Rechtbank Oost-Brabant, 07-04-2020, ECLI:NL:RBOBR:2020:1986, 19/113

1. Het object betreft een vrijstaande woning uit 1977, gelegen te Deurne, met een hoofdgebouw van 514 m³ met 2 dakkapellen, een aanbouw van 141 m³ en een berging/schuur van 672 m², bekend als [adres] (hierna: de vrijstaande woning). Tot dit object behoren drie kadastrale percelen, met een grootte van in totaal 11.360 m², kadastraal bekend als DNE00V 598 (kadastrale oppervlakte 5.475 m²); DNE00V 596 (kadastrale oppervlakte 2.445 m²) en DNE00V 597 (kadastrale oppervlakte 3.440 m²). Op laatst genoemd perceel is ook een mantelzorg-/noodwoning gelegen, met een inhoud van 270 m³, die vast zit aan de berging/schuur. Van perceel DNE00V 597 is 3.350 m² grond toegekend aan de vrijstaande woning en 90 m² grond aan de mantelzorgwoning.

2. Eiseres en haar echtgenoot zijn, blijkens de akte van levering van 2 oktober 2015, eigenaren van de woning en de mantelzorgwoning. Zij hebben de woning en de daartoe behorende percelen gekocht van de ouders van eiseres.

3. Verweerder heeft eiseres een gecombineerd aanslagbiljet (aanslagnummer [aanslagnummer] ) gezonden. Met dit aanslagbiljet heeft verweerder de WOZ-waarde voor zowel de woning als de mantelzorgwoning, per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het kalenderjaar 2018, vastgesteld, en onder meer de daarop gebaseerde aanslag OZB voor deze objecten opgelegd.

4. Aan de orde is allereerst de vraag of verweerder terecht de woning heeft afgebakend als een afzonderlijke onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ.

5. Bij de objectafbakening komt aan verweerder geen beleidsvrijheid toe (vgl. Hoge Raad 9 mei 2003, nr. 35987, ECLI:NL:HR:2003:AD6058 (Schiphol-arrest)). De rechter moet zich over de juistheid van de door verweerder toegepaste objectafbakening ambtshalve (zelfstandig) een oordeel vormen. Hij mag zich daarvan niet laten weerhouden door de omstandigheid dat partijen van een andere opvatting zijn uitgegaan (vgl. HR 18 januari 1984, nr. 22165, ECLI:NL:HR:1984:AW8687, BNB 1984/100).

6. Niet in geschil is dat het eigendom van zowel de hoofdwoning als mantelzorgwoning bij het begin van het kalenderjaar 2018 berustte bij eiseres en haar echtgenoot. Ook zijn partijen het er over eens dat de hoofdwoning met de daarbij behorende opstallen gebouwde eigendommen vormen in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ. Tot die gebouwde eigendommen behoort een groot deel van de percelen die als grond daaraan dienstbaar is. Verweerder heeft verder onbetwist gesteld dat de mantelzorgwoning een zelfstandig afsluitbare wooneenheid is. De rechtbank gaat uit van de juistheid van deze stelling en ziet geen aanleiding daar anders over te oordelen. Dit betekent dat ook de mantelzorgwoning een gebouwd eigendom vormt in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ. Tot dit gebouwd eigendom behoort, zo begrijpt de rechtbank, ook 90 m² van het perceel dat als grond daaraan dienstbaar is.

7. Tussen partijen is desgevraagd niet in geschil dat de mantelzorgwoning op 1 januari 2018 (het begin van het belastingjaar) nog steeds als mantelzorgwoning in gebruik is. Uit de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer (bijlage 10, “Waardering mantelzorgwoningen”) blijkt dat bij de afbakening voor de Wet WOZ de mantelzorgwoning en de woning waaraan deze dienstbaar is, zo veel mogelijk gezamenlijk als één object worden afgebakend. Hoewel de mantelzorgwoning veelal over alle voorzieningen beschikt en dus zelfstandig bewoonbaar is, wordt bij de objectafbakening de nadruk gelegd op de dienstbaarheid van de mantelzorgwoning aan de woning waarbij deze gerealiseerd is. Dit sluit aan op het karakter dat de tijdelijke mantelzorgwoning vanuit vergunning en ruimtelijk beleid een tijdelijk karakter heeft. Bij beëindiging van de zorg, maar ook bij verkoop van de woning zal de mantelzorgwoning weer verwijderd moeten worden. In verband met het dienstbare karakter wordt de gebruiker van de reguliere woning ook aangemerkt als de belanghebbende gebruiker van de mantelzorgwoning.

