Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, 29-01-2020, ECLI:NL:OGEAA:2020:10, AUA201903187 tot en met AUA201903189
Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba, 29-01-2020, ECLI:NL:OGEAA:2020:10, AUA201903187 tot en met AUA201903189
Gegevens
- Instantie
- Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
- Datum uitspraak
- 29 januari 2020
- Datum publicatie
- 31 januari 2020
- ECLI
- ECLI:NL:OGEAA:2020:10
- Zaaknummer
- AUA201903187 tot en met AUA201903189
Inhoudsindicatie
In geschil zijn de aanslagen grondbelasting 2017 t/m 2019. Volgens de systematiek van de Arubaanse Landsverordening Grondbelasting stelt de Inspecteur voorafgaand aan het vijfjarig tijdvak (2017-2021) vijf aanslagen vast, bewaart die aanslagen in een legger, en maakt hij ieder jaar een aanslag bekend door verzending. Uitgaande van deze systematiek wordt de aanslag grondbelasting voor het jaar 2019 geacht te zijn vastgesteld vóór 1 januari 2017. Per 1 januari 2019 heeft de wetgever het tarief van de grondbelasting verhoogd. De vraag is of deze wijziging gevolgen kan hebben voor het belastingjaar 2019. Het Gerecht overweegt dat de vastgestelde aanslag grondbelasting 2019 kan worden geconverteerd in een navorderingsaanslag, mits aan de vereisten voor navordering is voldaan. Ten tijde van het vaststellen van de aanslag grondbelasting 2019 – vóór 1 januari 2017 – was de Inspecteur niet bekend met de tariefsverhoging. Van een onjuist inzicht in het recht was daarom geen sprake. De Inspecteur kan dus navorderen. De Arubaanse wetgever heeft door wijziging van het grondbelastingtarief voor een belastingjaar waarvoor reeds een aanslag is vastgesteld, in wezen terugwerkende kracht toegekend aan de tariefsverhoging. Naar het oordeel van het Gerecht vormt deze terugwerkende kracht geen inbreuk op het eigendomsrecht van art. 1 Eerste Protocol EVRM.
Uitspraak
Uitspraak van 29 januari 2020
BBZ nrs. AUA201903187 tot en met AUA201903189
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
UITSPRAAK
op het beroep in de zin van de
Landsverordening beroep in belastingzaken van:
[Belanghebbende], gevestigd te Aruba,
belanghebbende,
gericht tegen:
DE INSPECTEUR DER BELASTINGEN, zetelend te Aruba,
de Inspecteur.
1 PROCESVERLOOP
Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak [adres] te Palm Beach (hierna: de onroerende zaak) op 31 mei 2017 een aanslag in de grondbelasting voor het jaar 2017 opgelegd naar een belastbare waarde van Afl. 400.262.816, resulterend in een verschuldigd belastingbedrag van Afl.1.600.811 (tarief 0,4%).
Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak op 31 mei 2018 een aanslag in de grondbelasting voor het jaar 2018 opgelegd naar een belastbare waarde van Afl. 400.262.816, resulterend in een verschuldigd belastingbedrag van Afl.1.600.811 (tarief 0,4%).
Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak op 31 mei 2019 een aanslag in de grondbelasting voor het jaar 2019 opgelegd naar een belastbare waarde van Afl. 400.262.816, resulterend in een verschuldigd belastingbedrag van Afl. 2.401.576 (tarief 0,6%).
Belanghebbende heeft op respectievelijk 23 juni 2017, 29 juni 2018 en 17 juli 2019 bezwaar gemaakt tegen de aanslagen.
De Inspecteur heeft bij uitspraken op bezwaar van 28 juli 2019 en 3 augustus 2019 de aanslagen verminderd tot aanslagen naar een belastbare waarde van Afl. 275.000.000.
Belanghebbende heeft op 17 september 2019 beroepen ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar. Daarbij is Afl. 150 aan griffierecht betaald.
