Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 23-11-2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:4043, 21/01097
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 23-11-2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:4043, 21/01097
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 23 november 2022
- Datum publicatie
- 4 juli 2023
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBZWB:2021:4114, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 21/01097
- Relevante informatie
- Art. 17 WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ-zaak. Waardering woning. Is in het geval van een eigen koopprijs die 14 maanden vóór de waardepeildatum tot stand is gekomen, een waardering op basis van de eigen koopprijs (met indexatie) leidend voor de waardering of kan de waarde worden bepaald op basis van de vergelijkingsmethode? Het hof overweegt dat er geen harde termijn van een jaar is voor de bruikbaarheid van een eigen koopprijs. Het hangt af van de omstandigheden van het geval welke methode de voorkeur heeft. Het hof geeft daarbij twee gezichtspunten met daarbij relevante factoren. Het hof oordeelt dat in dit geval aannemelijk is dat de vergelijkingsmethode de beste waardering oplevert, waarbij zwaar weegt dat er zeven zeer goede vergelijkingsobjecten zijn.
Uitspraak
Team belastingrecht
Enkelvoudige Belastingkamer
Nummer: 21/01097
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 16 juli 2021, nummer BRE 19/5491 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Tilburg,
hierna: de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] in [plaats] (hierna: de woning) voor het jaar 2019 is vastgesteld op € 146.000 per waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de beschikte waarde). Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt (hierna: de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikte waarde en de aanslag gehandhaafd.
De rechtbank heeft het daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] . Belanghebbende heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgelezen en exemplaren daarvan overgelegd. Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Hij heeft de woning aangekocht voor een bedrag van € 125.000 (hierna: de eigen koopprijs). De koopovereenkomst is op 22 oktober 2016 gesloten en de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden op 21 november 2016. De woning is een op de vierde bouwlaag gelegen portiekflat van het bouwjaar 1961 met een oppervlakte van 71 m2, met daarbij een balkon van 3 m2, een balkon van 5 m2 en een berging.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarde een waardematrix ingebracht (hierna: de waardematrix) opgesteld door taxateur [taxateur] (hierna: de taxateur). De taxateur heeft daarbij voor de waardebepaling de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt met de volgende verkoopgegevens:
|
Vergelijkingsobject |
transportdatum |
verkoopprijs |
|
[adres] 371 |
16 oktober 2017 |
€ 137.000 |
|
[adres] 387 |
1 maart 2018 |
€ 143.500 |
|
[adres] 395 |
22 september 2017 |
€ 138.000 |
|
[adres] 405 |
4 april 2018 |
€ 143.000 |
|
[adres] 407 |
13 maart 2018 |
€ 136.500 |
|
[adres] 417 |
20 augustus 2018 |
€ 157.000 |
|
[adres] 441 |
19 juni 2017 |
€ 135.000 |
Deze vergelijkingsobjecten zijn eveneens portiekflats. De taxateur heeft voor elk van de vergelijkingsobjecten een vierkantemeterprijs herleid uit de gerealiseerde verkoopprijs. Daartoe heeft de taxateur onder meer de verkoopprijs gecorrigeerd voor de zogenoemde aandeelwaarde-VVE, een indexatie toegepast en – kort gezegd – een correctie toegepast voor de staat. De taxateur heeft vervolgens voor de taxatie van de woning als basis het gemiddelde van de zeven vierkantemeterprijzen genomen, te weten € 1.873. Verder is een waarde toegekend aan de twee balkons en de berging en is een (positieve) correctie van € 10.000 toegepast in verband met de kwaliteit van de woning. Dit mondt uit in een taxatie van de WOZ-waarde per 1 januari 2018 op € 148.000.
3 Geschil en conclusies van partijen
Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de beschikte waarde te hoog is.
Belanghebbende heeft ter zitting gemeld afstand te doen – ook voor de proceskostenvergoeding – van het door hem bij de rechtbank ingebrachte taxatierapport.
Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 136.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.