Hoge Raad, 09-07-2004, AQ0115, 39799

Nr. 39.799

9 juli 2004

RvS

Aan belanghebbende is voor het jaar 1995 een aanslag in de vennootschapsbelasting opgelegd, welke aanslag, na daartegen gemaakt bezwaar, bij uitspraak van de Inspecteur is verminderd tot een aanslag naar een belastbaar bedrag van ƒ 10.912.241.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij het Hof.

Het Hof heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de Inspecteur vernietigd en de aanslag vastgesteld naar een belastbaar bedrag van € 4.909.716,34 (ƒ 10.819.591). De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.

Belanghebbende heeft tegen 's Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Staatssecretaris van Financiën heeft een verweerschrift ingediend.

3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

Belanghebbende houdt zich onder meer bezig met zogenoemde projectbouw. In dat kader koopt zij regelmatig stukken grond ten aanzien waarvan zij de verwachting heeft dat daarop op termijn mag worden gebouwd. Daarbij maakt belanghebbende onderscheid tussen enerzijds niet-strategische gronden en projecten, ten aanzien waarvan de (toekomstige) bestemming als bouwgrond en bouwproject ten tijde van de aankoop al vaststaat dan wel in een vergevorderd stadium verkeert, en anderzijds strategische gronden (die op het moment van aankoop veelal nog een agrarische bestemming hebben en op strategische plaatsen zijn gesitueerd) en projecten ten aanzien waarvan de bestemming nog ongewis is en het project nog niet concreet is ingevuld. De strategische gronden worden na verloop van tijd meestal voor een lagere prijs dan de kostprijs verkocht aan de gemeente waarin de grond is gelegen, in ruil voor het recht om in die gemeente een aantal huizen te bouwen en verkopen (ook wel bouwclaim genoemd). Ten tijde van de aan- en verkoop bestaat bij belanghebbende de verwachting dat de uiteindelijke opbrengst van het bouwproject groot genoeg is om het aanvankelijk verlies op de grondtransactie te compenseren en dat per saldo winst zal worden gemaakt.

3.2. Het Hof heeft geoordeeld dat de zogenoemde strategische gronden moeten worden aangemerkt als onderhanden werk. Voorts heeft het Hof geoordeeld dat de gronden op integrale kostprijs moeten worden gewaardeerd zodat de waarde van de bouwclaim niet reeds ten tijde van het verwerven van de gronden ten laste van de winst kan worden gebracht.

Ten aanzien van de vraag of het verlies ten gevolge van de verkoop van de gronden aan de gemeente tegen een lagere prijs dan de kostprijs reeds ten tijde van de verkoop ten laste van de winst mag worden gebracht, heeft het Hof geoordeeld dat zulks in strijd is met goed koopmansgebruik. De verwerving van de bouwclaim is naar het oordeel van het Hof voor belanghebbende zo essentieel voor haar uiteindelijke doelstelling dat zij daardoor genoegen neemt met een lagere verkoopprijs. De grondtransactie bestaat dan, aldus het Hof, niet louter uit de aan- en verkoop van grond, doch uit verschillende aan het bouwproject te relateren onderdelen die in hun onderlinge samenhang (de grondtransactie in samenhang met de ontwikkeling van het bouwplan) moeten worden beoordeeld en gewaardeerd. In een zodanig geval kan eerst worden gesproken van een verlies indien en voorzover de totale tegenprestatie voor het gehele project (na afloop) lager is dan de kostprijs van de grond vermeerderd met de kosten van realisatie van het project.

3.3. Inzake de kwalificatie van de strategische gronden en de waardering van die gronden overweegt de Hoge Raad als volgt.

Uit de door het Hof vastgestelde feiten blijkt dat de strategische gronden niet worden aangeschaft dan wel worden bewerkt in opdracht van afnemers. In een dergelijk geval moet worden aangenomen dat de gronden niet moeten worden aangemerkt als onderhanden werk, doch als voorraad. Middel 1 treft derhalve doel. Het middel kan echter niet tot cassatie leiden daar de kwalifcatie van de gronden als voorraad in het onderhavige geval niet tot gevolg heeft dat de gronden mogen worden gewaardeerd beneden de kostprijs. Voor het Hof is immers niet gesteld dat de marktwaarde van de gronden lager was dan de kostprijs. Dat de waarde in het economische verkeer van de gronden uitgaande van een agrarische bestemming van die gronden wellicht lager is dan de kostprijs doet aan dit oordeel niet af, daar deze waarde niet heeft te gelden als de te dezen relevante marktwaarde. Hiervan uitgaande falen de middelen 2, 3 en 4 eveneens.