Gelet hierop, vormen naar het oordeel van de rechtbank de woning en de mantelzorgwoning een samenstel, die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen en dienen ze als één object te worden afgebakend.

8. Voor dit oordeel ziet de rechtbank ondersteuning in de Brief van de Staatssecretaris van Financiën aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal, 29 oktober 2015, vergaderjaar2015-2016, kamerstuk 34302 nr. 18, p. 31:

9. Verweerder heeft in de brief van 20 november 2019 gesteld dat de Waarderingskamer spreekt van het begrip “tijdelijke mantelzorgwoning” en dat hiermee een tijdelijk bouwwerk wordt bedoeld en niet een tijdelijke zorgsituatie. Verweerder stelt dat de mantelzorgwoning van eiseres geen tijdelijke woonunit is en niet gesloopt hoeft te worden indien de zorg eindigt. Daarom wordt volgens verweerder niet toegekomen aan de uitleg in de Waarderingsinstructie dat een tijdelijk mantelzorgwoning en een woning als één object worden afgebakend.

10. De rechtbank kan verweerder hierin niet volgen. In de Waarderingsinstructie staat:

11. De rechtbank begrijpt dit onderscheid aldus dat in het geval de tijdelijke mantelzorgwoning (de prefab-unit) verwijderd moet worden, deze niet de waarde van de woning waaraan deze dienstbaar is verhoogt. Maar als sprake is van een bijgebouw waarvoor een (tijdelijke) vergunning is gevraagd en dat dienst doet als tijdelijke mantelzorgwoning, kan de waarde daarvan wel tot uitdrukking komen in de waarde van de woning waaraan deze dienstbaar is. Dit doet echter niet af aan wat hiervoor is overwogen, namelijk dat in verband met het dienstbare karakter van beide typen mantelzorgwoningen de gebruiker van de woning ook wordt aangemerkt als gebruiker van de mantelzorgwoning.

12. De rechtbank stelt vast dat hierop een uitzondering bestaat, namelijk in een situatie waarin de gebouwde eigendommen verschillende zakelijk gerechtigden hebben. In dat geval kan geen sprake zijn van een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. De rechtbank stelt vast dat van een dergelijke situatie in deze zaak geen sprake is, omdat verweerder desgevraagd heeft aangegeven dat op de mantelzorgwoning geen zakelijk recht is gevestigd.

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de woning en de mantelzorgwoning als één object moeten worden afgebakend. Dit betekent dat verweerder ten onrechte de woning en de mantelzorgwoning heeft afgebakend als twee afzonderlijke onroerende zaken.

14. Uit het eerder genoemde Schiphol-arrest van de Hoge Raad volgt dat in een geval als dit, waarin verweerder bij de objectafbakening ten onrechte verschillende objecten heeft onderscheiden terwijl voor de toepassing van de Wet WOZ van één groter object had moeten worden uitgegaan, waarvoor één beschikking had moeten worden gegeven, de rechter de voor elk van de afgebakende objecten gegeven beschikkingen en opgelegde aanslag(en), voor zover aan hem voorgelegd, dient te vernietigen. Dit betekent dat de door eiseres betwiste beschikking van 29 november 2018, voor zover deze betrekking heeft op [adres] , en de gelijktijdig met het geven van de beschikking opgelegde aanslag, voor zover deze eveneens betrekking heeft op [adres] , niet in stand kunnen blijven. De rechtbank wijst er op dat verweerder bevoegd is om ambtshalve de beschikking van 29 november 2018 en de opgelegde aanslag, voor zover deze betrekking hebben op [adres] te vernietigen.

15. Het beroep is gegrond. Aan de beoordeling van de door verweerder vastgestelde waarde en de daartegen door eiseres aangedragen beroepsgronden komt de rechtbank niet toe.

16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, zal de rechtbank bepalen dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht moet vergoeden.

17. De rechtbank zal verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten veroordelen. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.050 (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).

-

verklaart het beroep gegrond;

-

vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar, voor zover deze betrekking heeft op [adres] te [woonplaats] ;

-

vernietigt de waardebeschikking van 28 februari 2018, voor zover deze betrekking heeft op [adres] te [woonplaats] , en de hierop gebaseerde aanslagen OZB, voor zover deze betreffen [adres] te [woonplaats] ;

-

draagt verweerder op om ter zake van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] een nieuwe WOZ-beschikking te nemen met inachtneming van deze uitspraak;

-

bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiseres te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.050.