Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, 12-12-2018, ECLI:NL:OGEAA:2018:831, AUA201701449 tot en met AUA201701451
Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, 12-12-2018, ECLI:NL:OGEAA:2018:831, AUA201701449 tot en met AUA201701451
Gegevens
- Instantie
- Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
- Datum uitspraak
- 12 december 2018
- Datum publicatie
- 15 januari 2019
- ECLI
- ECLI:NL:OGEAA:2018:831
- Zaaknummer
- AUA201701449 tot en met AUA201701451
Inhoudsindicatie
Voor de grondbelasting is de waarde van een hotelresort in geschil. De Inspecteur is niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd dat de vastgestelde waarde van Afl. 400 mio niet te hoog is. Deze waarde is immers getaxeerd op basis van een volledig operationeel hotel, terwijl de waarde moet worden bepaald van de onroerende zaak in onbewoonde staat. Ook belanghebbende is niet erin geslaagd de door haar bepleite waarde van Afl. 238 mio aannemelijk te maken. Ook haar beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet. Het Gerecht stelt de waarde in goede justitie vast op Afl. 275 mio.
Uitspraak
Uitspraak van 12 december 2018
BBZ nr. AUA201701449 tot en met AUA201701451
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
UITSPRAAK
op het beroep in de zin van de
Landsverordening beroep in belastingzaken van:
[ X ], gevestigd te Aruba,
belanghebbende,
gericht tegen:
DE INSPECTEUR DER BELASTINGEN, zetelend te Aruba,
de Inspecteur.
1 PROCESVERLOOP
Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak L.G. Smith Boulevard [00] te Palm Beach (hierna: de onroerende zaak) op 9 juli 2014 een aanslag in de grondbelasting voor het jaar 2014 opgelegd naar een belastbare waarde van Afl. 400.202.816.
Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak op 31 augustus 2015 een aanslag in de grondbelasting voor het jaar 2015 opgelegd naar een belastbare waarde van Afl. 400.202.816.
Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak op 30 juni 2016 een aanslag in de grondbelasting voor het jaar 2016 opgelegd naar een belastbare waarde van Afl. 400.202.816.
Belanghebbende heeft op 13 februari 2015 bezwaar gemaakt tegen de aanslag grondbelasting 2014. Verder heeft belanghebbende op respectievelijk 1 oktober 2015 en 20 juli 2016 bezwaar gemaakt tegen de aanslagen grondbelasting 2015 en 2016.
De Inspecteur heeft bij uitspraken van 8 en 31 mei 2017 de bezwaren tegen de aanslagen grondbelasting 2014, 2015 en 2016 niet-ontvankelijk verklaard.
Belanghebbende heeft op 5 juli 2017 beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar. Daarbij is Afl. 150 aan griffierecht betaald.
De Inspecteur heeft op 13 september 2017 een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 28 november 2017 nadere stukken ingediend.
Een zitting heeft plaatsgevonden op 8 december 2017 te Aruba. Namens belanghebbende zijn verschenen [ A ] en [ B ], alsmede taxateur [ C ]. Namens de Inspecteur zijn verschenen [ D ], [ E ] en [ F ]. Ter zitting hebben beide partijen een pleitnota ingebracht en voorgedragen. De zaken met de nummers AUA201701449 t/m AUA201701451 zijn gezamenlijk behandeld. Het onderzoek ter zitting is geschorst.
Belanghebbende heeft op 9 januari 2018 per e-mail nadere gegevens verstrekt. Daarop heeft de Inspecteur op 23 januari 2018 gereageerd.
Belanghebbende heeft op 2 februari 2018 per e-mail nadere gegevens verstrekt. Op 16 februari 2018 heeft de Inspecteur daarop gereageerd.
Belanghebbende heeft op 16 maart 2018 nadere stukken ingediend.
Een nadere zitting heeft plaatsgevonden op 20 maart 2018 te Aruba. Namens belanghebbende zijn verschenen [ A ] en [ B ], voornoemd. Namens de Inspecteur zijn verschenen [ C ] en [ D ], voornoemd, alsmede [ E ]. De zaken met de nummers AUA201701449 t/m AUA201701451 zijn gezamenlijk behandeld. Ter zitting zijn de getuigen [ K ] en [ L ] na het afleggen van de eed respectievelijk de belofte gehoord. Het onderzoek ter zitting is geschorst.
Het Gerecht heeft bij tussenuitspraak van 15 juni 2018, ECLI:NL:OGEAA:2018:361, geoordeeld dat het bezwaar tegen de aanslag grondbelasting 2014 ontvankelijk is.
Belanghebbende heeft op 19 november 2018 een nader stuk ingediend. Alle bijlagen bij dit stuk, met uitzondering van bijlage 5, behoren reeds tot de gedingstukken. Deze bijlagen zijn ter zitting van 28 november 2018 aan belanghebbende teruggegeven.
Een nadere zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2018 te Aruba. Namens belanghebbende zijn verschenen [ A ] en taxateur [ C ], voornoemd, alsmede [ B ],
[M], [ N ], [ O ] en [ P ]. Namens de Inspecteur zijn verschenen [ D ] en [ E ], voornoemd, alsmede [ F ], [ G ] en [ H ]. De zaken met de nummers AUA201701449 t/m AUA201701451 zijn gezamenlijk behandeld. Het onderzoek ter zitting is gesloten.
