Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 11-01-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:78, 17/00626
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 11-01-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:78, 17/00626
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 11 januari 2019
- Datum publicatie
- 27 maart 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2019:78
- Zaaknummer
- 17/00626
Inhoudsindicatie
WOZ-zaak. De Heffingsambtenaar heeft de in geschil zijnde waarde van het winkelpand niet te hoog vastgesteld. Het stond de Heffingsambtenaar vrij om voor het Hof de waarde van de beschikking anders te onderbouwen of toe te lichten dan hij in een eerdere fase heeft gedaan. Dit geldt ook voor de oppervlaktematen van het winkelpand, die immers een element van de waardebepaling vormen. Naar het oordeel van het Hof is geen sprake van een geval dat belanghebbende in redelijkheid geen andere keuze had dan (hoger) beroep in te stellen om een deugdelijke onderbouwing van de vastgestelde waarde te verkrijgen. Een proceskostenvergoeding blijft daarom achterwege. Het hoger beroep is ongegrond.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Kenmerk: 17/00626
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de Rechtbank) van 19 juli 2017, nummer BRE 16/9495, in het geding tussen
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] ,
hierna: de Heffingsambtenaar,
betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
1 Ontstaan en loop van het geding
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 31 januari 2016 (hierna: de beschikking) krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015 (hierna: de peildatum) vastgesteld op € 465.000 voor het tijdvak 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2016 (hierna: de aanslag) bekend gemaakt. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 21 oktober 2016 heeft de Heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 124.
De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 1 november 2018 te ‘s-Hertogenbosch. Aldaar zijn, namens belanghebbende, verschenen en gehoord [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] , verbonden aan [kantoor] . De Heffingsambtenaar heeft zich doen vertegenwoordigen door [ambtenaar 1] en [ambtenaar 2] (taxateur).
Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.
2 Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan:
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een winkelruimte in het overdekte winkelcentrum “ [winkelcentrum] ” in het centrum van [plaats] , waarin een boekhandel ( [A] ) is gevestigd.
Ter onderbouwing van de door hem aan de onroerende zaak toegekende waarde, heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar een door hem in beroep overgelegd taxatierapport, opgesteld door voornoemde [ambtenaar 2] op 10 april 2017. In dit rapport is de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak per de peildatum vastgesteld op € 465.000, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij is uitgegaan van een huurwaarde van € 315 per maand voor het winkeldeel (129 m2), een huurwaarde van € 63 per maand voor het magazijndeel (21 m2) en een kapitalisatiefactor van 11,1. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van zowel de onroerende zaak als de met de daarmee vergeleken verkochte en/of verhuurde objecten. Voor de bepaling van de bruto huurwaarde heeft de Heffingsambtenaar de volgende verhuurde objecten gebruikt: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , allen gelegen in winkelcentrum “ [winkelcentrum] ” te [plaats] .
De kapitalisatiefactor is onderbouwd met het verkoop- en verhuurcijfer van het referentieobject [adres 6] te [plaats] .
Daarnaast is de waarde van de onroerende zaak onderbouwd door een vergelijking met de gegevens van de verkochte objecten [adres 7] en [adres 8] te [plaats] , op basis van de vergelijkingsmethode.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 309.000 eveneens een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur [taxateur] van [B] op 6 april 2016. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode bepaald op € 309.000, uitgaande van een economische huurwaarde per jaar van € 29.500 en een kapitalisatiefactor van 10,5. De economische huurwaarde is gebaseerd op een winkelruimte van 106 m2 (huurwaarde € 26.500), een opslagruimte van 21 m2 (huurwaarde € 1.575) en een opslagruimte van 19 m2 (huurwaarde € 1.425).
Belanghebbende heeft als vergelijkbare objecten [adres 6] , [adres 9] en [adres 10] in [plaats] genoemd en heeft de door hem gewenste waarde eveneens op basis van een vergelijking met de gegevens van deze objecten onderbouwd.
3 Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag:
Is de voor de onroerende zaak per de peildatum vastgestelde WOZ-waarde van € 465.000 te hoog?
Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moeten worden beantwoord. De Heffingsambtenaar is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.
Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waarvan de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Ter zitting is hieraan het volgende toegevoegd:
Belanghebbende:
- De oppervlaktematen zoals vermeld in de uitspraak op bezwaar zijn onjuist. Dit heeft mij ertoe aangezet om beroep in te stellen, hetgeen vergoeding van mijn proceskosten rechtvaardigt.
- Ik verwijs naar de uitspraak van het Hof van 10 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:501, waarin het ten onrechte weigeren van de Heffingsambtenaar om de grondstaffel te verstrekken voor het Hof aanleiding vormde de Heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende.
- Taxatietechnisch bezien lijkt de waarde van de Heffingsambtenaar redelijk goed onderbouwd. Indien blijkt dat de laatst door de Heffingsambtenaar gebruikte oppervlaktematen kloppen, heb ik geen bezwaar meer tegen de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde, mede gelet op het feit dat de hoogte van de kapitalisatiefactor van 11,1 niet meer in geschil is.
De Heffingsambtenaar:
- Op 6 juli 2016 heeft een inpandige opname van de onroerende zaak plaatsgevonden en toen zijn de nieuwe oppervlaktematen vastgesteld. In de uitspraak op bezwaar zijn de oude, onjuiste oppervlaktematen van de onroerende zaak nog vermeld.
- Het is vaste jurisprudentie dat de Heffingsambtenaar gedurende de WOZ-procedure met een nieuwe onderbouwing van de waarde mag komen, dus de oppervlaktematen mochten door mij in de beroepsfase worden aangepast.
- Ik bestrijd dat de onjuiste oppervlaktematen de aanleiding zijn geweest voor belanghebbende om beroep in te stellen; belanghebbende ging zelf ook uit van die onjuiste maten.
- De wijziging van de oppervlaktematen is (qua totaalwaarde) niet in het nadeel van belanghebbende geweest, (ook) daarom zie ik geen reden tot vergoeding van proceskosten over te gaan.
Belanghebbende concludeert tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.