Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 30-07-2021, ECLI:NL:OGHACMB:2021:223, AUA2020H00035 tot en met AUA2020H00037
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, 30-07-2021, ECLI:NL:OGHACMB:2021:223, AUA2020H00035 tot en met AUA2020H00037
Gegevens
- Instantie
- Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
- Datum uitspraak
- 30 juli 2021
- Datum publicatie
- 19 augustus 2021
- ECLI
- ECLI:NL:OGHACMB:2021:223
- Zaaknummer
- AUA2020H00035 tot en met AUA2020H00037
Inhoudsindicatie
In geschil is of het Gerecht ten onrechte de aanslagen grondbelasting 2018 en 2019 niet heeft verminderd en of belanghebbende ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard in haar bezwaar tegen de aanslag voor het jaar 2018. Verder is in geschil of het Gerecht de belastbare waarde van de onroerende zaak voor het vijfjarige tijdvak 2017 - 2021 juist heeft vastgesteld op Afl. 250.000.000 en of de Inspecteur een navorderingsaanslag kan opleggen. Het Gerecht heeft ten onrechte de aanslag 2019 niet verminderd en het Gerecht heeft belanghebbende terecht niet-ontvankelijk in haar bezwaar voor het jaar 2018 verklaard en heeft dus terecht de aanslag 2018 niet verminderd en dit overgelaten aan de Inspecteur. Verder is geen van beide partijen in hoger beroep geslaagd de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken. Het Hof heeft dan ook de waarde in goede justitie vastgesteld. Het Hof heeft daarbij geen aanleiding gezien af te wijken van de door het Gerecht vastgestelde waarde en heeft de belaste waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2017 vastgesteld op Afl. 250.000.000. De op te leggen (primitieve) aanslag grondbelasting kan slechts tot een bedrag van Afl. 1.500.000 worden opgelegd. In het geval dat de reeds vastgestelde aanslag grondbelasting 2019 zou zijn geformaliseerd, dan zou deze moeten worden verminderd. Voor navordering bestaat derhalve geen grond. Het hoger beroep is gegrond en de uitspraak van het Gerecht wordt vernietigd.
Uitspraak
Uitspraak
AUA2020H00035 tot en met AUA2020H00037
Datum uitspraak: 30 juli 2021
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
VAN ARUBA, CURAÇAO, SINT MAARTEN
EN VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA
Uitspraak op het hoger beroep van:
[Belanghebbende],
gevestigd te Aruba,
belanghebbende,
tegen de uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: het Gerecht) van 29 januari 2020 in de zaak BBZ nrs. AUA201903187 tot en met AUA201903189 in het geding tussen:
belanghebbende,
en
de Inspecteur,
zetelend in Aruba,
de Inspecteur,
betreffende de hierna te vermelden aanslagen.
1 Procesverloop
Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak [adres] te Palm Beach (hierna: de onroerende zaak) op 31 mei 2017 een aanslag in de grondbelasting voor het jaar 2017 bekend gemaakt naar een belastbare waarde van Afl. 400.262.816, resulterend in een verschuldigd belastingbedrag van Afl.1.600.811 (tarief 0,4%).
Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak op 31 mei 2018 een aanslag in de grondbelasting voor het jaar 2018 bekend gemaakt naar een belastbare waarde van Afl. 400.262.816, resulterend in een verschuldigd belastingbedrag van Afl.1.600.811 (tarief 0,4%).
Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak op 31 mei 2019 een aanslag in de grondbelasting voor het jaar 2019 bekend gemaakt naar een belastbare waarde van Afl. 400.262.816, resulterend in een verschuldigd belastingbedrag van Afl. 2.401.576 (tarief 0,6%).
Belanghebbende heeft op respectievelijk 23 juni 2017, 29 juni 2018 en 17 juli 2019 bezwaar gemaakt tegen de aanslagen.
De Inspecteur heeft bij uitspraken op bezwaar van 28 juli 2019 en 3 augustus 2019 de aanslagen verminderd tot aanslagen naar een belastbare waarde van Afl. 275.000.000.
Belanghebbende heeft op 17 september 2019 beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar. Daarbij is Afl. 150 aan griffierecht betaald.
