Hoge Raad, 26-05-1993, ECLI:NL:HR:1993:BH8531 ZC5359, 28290
Hoge Raad, 26-05-1993, ECLI:NL:HR:1993:BH8531 ZC5359, 28290
Gegevens
- Instantie
- Hoge Raad
- Datum uitspraak
- 26 mei 1993
- Datum publicatie
- 8 april 2013
- Zaaknummer
- 28290
Uitspraak
ARREST
gewezen op het beroep in cassatie van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid X BV te Z tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem van 28 juni 1991 betreffende na te melden aan haar opgelegde naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting.
1. Naheffingsaanslag en geding voor het Hof
Aan belanghebbende is ter zake van een door haar verkregen onroerende zaak een naheffingsaanslag in de overdrachtsbelasting opgelegd ten bedrage van f 78.480 zonder verhoging.
Belanghebbende is na schriftelijk verkregen toestemming van de Inspecteur op de voet van artikel 26, lid 3, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van deze aanslag rechtstreeks in beroep gekomen bij het Hof. Het Hof heeft die aanslag gehandhaafd. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.
2. Geding in cassatie
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van het Hof beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
De Staatssecretaris van Financiën heeft een vertoogschrift ingediend.
De Advocaat-Generaal Moltmaker heeft op 5 februari 1993 geconcludeerd tot verwerping van het beroep.
3. Beoordeling van de klachten
3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. Belanghebbende heeft met ingang van 1 januari 1974 van A BV gehuurd het winkelpand a-straat te Z. Op 29 december 1988 heeft belanghebbende - na het einde van de huur - gebruik makend van een haar toekomend optierecht, dat geen kettingbeding behelst, het pand van voormelde BV gekocht voor een bedrag van f 1.112.000. Ultimo 1988 zijn de aandelen in belanghebbende verkocht. In het kader van deze verkoop is het onderhavige pand voor een waarde van f 3.350.000 in aanmerking genomen. De Inspecteur heeft, rekening houdend met het nadelige huurverschil tussen de geldende huurprijs over 1988 en een werkelijk huurprijsniveau van f 335.000, de onderhavige naheffingsaanslag berekend naar een waarde van f 2.420.000.
3.2. In cassatie is de vraag aan de orde of bij de bepaling van de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 52 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: de Wet) rekening moet worden gehouden met een koopoptie.
3.3. In het algemeen dient bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 52 van de Wet geen rekening te worden gehouden met persoonlijke verplichtingen van de vervreemder met betrekking tot de onroerende zaak. Dit is anders in de gevallen waarin met zodanige verplichtingen een resultaat wordt bereikt dat in feitelijk en maatschappelijk opzicht overeenkomt met de toestand dat op de onroerende zaak een beperkt recht is gevestigd, zoals in het geval bedoeld in artikel 6: 252 BW indien het daarbedoelde beding is ingeschreven in de openbare registers. Dit kan ook anders zijn indien een zodanige verplichting een kettingbeding behelst.
3.4. In een geval als het onderhavige waarin door de vervreemder van de onroerende zaak een optierecht is verleend bestaat evenwel geen aanleiding af te wijken van het in de eerste volzin van 3.3 vermelde uitgangspunt, ook niet indien ervan wordt uitgegaan dat de meest biedende gegadigde bekend is met het optierecht. Immers, de enkele omstandigheid dat iemand met een ander handelt wetende dat deze door dit handelen een door hem met een derde gesloten overeenkomst schendt, maakt dat handelen op zichzelf jegens deze derde nog niet onrechtmatig. Dat handelen kan slechts in verband met andere omstandigheden in strijd zijn met hetgeen volgens het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt ten opzichte van die derde. De beantwoording van de vraag of verkoop van een zaak in strijd met een optierecht voor de koper zal leiden tot een verplichting tot schadevergoeding hangt dus af van de omstandigheden van het geval. Van een met de gehoudenheid van een ieder tot eerbiediging van een beperkt recht waarmee de eigendom van een onroerende zaak is belast, te vergelijken situatie is derhalve geen sprake. Het zou dan ook niet stroken met het objectieve en zakelijke karakter van de overdrachtsbelasting om bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer als bedoeld in artikel 52 van de Wet rekening te houden met een optierecht als vorenbedoeld. De klachten kunnen mitsdien niet tot cassatie leiden.