Belanghebbende heeft op 27 september 2019 nadere stukken ingediend.
De Inspecteur heeft op 6 januari 2020 een verweerschrift ingediend.
Op verzoek van het Gerecht heeft belanghebbende op 13 januari 2020 de memorie van toelichting bij de Grondbelastingverordening 1908, zittingsjaar 1907-1908, ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 16 januari 2020 te Oranjestad. Namens belanghebbende zijn verschenen [A], [B] en [C], allen verbonden aan [X], en [D] van [Q] Nederland, vergezeld van [E], [F] en [G], allen werkzaam bij belanghebbende. Namens de Inspecteur zijn verschenen [K], [L] en [M]. Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota ingebracht en voorgedragen. Tevens heeft belanghebbende ter zitting e-mailberichten van de taxateurs [N] en [O] ingebracht. De zaken met de nummers AUA201903187 tot en met AUA201903189 zijn gezamenlijk behandeld.
2 FEITEN
De onroerende zaak bestaat uit een hotelresort met 320 kamers en onder meer een casino, detailhandel, vergaderzaal, restaurant, lounge en spa, gelegen op een in erfpacht uitgegeven perceel grond ter grootte van 45.569 m2. Het resort is gebouwd in 2012 en 2013 en is geopend op 22 november 2013.
In de jaarrekening van 2016 heeft belanghebbende de onroerende zaak per 1 januari 2016 op de balans geactiveerd voor USD 218.406.170 (Afl. 390.947.044).
In een taxatierapport van [N] van Bouwkundig ingenieursbureau [Z] NV te Aruba van 9 juli 2019 is onder meer het volgende vermeld:
VALUE
After consideration of all the above mentioned facts the total value is property, without the land, is appraised at:
RECONSTRUCTION VALUE
Awg. 196.046.000 (One Hundred Ninety Six Million Forty Six Thousand Aruban Florin)
|
Area in m2 |
Price per unit |
Value in Awg. |
|
|
Ground floor |
10.575 |
3.920 |
41.454.000 |
|
First floor |
8.178 |
4.230 |
34.592.940 |
|
Second floor |
4.635 |
4.010 |
18.586.350 |
|
Third, fort hand fifth floor |
14.196 |
3.680 |
52.241.280 |
|
Sixth floor |
4.732 |
3.710 |
17.555.720 |
|
Seventh floor |
4.505 |
3.830 |
17.254.150 |
|
Poolbar |
345 |
2.980 |
1.028.100 |
|
Towelhut |
8 |
1.620 |
12.960 |
|
Gas storage, generator room etc. |
393 |
2.600 |
1.021.800 |
|
Pools |
700 |
2.400 |
1.680.000 |
|
Landscape/exterior works |
9.800.000 |
||
|
Pavement and asphalt |
1.700 |
195 |
331.500 |
|
Property fence |
(length) 566 |
860 |
486.760 |
|
Total (round off in thousands) |
196.046.000 |
MARKET VALUE OF THE TOTAL PROJECT WITHOUT THE LAND
Awg. 214.552.000 (Two Hundred Fourteen Million Five Hundred Fifty Two Thousand Aruban Florin)
|
Weight factor |
Reconstruction value |
Value in Awg. |
|
|
Ground floor |
96% |
41.454.000 |
39.795.840 |
|
First floor |
96% |
34.592.940 |
33.209.222 |
|
Second floor |
96% |
18.586.350 |
17.842.896 |
|
Third, fourth and fifth floor |
96% |
52.241.280 |
50.151.628 |
|
Sixth floor |
96% |
17.555.720 |
16.853.491 |
|
Seventh floor |
96% |
17.254.150 |
16.563.984 |
|
Poolbar |
96% |
1.028.100 |
986.976 |
|
Towelhut |
96% |
12.960 |
12.441 |
|
Gas storage, generator room etc. |
96% |
1.021.800 |
980.928 |
|
Pools |
96% |
1.680.000 |
1.612.800 |
|
Landscape/exterior works |
96% |
9.800.000 |
9.408.000 |
|
Pavement and asphalt |
96% |
331.500 |
318.240 |
|
Property fence |
96% |
486.760 |
467.289 |
|
Sub-total buildings |
188.203.737 |
||
|
Weightfactor for market circumstances |
114% |
||
|
Total (round off in thousands) |
214.552.000 |
In voornoemd rapport is aan de opstal van de onroerende zaak een waarde toegekend van Afl. 214.552.000. Voor de waarde van de grond heeft belanghebbende aansluiting gezocht bij de waarde van Afl. 5.030.816, zoals deze door de Inspecteur is vastgesteld. Daarmee bedraagt de totale waarde van de onroerende zaak volgens belanghebbende Afl. 219.582.816.
