Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 12-01-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:74, 15/01379 tot en met 15/01426
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 12-01-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:74, 15/01379 tot en met 15/01426
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 12 januari 2017
- Datum publicatie
- 16 maart 2017
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2017:74
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2017:2338
- Zaaknummer
- 15/01379 tot en met 15/01426
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde garageboxen. Het Hof verwerpt belanghebbendes stelling dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode van systematische vergelijking niet geschikt is voor de waardebepaling van garageboxen in de zin van de Wet WOZ. De Heffingsambtenaar heeft, met het door hem overgelegde taxatierapport, de door hem beschikte waarde aannemelijk gemaakt. Het Hof is van oordeel dat het niet aannemelijk is dat de scheurvorming van de onroerende zaken is veroorzaakt door de ligging nabij de spoorbaan. De Heffingsambtenaar heeft bij de waardering voldoende rekening gehouden met de scheurvorming en overige gebreken. Belanghebbende maakt de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk, omdat onduidelijk is welke objecten belanghebbende als referentieobject heeft aangevoerd.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 15/01379 tot en met 15/01426
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant te Breda (hierna: de Rechtbank) van 11 november 2015, nummers BRE 15/637 tot en met BRE 15/684, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking West-Brabant,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna vermelde beschikkingen en aanslagen.
1 Ontstaan en loop van het geding
Aan belanghebbende zijn in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) in één geschrift vervatte beschikkingen gezonden waarbij de waarde van [adres 1] 1F, 1G, 1H, 1K, 1L, 1M, 1N, 1P, 1R, 1S, 1T, 1U, 1V, 1W, 1X, 1Y, 1Z, 3A, 3B, 3C, 3D, 3E, 3F, 3G, 3H, 3K, 3L, 3M, 3N, 3P, 3R, 3S, 3T, 3U, 3V, 3W, 3X, 3Y, 3Z, 5B, 5C, 5D, 5E, 5F, 5G, 5H, 5K en 5L, alle gelegen te [A] (hierna: de onroerende zaken) per de peildatum 1 januari 2013 (hierna: de waardepeildatum) is vastgesteld op € 13.000 voor het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 (hierna: de WOZ-beschikkingen). Tegelijkertijd zijn aan belanghebbende ter zake van de onroerende zaken aanslagen in de onroerende-zaakbelasting (hierna: de aanslagen ozb) voor het jaar 2014 opgelegd.
De WOZ-beschikkingen en aanslagen ozb zijn, na daartegen gemaakt bezwaar, bij in één geschrift vervatte uitspraken van de Heffingsambtenaar met dagtekening 30 januari 2015 gehandhaafd. Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 331.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 497. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De gemachtigde van belanghebbende, de heer [B] heeft voor de zitting een submachtiging aan het Hof gestuurd waarin hij de heer [C] , verbonden aan [D] , machtigt om namens belanghebbende deze procedure te voeren.
De zitting heeft plaatsgehad op 13 oktober 2016 te ‘s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [C] , als gemachtigde van belanghebbende, alsmede, namens de Heffingsambtenaar de heer [E] en mevrouw [F] , taxateur.
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan.
Belanghebbende is eigenaar en verhuurder van de onroerende zaken. De onroerende zaken betreffen garageboxen, bouwjaar 1995, die zijn gelegen binnen het gebied betaald parkeren in de gemeente [A] . De meeste onroerende zaken hebben een oppervlakte van 18 m² en een inhoud van circa 40 m³. De onroerende zaken met de nummers 1H, 3C, 3R, 5H, 5K en 5L wijken qua inhoud en oppervlakte af. Deze onroerende zaken hebben allemaal een groter oppervlakte.
Bij (vrijwel) alle onroerende zaken is er sprake van scheurvorming. Bij de onroerende zaak met nummer 3A is er sprake van ernstige scheurvorming; deze is op de waardepeildatum niet verhuurd.
De Heffingsambtenaar heeft, ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaken, verwezen naar het op 2 maart 2015 opgemaakte taxatierapport van [G] , WOZ-taxateur (hierna: het taxatierapport). In het taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaken per de waardepeildatum vastgesteld op € 13.000. De waarde van € 13.000 is bepaald door middel van vergelijking met referentieobjecten. De referentieobjecten betreffen [adres 2] 69E, [adres 3] 118E, [adres 4] 144D en vier parkeerplaatsen achter [adres 5] 10, alle gelegen te [A] . Het taxatierapport bevat een matrix waarin (de objectkenmerken van) de onroerende zaken met (die van) de referentieobjecten worden vergeleken.
Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd, maar de verkoop van een garagebox aan de [adres 4] [Hof: huisnummer ontbreekt] en een garagebox aan [adres 6] 67C, beide gelegen te [A] , aangedragen ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarden.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
Partijen hebben hieraan ter zitting het volgende toegevoegd:
Belanghebbende (gemachtigde):
- De garageboxen vormen samen één constructie. Dit neemt niet weg dat de garageboxen los van elkaar verkocht kunnen worden. Voor de waardering van de garageboxen in de zin van de Wet WOZ moet elke garagebox als een apart object worden gezien. De garageboxen worden aan diverse partijen verhuurd.
- Ik kan geen nadere toelichting geven over de referentieobjecten die zijn vermeld in het beroepschrift in hoger beroep. Ik had gehoopt dat de heer [B] , die het beroepschrift in hoger beroep heeft ingediend, hierover informatie had gestuurd naar het Hof. In de meeste gevallen worden er stamkaarten meegestuurd met informatie over de referentieobjecten.
- Het in het hoger beroepschrift vermelde verzoek dat het Hof, ongeacht de uitspraak van het Hof, bepaalt dat de door WOZ juristen als gemachtigde voorgeschoten griffierechten aan WOZ juristen moet worden terugbetaald, is bedoeld als verzoek om vergoeding van het griffierecht conform de wettelijke bepalingen.
Heffingsambtenaar:
- Belanghebbende stelt dat de scheurvorming wordt veroorzaakt door de ligging van de garageboxen nabij het spoor. In de nabijheid van de garageboxen liggen woningen die vóór de Tweede Wereldoorlog zijn gebouwd. Mij is niet bekend dat er bij die woningen ook sprake is van scheurvorming. Ik vermoed dat bij de onroerende zaken de funderingsplaat in het midden is gescheurd. De onroerende zaak met nummer 3A ligt precies in het midden. Wat de oorzaak van de scheurvorming is, kan met het blote oog niet worden vastgesteld. Ik heb bij de waardering echter rekening gehouden met de scheurvorming.
Belanghebbende concludeert tot wijziging van de WOZ-beschikkingen en vermindering van de WOZ-waarde naar € 4.000 voor de onroerende zaak met nummer 3A, vermindering van de WOZ-waarde naar € 5.000 voor de onroerende zaken met de nummers 1H tot en met 1W en vermindering van de WOZ-waarde naar € 9.000 voor de overige onroerende zaken. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.