende heeft gedaan per brief met dagtekening 8 juli 2016.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 9 december 2016 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn schoonzoon de heer [A] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, de heer [B] .

1.7.

Belanghebbende en de Heffingsambtenaar hebben te dezer zitting ieder een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.

1.8.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.9.

Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.

2 Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een parterre met een oppervlakte van ca. 73 m² en een kelder met een oppervlakte van ca. 56 m². Belanghebbende gebruikt de onroerende zaak als kantoor.

2.2.

De waarde van de onroerende zaak is namens de Heffingsambtenaar door [B] , gediplomeerd WOZ-taxateur o.z., (hierna: de taxateur), getaxeerd op € 87.000. In het taxatierapport, dat is opgemaakt op 17 april 2014, is onder meer het volgende vermeld:

“Vloeroppervlakten

(…)

Kantoorruimte	circa 73 m²	100%	73,00 m²
Opslag/magazijn	circa 56 m²	25%	14,00 m²
Oppervlakte totaal/primair	circa 129 m²		Primair: 87,00 m²

Taxatie-opbouw

(…)

Deelobjecten	Vloeroppervlakten	Huur per m²	Huurwaarde
Kantoorruimte	circa 73 m²	€ 106,-	€ 7.738,-
Opslag/magazijn	circa 56 m²	€ 26,-	€ 1.456,-
Totaal	Excl. omzetbelasting		€ 9.194,-

(…)

WAARDEBEPALING

bruto-huurwaarde (exclusief omzetbelasting) x kapitalisatiefactor 9,5

waarde in het economische verkeer: € 87.000,- (afgerond)

vastgestelde waarde: € 87.000,- (afgerond)”

Verder bevat het taxatierapport ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor de volgende gegevens:

“Adres:	Verkoopdatum:	Verkoopsom:	Huur per jaar:	Kapitalisatiefactor:
[adres 2] 32	12-04-2012	€ 231.500,-	€ 20.944,-	11,05
[adres 3] 1	03-01-2011	€ 85.500,-	€ 7.076,-	12,08
[adres 4] 68 - 11	10-09-2012	€ 85.000,-	€ 8.004,-	10,62
[adres 5] 151	04-12-2012	€ 148.000,-	€ 9.828,-	15,06”

Het taxatierapport vermeldt voorts:

“De objecten [adres 3] 1, [adres 4] 68-11 en [adres 5] 151 zijn in lege en onverhuurde staat verkocht. Het object [adres 2] 32 is daarentegen in verhuurde staat verkocht. (…) Ter controle van de uit de marktcijfers afgeleide kapitalisatiefactor wordt deze ook berekend aan de hand van de BAR/NAR-methode. (…) Bij de berekening van de kapitalisatiefactor aan de hand van de BAR/NAR-methode is gebruik gemaakt van de landelijke taxatiewijzer “Huurwaardekapitalisatie naar waardepeildatum 1 januari 2012”.

Tevens bevat het taxatierapport een opgave van vergelijkingsobjecten. Ter zake van deze objecten is in het taxatierapport, samengevat, het volgende vermeld:

Adres	Verkoopdatum Verkoopprijs	Totale opp. Primaire opp.	Getax. Prim. huur	Kapitalisatiefactor
[adres 2] 32	12-04-2012 € 231.500	366 m² 187 m²	€ 112/m²	11,05
[adres 3] . 1	03-01-2011 € 85.500	61 m² 61 m²	€ 116/m²	12,08
[adres 4] 68-11	10-09-2012 € 85.000	69 m² 69 m²	€ 116/m²	10,62
[adres 5] 151	04-12-2012 € 148.000	96 m² 84 m²	€ 117/m²	15,06

Adres

Huurdatum

Huurovk.

Totale opp.

Primaire opp.

Geanalys.

Prim. huur

[adres 6] 50

01-07-2013

€ 12.000

131 m²

98,75 m²

€ 121/m²

[adres 6] 60

01-03-2013

€ 12.500

131 m²

98,75 m²

€ 126/m²

[adres 1] 69

01-02-2012

€ 20.940

119 m²

€ 175/m²

[adres 1] 73

01-02-2013

€ 8.500

62 m²

€ 137/m²

2.3.