In een taxatierapport van [O] van [W] NV te Aruba van 11 januari 2019 is onder meer het volgende vermeld:
“VALUATION PROCESS CONCLUSION
We have considered all three approaches available in developing an opinion of value for the subject Property. The Sales Comparison Approach is most applicable in the valuation of vacant land and is presented on the following pages. The Cost and Income Approaches are generally applicable and are typically employed by market participants in the valuation of Hotels and land parcels. The two approaches were observed as part of this analysis. Although on request of the client the Cost evaluation Approach has been given a priority, for tax ad Valorum purposes.
COST APPROACH CALCULATION
|
Area +/- |
Price/m2 |
Cost (USD) |
|
|
Ground floor |
9.700 |
3.200 |
31.040.000 |
|
First floor |
7.650 |
3.000 |
22.950.000 |
|
Second floor |
4.340 |
2.800 |
12.152.000 |
|
Third floor |
4.700 |
2.800 |
13.160.000 |
|
Fourth floor |
4.700 |
2.800 |
13.160.000 |
|
Fifth floor |
4.700 |
2.800 |
13.160.000 |
|
Sixth floor |
4.700 |
2.800 |
13.160.000 |
|
Seventh floor |
4.700 |
2.800 |
13.160.000 |
|
Total New Cost |
45.190 |
131.942.000 |
|
|
Deprecation amount |
-/- 5.013.796 |
||
|
Replacement Cost |
126.928.204 |
||
|
Land Value |
0 |
||
|
Value by Cost Approach |
126.928.204 |
In voornoemd rapport is aan de opstal van de onroerende zaak een waarde toegekend van USD 126.928.204, ofwel Afl. 227.201.485. Voor de waarde van de grond heeft belanghebbende aansluiting gezocht bij de waarde van Afl. 5.030.816, zoals deze door de Inspecteur is vastgesteld. Daarmee bedraagt de totale waarde van de onroerende zaak volgens belanghebbende Afl. 232.232.301.
De Inspecteur heeft de aanslagen grondbelasting 2017 tot en met 2019 vastgesteld naar een waarde per 1 januari 2017 van Afl. 400.262.816. Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Met betrekking tot het vorige heffingstijdvak heeft dit Gerecht in een uitspraak van 12 december 2018, ECLI:NL:OGEAA:2018:831, de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2014 in goede justitie vastgesteld op Afl. 275.000.000.
Bij uitspraken op bezwaar van 28 juli 2019 en 3 augustus 2019 heeft de Inspecteur de aanslagen grondbelasting 2017 tot en met 2019 verminderd tot aanslagen naar een waarde van Afl. 275.000.000.
3 GESCHIL EN STANDPUNTEN PARTIJEN
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2017. Belanghebbende bepleit een waarde van ten hoogste Afl. 232.232.301. De Inspecteur verdedigt een waarde van Afl. 275.000.000.
Verder is voor het belastingjaar 2019 in geschil of een wettelijke verhoging van het belastingtarief voor de grondbelasting gedurende het vijfjarige tijdvak (2017-2021), gevolgen kan hebben voor de aanslag grondbelasting 2019. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend, de Inspecteur bevestigend.