Hoge Raad, 11-12-1985, AW8138, 23 159

Belanghebbende is van de uitspraak van de Inspecteur in beroep gekomen bij het Hof.

Het Hof heeft als tussen partijen vaststaande aangemerkt:

'Belanghebbende is opgericht op 3 mei 1977 en had -volgens de statuten -ten doel de handel in nieuwe en oude tijdschriften alsmede alle overige handelingen op commercieel en financieel gebied. Door een wijziging van de statuten is het doel met ingang van 1 juli 1980 het exploiteren van onroerend goed. De statutenwijziging is op 19 juni 1981 in de staatscourant gepubliceerd.

Directeur, tevens enig aandeelhouder van belanghebbende is X.

Op 1 juli 1979 is de voorheen voor rekening van belanghebbende gedreven onderneming verkocht. De nagekomen baten uit deze onderneming bedroegen in 1980 f 29.917 aan verkopen en f 30.685 aan commissies.

In 1981 bedroegen de commissies f 17.342.

Op 14 juni 1980 kocht belanghebbende het pand a-straat 1, een gerestaureerd, monumentenpand te Z voor f 639.508, waarin begrepen de aankoopkosten.

Tegen het einde van het jaar 1980 was de feitelijke situatie met betrekking tot dit pand als volgt:

Souterrain met eigen opgang verhuurd aan A voor f 1.000 per maand

Beletage onverhuurd, leeg

1e etage - verhuurd aan de echtgenote van de directeur/aandeelhouder voor een door haar gedreven onderneming

2e etage en zolderverdieping - verhuurd aan de directeur/aandeelhouder als woonhuis.

Op 24 september 1981 is op verzoek van belanghebbende door B BV een taxatie gemaakt van de waarde per 31 december 1980. Bij deze taxatie, waarvan een taxatierapport als bijlage bij het beroepschrift is gevoegd, werd de onderhandse verkoopwaarde bepaald op f 460.000.

De waardering geschiedde op basis van oplevering vrij van huur en ontruimd, doch er van uitgaande dat het souterrain verhuurd was.'

Het Hof heeft het geschil en de standpunten van partijen als volgt omschreven:

'Het geschil betreft de vraag of het verschil ten bedrage van f 179.508 tussen de aankoopprijs en de waarde van f 460.000 ten laste van de winst gebracht mag worden, zoals belanghebbende stelt en de inspecteur ontkent.

Het Hof heeft voorts omtrent die standpunten vermeld:

'Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding. Ter zitting is daaraan het volgende toegevoegd:

Door de Inspecteur:

Belanghebbende moet aantonen dat de exploitatiemarkt van onroerende goederen blijvend is ingezakt. Dat is niet gebeurd. De leegstand is slechts tijdelijk. Belanghebbende heeft ook geenszins aangetoond dat de bedrijfswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Ik erken wel dat de verkoopwaarde per 31 december 1980 op zichzelf juist is getaxeerd. Feitelijk kan ik die taxatie niet betwisten.

Namens belanghebbende:

Het betreft hier een pand dat in de jaren '60 op fraaie wijze gerestaureerd is. De directeur van belanghebbende wilde zelf in het pand gaan wonen. De niet voor deze bewoning benodigde ruimten zouden verhuurd worden, een deel aan de echtgenote van de aandeelhouder voor het exploiteren van haar onderneming.

Het feit dat het souterrain per 31 december 1980 verhuurd was voor f 1.000 per maand was geen waardedrukkende factor, omdat dit gedeelte van het huis een aparte ingang heeft. De huur is in 1984 verlaagd tot f 750 per maand. De rest van het huis vormt een geheel.'

Het Hof heeft omtrent het geschil overwogen:

'Onroerende goederen die tot het vermogen van een onderneming behoren dienen voor de berekening van de jaarlijkse winst van die onderneming in het algemeen gewaardeerd te worden op de kostprijs verminderd met de afschrijving. Indien de bedrijfswaarde aantoonbaar lager is, kan ook de waardering op deze lagere bedrijfswaarde in overeenstemming met goed koopmansgebruik zijn.

Nu belanghebbende het betreffende onroerend goed in de loop van het onderhavige jaar heeft verworven, is zij vrij in de keuze van haar waarderingsstelsel.

De inspecteur heeft gesteld dat er een exploitatiemarkt voor onroerende goederen bestaat waarop de waarde niet aantoonbaar is gedaald. Tot deze markt zou het pand van belanghebbende gerekend moeten worden. De Inspecteur heeft geen feiten gesteld en aannemelijk gemaakt die zijn opvatting voldoende ondersteunen.

Het staat als gesteld en niet weersproken vast dat belanghebbende vanaf juli 1980 de exploitatie van onroerende goederen beoogde. Voor de berekening van het rendement op onroerende goederen pleegt uitgegaan te worden van de actuele marktwaarde.

Indien de boekwaarde aanmerkelijk hoger is dan de marktwaarde zal uitgaande van die hoge boekwaarde een rendement berekend worden dat, naar evenredigheid van het waardeverschil, lager is dan het actuele rendement op onroerende goederen.

Deze overwegingen leiden tot de gevolgtrekking dat voor een onderneming tot exploitatie van onroerende goederen de aantoonbaar lagere marktwaarde ook leidt tot een aantoonbaar lagere bedrijfswaarde.

Nu de inspecteur de door belanghebbende gestelde verkoopwaarde aan het einde van het jaar op zichzelf juist acht, moet aangenomen worden dat de bedrijfswaarde op die datum f 460.000 bedraagt. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld of aannemelijk geworden op grond waarvan anders zou moeten worden geoordeeld. Met name is niet of onvoldoende gemotiveerd gesteld en evenmin aannemelijk geworden dat de beleggingswaarde bij de koop en per de ultimo van het jaar voor het onderwerpelijke pand in betekenende mate afweek van respectievelijk de koopsom en de waarde vrij van huur.

Belanghebbende heeft de rechtsvorm van een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid zodat ingevolge het bepaalde in artikel 2, lid 5, in verbinding met artikel 2, lid 1, letter a, van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 haar gehele vermogen ondernemingsvermogen vormt en zij geen privé-vermogen kan hebben. Voor de stellingen van de inspecteur dat er in dit geval geen sprake is van een bedrijf en van een bedrijfsmiddel is daarom geen goede grond.

Uit het voorgaande volgt dat het belastbaar bedrag kan worden berekend op een negatief bedrag van f 86.782. Dit brengt mede dat de uitspraak en de aanslag dienen te worden vernietigd.'

Op die gronden heeft het Hof de uitspraak waarvan beroep alsmede de aanslag vernietigd.