Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 28-05-2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:1578, 20/00325
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 28-05-2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:1578, 20/00325
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 28 mei 2021
- Datum publicatie
- 23 juni 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2021:1578
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBOBR:2020:1986, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 20/00325
- Relevante informatie
- Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 16
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Objectafbakening bij een woning met mantelzorgwoning. De heffingsambtenaar heeft de woning terecht als afzonderlijke onroerende zaak in de zin van artikel 16 Wet WOZ aangemerkt. De heffingsambtenaar maakt aannemelijk dat de beschikte waarde niet naar een te hoog bedrag is vastgesteld.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 20/00325
Uitspraak op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 7 april 2020, nummer SHE 19/113, in het geding tussen
[belanghebbende] ,
wonende in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) beschikkingen per de waardepeildatum 1 januari 2017 (hierna: de waardepeildatum) gegeven en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) en [adres 2] in [woonplaats] (hierna: de mantelzorgwoning) vastgesteld. Tevens zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2018 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft uitspraken op bezwaar gedaan. Het bezwaar ten aanzien van de woning is ongegrond verklaard. Het bezwaar ten aanzien van de mantelzorgwoning is gegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar ten aanzien van de woning beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
De heffingsambtenaar heeft vóór de zitting een nader stuk ingediend. Dit stuk is doorgestuurd naar de andere partij.
Op 24 maart 2021 heeft het hof een brief met vragen naar partijen gestuurd.
De heffingsambtenaar heeft op 24 en 25 maart 2021 gereageerd op de vragenbrief van het hof. Belanghebbende heeft op 25 maart 2021 gereageerd op de vragenbrief van het hof. Deze reacties zijn telkens doorgestuurd naar de andere partij.
Het hof heeft vervolgens een brief met datum 26 maart 2021 aan partijen gestuurd.
De zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2021 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] , als gemachtigden van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
De woning is een vrijstaande woning uit 1977 in [woonplaats] . De woning bestaat uit een hoofdbouw met een inhoud van 514 m³ die is voorzien van twee dakkapellen, een aanbouw met een inhoud van 141 m³ en een berging/schuur van 672 m². De berging/schuur is een voormalige champignonkwekerij die als loods wordt gebruikt. Bij de woning behoren percelen met een oppervlakte van 3.440 m², 2.445 m² en 5.475 m². De totale perceeloppervlakte bedraagt daarmee 11.360 m² (hierna: de totale perceeloppervlakte). Aan de woning is een perceeloppervlakte van 3.350 m² toegerekend. Het perceel van 2.445 m² is door de heffingsambtenaar als grasland bij de woning in de waardering betrokken. Het perceel van 5.475 m² is cultuurgrond.
Op één van de percelen bij de woning is de mantelzorgwoning gelegen. De mantelzorgwoning is gerealiseerd in een voormalig bijgebouw. De mantelzorgwoning heeft een inhoud van 270 m³ en beschikt over een keuken en sanitaire voorzieningen. De mantelzorgwoning is afsluitbaar. Aan de mantelzorgwoning is 90 m² van de perceeloppervlakte toegerekend. De mantelzorgwoning wordt sinds begin 2016 gebruikt door (één van) de ouders van belanghebbende. Met ingang van 4 februari 2016 is in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen een woonfunctie toegekend aan de mantelzorgwoning.
De heffingsambtenaar heeft een verkoopadvertentie overgelegd. In die verkoopadvertentie wordt de woning met de berging/schuur en de totale perceeloppervlakte met ingang van 28 maart 2015 te koop aangeboden voor een bedrag van € 629.000. De woning met de berging/schuur en de totale perceeloppervlakte zijn eerder te koop aangeboden voor € 845.000 respectievelijk € 799.000 en € 649.000.
Belanghebbende en haar echtgenoot hebben de woning met de berging/schuur en de totale perceeloppervlakte op 30 juli 2015 gekocht van de ouders van belanghebbende. De levering heeft plaatsgevonden op [oktober] 2015. De totale koopsom bedraagt € 400.000. Van de totale koopsom ziet een bedrag van € 350.000 op de woning met berging/schuur en het perceel met een oppervlakte van 3.440 m². Het resterende deel van de koopsom ziet op de overige twee percelen met een oppervlakte van in totaal 7.940 m².
De waarde van de woning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum vastgesteld op € 468.000.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning
en de daarbij behorende aanslag onroerendezaakbelastingen 2018 gehandhaafd.
De waarde van de mantelzorgwoning is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum vastgesteld op € 125.000.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de mantelzorgwoning verlaagd tot € 50.000 en de daarbij behorende aanslag onroerendezaakbelastingen 2018 evenredig verminderd.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de beschikte waarde van de woning naar een taxatierapport van 9 april 2019. Dit taxatierapport is opgesteld door [taxateur] , taxateur (hierna het rapport [taxateur] ). Het rapport [taxateur] is voorzien van een taxatiematrix. Uit het rapport [taxateur] volgt een waarde van de woning per de waardepeildatum van € 468.000. Bij de waardebepaling zijn de gegevens van drie referentieobjecten in de beoordeling betrokken: [adres 3] (op [juni] 2017 verkocht voor € 440.000), [adres 4] (op [november] 2017 verkocht voor € 396.000) en [adres 5] (op [juli] 2016 verkocht voor € 415.000), allen gelegen in [woonplaats] . Het rapport [taxateur] bevat beeldmateriaal van de woning en de referentieobjecten.
Belanghebbende heeft geen taxatierapport overgelegd. Belanghebbende bepleit een waarde van € 350.000 en verwijst ter onderbouwing naar het eigen aankoopcijfer uit 2015.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar ten aanzien van de woning. De rechtbank heeft ambtshalve getoetst of de objectafbakening juist is. De rechtbank is tot het oordeel gekomen dat de objectafbakening onjuist is en dat de woning en de mantelzorgwoning als één onroerende zaak moeten worden aangemerkt in de zin van artikel 16 Wet WOZ. De rechtbank heeft daarom de WOZ-beschikking ten aanzien van de woning en de daarbij behorende aanslag onroerendezaakbelastingen 2018 vernietigd.
3 Geschil en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de volgende vragen:
I: Is de woning terecht als afzonderlijk object afgebakend?
II: Indien de eerste vraag bevestigend wordt beantwoord, is de WOZ-waarde niet naar een te hoog bedrag vastgesteld?
Belanghebbende concludeert primair tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank en subsidiair tot vermindering van de WOZ-waarde naar € 350.000. De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot ongegrondverklaring van het beroep.