In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar in het verweerschrift een nadere onderbouwing van de gehanteerde kapitalisatiefactor gegeven.

“Object	[adres 2] 32	[adres 3] 1	[adres 4] 68 - 11
Koopsom	€ 231.500,-	€ 85.500,-	€ 85.000,-
Datum huurovereenkomst	01-09-2003	01-07-1994	01-04-1994
Huursom	€ 19.200,- per jaar	€ 7.080,- per jaar	€ 6.807,- per jaar
Getaxeerde huurwaarde	€ 20.944,- per jaar	€ 7.076,- per jaar	€ 8.004,- per jaar
“Werkelijke” factor	12,06	12,08	12,49
“Getaxeerde” factor	11,05	12,08	10,62”

2.4.

Van de referentiepanden [adres 6] 50, [adres 6] 60, [adres 1] 69 en [adres 1] 73 is een werkelijk gerealiseerde huurprijs bekend. De door de Heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur heeft deze gerealiseerde huurprijs geanalyseerd door, indien aanwezig, voor de kantoorruimte en de opslagruimte een afzonderlijke huurwaarde per m² te bepalen;

“ [adres 6] 50: huurovereenkomst ad € 12.000,- d.d. 01-07-2013

Onderdeel	Bouwlaag	Opp. (m2)	Differentiatie- factor	Huur per m2	Huurwaarde
Kantoor	0	88	100%	€ 121,-	€ 10.648,-
Opslag	-1	43	25%	€ 30,-	€ 1.290,-
Totaal		131			€ 11.938,-

[adres 6] 60: huurovereenkomst ad € 12.500,- d.d. 01-03-2013

Onderdeel	Bouwlaag	Opp. (m2)	Differentiatie-factor	Huur per m2	Huurwaarde
Kantoor	0	88	100%	€ 126,-	€ 11.088,-
Opslag	-1	43	25%	€ 31,-	€ 1.333,-
Totaal		131			€ 12.421,-

[adres 1] 69: huurovereenkomst ad € 20.940,- d.d. 01-02-2012

Onderdeel

Bouwlaag

Opp. (m2)

Differentiatie-

factor

Huur per m2

Huurwaarde

Kantoor

119

100%

€ 175,-

€ 20.825,-

Totaal

119

€ 20.825,-

[adres 1] 73: huurovereenkomst ad € 8.500,- d.d. 01-02-2013

Onderdeel

Bouwlaag

Opp. (m2)

Differentiatie-

factor

Huur per m2

Huurwaarde

Kantoor

100%

€ 137,-

€ 8.494,-

Totaal

€ 8.494,-’’

2.5.

Gelet op het ontbreken van rond de waardepeildatum 1 januari 2012 gerealiseerde huurprijzen ter zake van de referentieobjecten [adres 2] 32, [adres 3] 1, [adres 4] 68 – 11 en [adres 5] 151 heeft de door de Heffingsambtenaar ingeschakelde taxateur de huurwaarde van deze referentieobjecten getaxeerd.

2.6.

In de schriftelijke conclusie naar aanleiding van het verwijzingsarrest heeft de Heffingsambtenaar drie nieuwe referentiepanden aangevoerd, te weten: [adres 7] 80, [adres 8] 48a en [adres 9] 15.

2.7.

Voorts is als bijlage bij het taxatierapport een berekening “netto aanvangsrendement (NAR)” van de onroerende zaak opgenomen. In de schriftelijke conclusie naar aanleiding van het verwijzingsarrest is een overzicht “Grootheden BAR/NAR” verstrekt van de in de BAR/NAR-berekeningen gehanteerde grootheden bij de onroerende zaak en de referentieobjecten ( [adres 2] 32, [adres 3] 1, [adres 4] 68-11 en [adres 5] 151).

3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft na verwijzing het antwoord op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde zoals bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ van de onroerende zaak in de beschikking op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.3.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

3.4.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 56.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.