Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 20-03-2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:932, 22/00974
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 20-03-2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:932, 22/00974
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 20 maart 2024
- Datum publicatie
- 16 mei 2024
- Formele relaties
- Eerste aanleg: , Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 22/00974
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 4 Uitv.reg. WOZ
Inhoudsindicatie
Deze uitspraak is op verzoek gepubliceerd en niet door het gerechtshof geselecteerd om te worden gepubliceerd. Derhalve is er geen samenvatting beschikbaar.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 22/00974
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] , gevestigd in [vestigingsplaats] ( [gemeente] ),
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Limburg (hierna: de rechtbank) van 1 april 2022, nummer ROE 21/856, in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen,
hierna: de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven en daarbij de waarde van [adres 1] in [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: waardepeildatum) vastgesteld op € 723.000.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en heeft de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 14 december 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [persooon 1] en [taxateur 1] (taxateur), namens belanghebbende, en [persooon 2] en [taxateur 2] (taxateur), namens de heffingsambtenaar. Op deze zitting zijn de hoger beroepen in de zaken 22/00974, 22/00981, 22/00986, 22/00987, 22/00991, 22/00988 en 22/00992 gelijktijdig, maar niet gevoegd, behandeld.
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek in de onderhavige zaak gesloten.
2 Feiten
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een activiteitencentrum voor mensen met een verstandelijke beperking. De onroerende zaak is gebouwd in 1986 en was oorspronkelijk een kantoorpand dat in 2010 is omgebouwd naar een activiteitencentrum. De onroerende zaak bestaat uit twee verdiepingen met activiteitenruimtes (begane grond en de eerste verdieping), een kelder die wordt gebruikt als opslagruimte, een zolder met technische installatie en een fietsenstalling. De onroerende zaak is gelegen op een perceel van 1.572 m2.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd van 22 juli 2021, waarin de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum door taxateur [taxateur 2] is bepaald op € 922.000. De taxateur heeft de onroerende zaak inpandig opgenomen op 1 juli 2021.
In dit taxatierapport zijn voor de waardebepaling kengetallen gebruikt van het archetype N1800000 (Dagverblijf voor ouderen of verstandelijke gehandicapten) uit de Taxatiewijzer 2019, deel 9, Verzorging (hierna: de Taxatiewijzer). Uit de kengetallen per 1 januari 2019 blijkt een levensduur en restwaarde voor de ruwbouw van 45 tot 65 jaar en 25-35%, voor de afbouw van 25 tot 35 jaar en 20-35% en voor de installaties van 10 tot 20 jaar en 15-20%. Ter nadere onderbouwing van deze restwaarden heeft de heffingsambtenaar gewezen op transacties van:
- [adres 2] in [plaats 2] , dagverblijf, bouwjaar 2006, transactiedatum 31 december 2019, verkoopprijs € 540.000, restwaarde 38,73%;
- [adres 3] in [plaats 3] , kinderopvang, bouwjaar 1968/1996/2000, transactiedatum 1 oktober 2020, verkoopprijs € 465.000, restwaarde 30,23%;
- [adres 4] in [plaats 4] , dagverblijf, bouwjaar 1968, transactiedatum 3 oktober 2017, verkoopprijs € 294.000, restwaarde 25,30%.
Voor de waardebepaling van de onroerende zaak is de heffingsambtenaar uitgegaan van een levensduur van 55 jaar en een restwaarde van 30% voor de ruwbouw, een levensduur van 14 jaar en een restwaarde van 27% voor de afbouw, en een levensduur van 14 jaar en een restwaarde van 17% voor de installaties.
De heffingsambtenaar is voor de onderdelen afbouw en installaties uit 1986 van de onroerende zaak uitgegaan van een verlengde levensduur. In 2010 heeft een verbouwing plaatsgevonden van de onroerende zaak van kantoor tot activiteitencentrum ten behoeve van de huidige gebruiker. Conform opgave van de eigenaar bedroegen de verbouwingskosten destijds € 315.000 exclusief omzetbelasting. Het meerjarenonderhoudsplan geeft een overzicht van onderhoud en vervangingskosten voor de periode van 10 jaar, 2020 tot 2029 in totaal € 248.648 (inclusief omzetbelasting).
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd van [A BV] van 23 mei 2022, waarin de waarde van de onroerende zaak per de peildatum door taxateurs [taxateur 1] en [taxateur 3] is bepaald op € 569.000. De volgende tabel geldt ter onderbouwing van die waarde:
Ter onderbouwing van belanghebbendes restwaarde(n) van 10% zijn transactiecijfers van vier accommodaties voor kinderdagopvang geanalyseerd. Dit betreft [adres 5] in [plaats 5] , [adres 2] in [plaats 2] , [adres 3] in [plaats 3] en [adres 4] in [plaats 4] .
Belanghebbende heeft een verlenging van de levensduur van 5 jaar voor de afbouw en de installaties toegepast.
3 Geschil en conclusies van partijen
In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum.
Belanghebbende concludeert tot een gegrond hoger beroep en een verlaging van de WOZ-waarde naar een bedrag van € 569.000. De heffingsambtenaar concludeert tot een ongegrond hoger beroep en handhaving van de vastgestelde waarde van € 723.000.