2 FEITEN
De onroerende zaak bestaat uit een hotelresort met 320 kamers en onder meer een casino, een detailhandel, vergaderzaal, en restaurant, een lounge en een spa, gelegen op een in erfpacht uitgegeven perceel grond ter grootte van 45.569 m2. Het resort is gebouwd in 2012 en 2013 en is geopend op 22 november 2013.
In de jaarrekening van 2014 heeft belanghebbende de onroerende zaak per 1 januari 2014 op de balans geactiveerd voor USD 213.817.841 (Afl. 382.733.935).
De verzekerde waarde van de onroerende zaak, exclusief de grond, bedraagt USD 116.800.000 (Afl. 209.072.000).
In een taxatierapport van [ T ] van [ Q ] van 28 februari 2014 is onder meer het volgende vermeld:
“1.1 Commercial or market value
In our opinion the current commercial or market value of the [onroerende zaak] as a fully equipped operational entity having regard to trading potential, is in the region of US$ 260.000.000 [Afl. 465.400.000] (…).
Execution value
We have also been instructed to provide our opinion of value where restricted conditions apply, to achieve an assumed sale within a limited marketing period of six months. In our opinion, under such conditions, a reduction of approximately 30% maybe necessary to attract a purchaser. This would indicate a value for the subject property (…) in the region of US$ 180.000.000 [Afl. 322.200.000] (…).
Reconstruction value
We have also been instructed to provide our opinion of reconstruction value, also known as a ‘Reinstatement Cost Assessment for Insurance Purposes’. In our opinion the reconstruction value of the subject property (…) is in the region of US$ 138.000.000 [Afl. 247.000.000] (…).
Purpose of Valuation
Loan Security / Insurance Purposes
Date of Valuation
12 February 2014
Valuation Approaches
Profits Method
Total Revenue USD 89.012.269
Total Departmental Profits 47.871.688 [Afl. 85.690.322]
Total Deductions From Income - 18.870.601
Total Other Deductions - 6.963.583
Total Deductions - 25.834.184 [Afl. - 46.243.189]
Net Operating Income 22.037.505 [Afl. 39.447.134]
Capitalised at 8,5% USD 259.264.759 [Afl. 464.083.919]
Rounded to USD 260.000.000 [Afl. 465.400.000]
Sales Comparables Approach
(…) We have found to recent sales of five star resort properties in the Carribean and two recent sales of five star resort properties in North America, which may be considered as useful for providing comparable sales data: (…)
If we adjust the cashflow projections to exclude the revenues and costs associated directly with the casinos, the amortised value reduces to US$ 215.000.000 [Afl. 384.850.000], which equates to US$ 671.875 [Afl. 1.202.656] per key. This figure is more in line with the range established above.”
In een taxatierapport van [ C ] van [ S ] van 18 juni 2015 is onder meer het volgende vermeld:
“2.6 (…) Our fair market value estimate is as of January 1, 2014.
Hotel Enterprise Value
The Hotel Enterprise Value represents the total value of the property, including the real estate, furniture, fixtures and equipment, and business component. This is the value that could be achieved if the property were sold to a market participant. We have developed the direct capitalization and DCF methods of the Income Approach to estimate the Hotel Enterprise Value.
Hotel Enterprise Value – Direct Capitalization Method
(…) Capitalizing the NOI indicated a Hotel Enterprise Value of AWG 388.900.000 (…).
Hotel Enterprise Value – Discounted Cash Flow Method
(…) After discounting, the DCF analysis indicated a Hotel Enterprise Value of AWG 389.400.000. (…)
Real Estate Valuation
The intended use of this report is for an ad valorem ground tax appeal. The appeal is only related to the real estate component of the Subject Property; therefore we have developed an analysis which isolates the real estate value of the property.
A direct capitalization method was developed in order to determine the value of the real estate component (…). In this analysis the stabilized income and expense projections were utilized and the income attributable to the business component and FF&E were deducted from the pre-tax NOI to isolate the real estate value. The pre-tax NOI after deductions for non-realty components is capitalized with a loaded OAR in order to account for the tax burden.
Summary of Direct Capitalization Method
Valuation of the Real Estate Only
Total Revenue Afl. 162.966.926
Total Departmental Expenses 74.271.142
Departmental Profit (Gross Profit) 88.695.784
Total Undistributed Expenses - 48.890.078
Total Fixed Expenses - 9.685.024
Total (…) Expenses - 58.575.102
Net Operating Income Before RE Taxes 30.120.682
Total Income Attributable to the Business Component 8.963.181
Total Income Attributable to the FF&E Component 2.362.500
Adjusted NOI Attributable to the Real Estate Only 18.795.001
Loaded Overall Capitalization Rate 7,9%
Indicated Real Estate Value Afl. 237.911.406
Rounded 237.900.000
Per Room 743.438
Cost Approach
The Cost Approach is based on the assumption that a prudent investor would pay no more for an asset than the amount for which he could replace or re-create it. (…) We have developed the Cost Approach as additional support for the value derived for Real Estate Only Value determined via the Income Approach.
Coast Approach Conclusion
The estimated fair market value of the Subject Property derived in the cost approach as of the valuation date is AWG 237.900.000. (…)
Land-Leasehold Interest 13.400.000
Building Improvements 220.600.000
Site Improvements 3.900.000”
3 GESCHIL EN STANDPUNTEN PARTIJEN
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2014. Belanghebbende bepleit een waarde van ten hoogste Afl. 237.900.000. De Inspecteur verdedigt een waarde van Afl. 400.262.816.