Het Gerecht heeft het beroep tegen de aanslagen 2017 en 2018 gegrond verklaard, het beroep tegen de aanslag 2019 ongegrond, de uitspraken op het bezwaar tegen de aanslagen 2017 en 2018 vernietigd, de aanslag 2017 verminderd tot een bedrag van Afl. 999.760, het bezwaar tegen de aanslag 2018 niet-ontvankelijk verklaard, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van Afl. 1.400 en de Inspecteur opgedragen het door belanghebbende betaalde griffierecht van Afl. 150 te vergoeden.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende op 20 maart 2020 hoger beroep ingesteld. Daarbij is Afl. 300 aan griffierecht betaald.
De Inspecteur heeft op 3 juli 2020 een verweerschrift ingediend
De zitting heeft plaatsgehad op 30 november 2020 te Willemstad. Partijen hebben door middel van een videoverbinding deelgenomen aan de zitting. Namens belanghebbende zijn aldus gehoord, [A], [B], [C], [D] en [E], en namens de Inspecteur [F] en [G].
De Inspecteur heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.
Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Het Gerecht heeft de volgende, in hoger beroep niet bestreden, feiten vastgesteld, welke feiten het Hof als vaststaand overneemt:
De onroerende zaak bestaat uit een hotelresort met 320 kamers en onder meer een casino, detailhandel, vergaderzaal, restaurant, lounge en spa, gelegen op een in erfpacht uitgegeven perceel grond ter grootte van 45.569 m2. Het resort is gebouwd in 2012 en 2013 en is geopend op 22 november 2013.
In de jaarrekening van 2016 heeft belanghebbende de onroerende zaak per 1 januari 2016 op de balans geactiveerd voor USD 218.406.170 (Afl. 390.947.044).
In een taxatierapport van [N] van Bouwkundig ingenieursbureau [Z] NV te Aruba van 9 juli 2019 is onder meer het volgende vermeld:
VALUE
After consideration of all the above mentioned facts the total value is property, without the land, is appraised at:
RECONSTRUCTION VALUE
Awg. 196.046.000 (One Hundred Ninety Six Million Forty Six Thousand Aruban Florin)
|
Area in m2 |
Price per unit |
Value in Awg. |
|
|
Ground floor |
10.575 |
3.920 |
41.454.000 |
|
First floor |
8.178 |
4.230 |
34.592.940 |
|
Second floor |
4.635 |
4.010 |
18.586.350 |
|
Third, fort hand fifth floor |
14.196 |
3.680 |
52.241.280 |
|
Sixth floor |
4.732 |
3.710 |
17.555.720 |
|
Seventh floor |
4.505 |
3.830 |
17.254.150 |
|
Poolbar |
345 |
2.980 |
1.028.100 |
|
Towelhut |
8 |
1.620 |
12.960 |
|
Gas storage, generator room etc. |
393 |
2.600 |
. 1.021 .800 |
|
Pools |
700 |
2.400 |
1.680.000 |
|
Landscape/exterior works |
9.800.000 |
||
|
Pavement and asphalt |
1.700 |
195 |
331.500 |
|
Property fence |
(length) 566 |
860 |
486.760 |
|
Total (round off in thousands) |
196.046.000 |
MARKET VALUE OF THE TOTAL PROJECT WITHOUT THE LAND
Awg. 214.552.000 (Two Hundred Fourteen Million Five Hundred Fifty Two Thousand Aruban Florin)
In voornoemd rapport is aan de opstal van de onroerende zaak een waarde toegekend van Afl. 214.552.000. Voor de waarde van de grond heeft belanghebbende aansluiting gezocht bij de waarde van Afl. 5.030.816, zoals deze door de Inspecteur is vastgesteld. Daarmee bedraagt de totale waarde van de onroerende zaak volgens belanghebbende Afl. 219.582.816.
In een taxatierapport van [M] van [Q] NV te Aruba van 11 januari 2019 is onder meer het volgende vermeld:
“VALUATION PROCESS CONCLUSION
We have considered all three approaches available in developing an opinion of value for the subject Property. The Sales Comparison Approach is most applicable in the valuation of vacant land and is presented on the following pages. The Cost and lncome Approaches are generally applicable and are typically employed by market participants in the valuation of Hotels and land parcels. The two approaches were observed as part of this analysis. Although on request of the client the Cost evaluation Approach has been given a priority, for tax ad Valorum purposes.
