Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 21-12-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:5854, 16/03845

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Hertogenbosch

Datum uitspraak: 21 december 2017

Datum publicatie: 30 januari 2018

ECLI: ECLI:NL:GHSHE:2017:5854

Formele relaties

Cassatie: ECLI:NL:HR:2018:879

Zaaknummer: 16/03845

Inhoudsindicatie

Belanghebbende is op de waardepeildata 1 januari 2012, 1 januari 2013 en 1 januari 2014 eigenaar van de onroerende zaak. Partijen zijn het erover eens dat voor de waardering van de onroerende zaak de huurwaardekapitalisatiemethode gehanteerd dient te worden. De huurwaarde van de onroerende zaak is niet geschil is. Tussen partijen is slechts de kapitalisatiefactor in geschil. De heffingsambtenaar heeft een analyse is gemaakt van een aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkooptransacties. Deze zijn gebruikt ter onderbouwing van de door hem gebezigde kapitalisatiefactor. Rechtbank en Hof komen tot het oordeel dat hetgeen door belanghebbende is aangevoerd onvoldoende is om aannemelijk te maken dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor te hoog is.

Uitspraak

Team belastingrecht

Meervoudige Belastingkamer

Kenmerk: 16/03845

Uitspraak op het hoger beroep van

[belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna: belanghebbende,

tegen de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 20 september 2016, nummer SHE 15/6812 in het geding tussen

belanghebbende,

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,

hierna: de Heffingsambtenaar,

betreffende na te melden beschikkingen en aanslagen.

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Bij gedagtekende aanslagbiljetten van 29 augustus 2015 heeft de Heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 10 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak),

per waardepeildatum 1 januari 2012 (voor het kalenderjaar 2013) vastgesteld op € 204.000,per waardepeildatum 1 januari 2013 (voor het kalenderjaar 2014) vastgesteld op € 196.000en per waardepeildatum 1 januari 2014 (voor het kalenderjaar 2015) vastgesteld op € 182.000.

In deze geschriften zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelasting (OZB) eigenaar voor de kalenderjaren 2013, 2014 en 2015 bekendgemaakt. Voor het jaar 2015 zijn tevens de aanslagen gebruikersbelastingen bekend gemaakt.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar van 14 december 2015 heeft de Heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaak en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.4.

Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht heeft belanghebbende vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de Heffingsambtenaar.

1.5.

De zitting heeft plaatsgehad op 10 november 2017 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, [A] , alsmede, namens de Heffingsambtenaar, [B] (taxateur) en [C] .

1.6.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

1.7.

Van het onderzoek ter zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.

2 Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden komen vast te staan.

2.1.

Belanghebbende was op de waardepeildata 1 januari 2012, 1 januari 2013 en 1 januari 2014 eigenaar van de onroerende zaak. Het object [adres 1] 10 betreft een winkel inclusief woning, gelegen in de wijk [woonplaats] , buurt [woonplaats] -Centrum (binnen de ‘ring’) met een totale kadastrale oppervlakte van 554 m². Het pand, gebouwd in 1963, omvat een winkel/verkoopruimte van 86 m², een opslag/magazijn van 17 m², een woning van 232 m³ en een zolder van 91 m³. Voor de belastingjaren 2014 en 2015 is tevens een parkeerplaats van 300 m² opgenomen bij de onroerende zaak.

2.2.

De winkelier aan wie belanghebbende de onroerende zaak verhuurt heeft de bovenwoning in onderverhuur afgestaan aan een derde.

2.3.

De onroerende zaak was aanvankelijk anders afgebakend, hetgeen leidde tot een drietal objecten, aangeduid als [adres 1] 10, 10a en 10b. Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt, wat heeft geleid tot een herziene objectafbakening. Het in 2.1 vermelde object betreft een samenvoeging van [adres 1] 10 en [adres 1] 10b naar aanleiding van het ingediende bezwaar ten aanzien van de objectafbakening. Als gevolg hiervan zijn de objecten met terugwerkende kracht voor de belastingjaren 2013, 2014 en 2015 samengevoegd op de grond dat zowel uit het huurcontract van [adres 1] 10 te [woonplaats] , als bij de inpandige opname d.d. 17 augustus 2015, is gebleken dat de keuken zowel bij de winkel als bij de bovengelegen woning in gebruik is. Hierdoor is geen sprake van zelfstandig af te bakenen objecten voor de Wet WOZ. Daarnaast wordt het achterliggende terrein meervoudig gebruikt en is het niet aan een specifieke gebruiker toe te kennen als een zelfstandig WOZ-object. Het terrein blijkt door meerdere personen in gebruik te zijn als parkeerterrein. Het parkeerterrein is aangelegd na de sloop van een schuur (voorheen afgebakend als [adres 1] 10a te [woonplaats] ) in de loop van 2013. Voor de belastingjaren 2014 en 2015 is een onderdeel van het parkeerterrein opgenomen bij het object [adres 1] 10 te [woonplaats] .

3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarden van de onroerende zaak op voormelde waardepeildata tot een te hoog bedrag zijn vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.3.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

Zij hebben hieraan ter zitting het volgende toegevoegd:

Belanghebbende

-: Het object is onjuist afgebakend;
-: Ten onrechte is belanghebbende aangeslagen in de gebruikersbelastingen.

Heffingsambtenaar

-: Over de objectafbakening is eerder gesproken. Dat heeft geleid tot een andere afbakening. Vervolgens zijn de huidige, in geschil zijnde beschikkingen genomen. Het lijkt erop alsof belanghebbende terug wil naar de oorspronkelijke afbakening. Belanghebbende komt met dit punt op zo’n laat moment in de procedure dat ik hier niet goed op kan reageren en het mijns inziens tardief moet worden verklaard.
-: Omdat er meerdere gebruikers van de onroerende zaak zijn hebben we op grond van de regelgeving de aanslag in de gebruikersbelastingen aan belanghebbende opgelegd.

3.4.

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het hoger beroep, vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak van de Heffingsambtenaar en vermindering van de waarden tot € 159,000. De Heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.