COST APPROACH CALCULATION
|
Area +/- |
Price/m2 |
Cost (USD) |
|
|
Ground floor |
9.700 |
3.200 |
31.040.000 |
|
First floor |
7.650 |
3.000 |
22.950.000 |
|
Second floor |
4.340 |
2.800 |
12.152.000 |
|
Third floor |
4.700 |
2.800 |
13.160.000 |
|
Fourth floor |
4.700 |
2.800 |
13.160.000 |
|
Fifth floor |
4.700 |
2.800 |
13.160.000 |
|
Sixth floor |
4.700 |
2.800 |
13.160.000 |
|
Seventh floor |
4.700 |
2.800 |
13.160.000 |
|
Total New Cost |
45.190 |
131.942.000 |
|
|
Deprecation amount |
-/- 5.013.796 |
||
|
Replacement Cost |
126.928.204 |
||
|
Land Value |
0 |
||
|
Value by Cost Approach |
126.928.204 |
||
In voornoemd rapport is aan de opstal van de onroerende zaak een waarde toegekend van USD 126.928.204, ofwel Afl. 227.201.485. Voor de waarde van de grond heeft belanghebbende aansluiting gezocht bij de waarde van Afl. 5.030.816, zoals deze door de Inspecteur is vastgesteld. Daarmee bedraagt de totale waarde van de onroerende zaak volgens belanghebbende Afl. 232.232.301.
De Inspecteur heeft de aanslagen grondbelasting 2017 tot en met 2019 vastgesteld naar een waarde per 1 januari 2017 van Afl. 400.262.816. Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Met betrekking tot het vorige heffingstijdvak heeft dit Gerecht in een uitspraak van 12 december 2018, ECLI:NL:OGEAA:2018:831, de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2014 in goede justitie vastgesteld op Afl. 275.000.000.
Bij uitspraken op bezwaar van 28 juli 2019 en 3 augustus 2019 heeft de Inspecteur de aanslagen grondbelasting 2017 tot en met 2019 verminderd tot aanslagen naar een waarde van Afl. 275.000.000.
In aanvulling op de door het Gerecht vastgestelde feiten stelt het Hof op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting de volgende feiten en omstandigheden vast:
Bij brief van 27 maart 2020 heeft belanghebbende een addendum op het taxatierapport van [Z] NV op het beroepschrift van 20 maart 2020 ingediend. Uit het addendum volgt onder meer:
-
The valuation date is January 1st, 2017
-
Information of construction prices we have indexed tot January 1st, 2017 with an inflation rate of + 3% per year.
-
The market value is calculated based on the replacement value/cost approach method. This is a common practice in Aruba as most local banks and other local mortgage lenders request it.
-
For the replacement value/cost approach method we use the reconstruction costs and depreciate them for aging. Hereto a depreciation factor of 0,5% per year is commonly used. The building was build between 2010 and 2014. As average we used an age of 8 years.
-
With its 341 rooms the market value of the hotels based on comparable sales and therefore taking into consideration all market aspects is calculated at: US$ 353.774 x 341 = US$ 120.636.950 x 1,78 = AWG 214.733.000. Weight factor 114%; 188.203.737,60 x 114% = AWG 214.552.000.
3 Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of:
I. het Gerecht ten onrechte de aanslagen 2018 en 2019 niet heeft verminderd en belanghebbende ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard in haar bezwaar tegen de aanslag voor het jaar 2018;
II. het Gerecht de belastbare waarde van de onroerende zaak voor het vijfjarige tijdvak 2017 - 2021 juist heeft vastgesteld op Afl. 250.000.000;
III. de Inspecteur een navorderingsaanslag kan opleggen;
IV. de wijzigingen van de Landsverordening Grondbelasting per 1 januari 2019 in overeenstemming zijn met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM en artikel I.19 van de Staatsregeling van Aruba.
Belanghebbende beantwoordt vraag I bevestigend en de vragen II tot en met IV ontkennend; de Inspecteur beantwoordt vraag I ontkennend en de vragen II tot en met IV bevestigend.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, alsmede op hetgeen zij ter zitting hebben aangevoerd.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van het Gerecht, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, vermindering van de aanslagen 2017 en 2018 en vernietiging van de (geconverteerde) (navorderings)aanslag 2019.
De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van het Gerecht.