Parket bij de Hoge Raad, 03-05-2024, ECLI:NL:PHR:2024:486, 23/02449
Parket bij de Hoge Raad, 03-05-2024, ECLI:NL:PHR:2024:486, 23/02449
Gegevens
- Instantie
- Parket bij de Hoge Raad
- Datum uitspraak
- 3 mei 2024
- Datum publicatie
- 17 mei 2024
- ECLI
- ECLI:NL:PHR:2024:486
- Zaaknummer
- 23/02449
Inhoudsindicatie
BOR; verkrijging certificaten van aandelen; waardering ondernemingsvermogen beleggingsvermogen; onroerende zaken; uitgaan van welke WOZ-waarde?; leegwaarderatio.
Deze conclusie gaat over de reikwijdte van de zogenoemde ‘doorkijk’-benadering die wordt toegepast als de waarde van wat door erfrecht of schenking wordt verkregen afhankelijk is van de waarde van onroerende zaken.
Belanghebbende heeft certificaten van aandelen in een vennootschap geschonken gekregen. De vennootschap houdt een vastgoedportefeuille die grotendeels uit woningen bestaat. In het geding in feitelijke instanties speelden twee vragen. De eerste vraag was in hoeverre de bedrijfsopvolgingsregeling mag worden toegepast. Het Hof oordeelde hierover dat de bedrijfsopvolgingsregeling niet ruimer kan worden toegepast dan bij de uitspraak op bezwaar is gedaan. De tweede vraag was hoe de verkrijging moet worden gewaardeerd, waarbij mede de waardedruk door verhuur in geschil was. Het Hof heeft bij de waardering van de verkregen certificaten gebruik gemaakt van de forfaitaire waarderingsregels voor verhuurde woningen.
In cassatie bestrijdt de Staatssecretaris in het principale cassatieberoep het oordeel van het Hof met betrekking tot de tweede vraag, de waardering. Na een bespreking van de waarderingsregels die uit art. 21 SW voortvloeien, noteert de A-G dat de waardering ingewikkelder ligt dan op het eerste gezicht uit de wet lijkt voort te vloeien. De A-G behandelt daarom de ontwikkeling van de ‘doorkijk’-benadering in de jurisprudentie van de Hoge Raad. In zijn beschouwing zet hij uiteen waarom hij meent dat die jurisprudentie niet zonder meer naar een geval als dit kan worden doorgetrokken. Een ruim gebruik van de bijzondere, forfaitaire waarderingsvoorschriften voor woningen is in de praktijk niet per definitie problematisch en heeft ook voordelen, zoals een vereenvoudiging voor de uitvoering. Toch meent de A-G dat de ‘doorkijk’-benadering niet kan worden voorgeschreven bij de waardering van (certificaten van) aandelen in vastgoedlichamen. De waarde van de certificaten is immers niet rechtstreeks, en al helemaal niet geheel, afhankelijk van de waarde van de onderliggende woningen. Bovendien druist zijns inziens een uitleg van de waarderingsvoorschriften voor (verhuurde) woningen die inhoudt dat ook de verkrijging van certificaten onder die bepaling wordt gebracht, in tegen de wens van de wetgever om de waardering van ondernemingen en aanmerkelijkbelangposities flexibel te houden. Daarbij komt dat het gebruik van forfaits in algemene zin praktisch is te noemen, maar principieel wel risicovol gelet op het gelijkheidsbeginsel. Daarom meent de A-G dat bepalingen met ficties en forfaits bij voorkeur niet extensief moeten worden uitgelegd. Vast moet staan dat (de afweging tot) gebruik van het forfait democratisch is gelegitimeerd. Voor de goede orde merkt de A-G op dat het voorgaande niet uitsluit dat WOZ-waardes en leegwaarderatio’s in de dagelijkse praktijk wel een praktisch hulpmiddel kunnen zijn bij de inschatting van de waarde van (certificaten van) aandelen. Zij zijn dan echter niet dwingend voorgeschreven. Gelet hierop, meent de A-G dat het middel van het principaal cassatieberoep in zoverre gegrond is.
In het incidentele cassatieberoep bestrijdt belanghebbende het oordeel van het Hof over het eerste geschilpunt; de toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling. De middelen in het incidenteel cassatieberoep lijken erop gericht de Hoge Raad te verleiden zijn eigen oordeel over de feitelijke vraag of de vennootschap aan de arbeid-plus en rendement-plus toets voldoet in de plaats te stellen van het oordeel van het Hof. Dat is echter niet de taak van de cassatierechter. Daar komt bij dat de middelen ten dele niet voldoen aan de daaraan te stellen eisen. Er worden beweringen gedaan over de feiten en over hetgeen in het geding bij de Rechtbank of het Hof zou zijn gesteld of betwist, zonder dat duidelijk wordt wat de bron voor die beweringen is. De belastingkamer is in zoverre mild ten opzichte van de indieners van cassatieberoepen, dat zij die indiener zelden of nooit verwijt dat hij een klacht of middel onvoldoende duidelijk heeft geformuleerd. Die welwillendheid kan echter niet verder gaan dan de beginselen van hoor en wederhoor en de eisen van de goede procesorde toelaten. Als die grenzen worden overschreden volgt – ook in belastingzaken – onverbiddelijk een afdoening met toepassing van – in dit geval – art. 81 Wet RO.
Conclusie
PROCUREUR-GENERAAL
BIJ DE
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
Nummer 23/02449
Datum 3 mei 2024
Belastingkamer B
Onderwerp/tijdvak Schenkbelasting 2018
Nr. Gerechtshof 22/00117
Nr. Rechtbank 20/1901
CONCLUSIE
R.J. Koopman
In de zaak van
staatssecretaris van Financiën
tegen
[X]
en vice versa
1 Inleiding
Deze conclusie gaat over de reikwijdte van de zogenoemde ‘doorkijk’-benadering die wordt toegepast als de waarde van wat door erfrecht of schenking wordt verkregen afhankelijk is van de waarde van onroerende zaken. Centraal staat de vraag of bij de waardering van (certificaten van) aandelen voor de schenk- en erfbelasting de forfaitaire regels moeten worden toegepast die zijn voorgeschreven voor de waardering van woningen, als dergelijke woningen behoren tot het vermogen van de desbetreffende vennootschap. De wettekst wijst in de richting van een ontkennende beantwoording van die vraag. Maar de door de Hoge Raad ontwikkelde ‘doorkijk’-benadering wijst in de richting van een bevestigende beantwoording. Ik kom tot de slotsom dat in dit geval de ‘doorkijk’-benadering niet dwingend is voorgeschreven.
Belanghebbende heeft certificaten van aandelen in een vennootschap geschonken gekregen. De vennootschap houdt een vastgoedportefeuille die grotendeels uit woningen bestaat. In het geding in feitelijke instanties speelden twee vragen. De eerste vraag was in hoeverre de bedrijfsopvolgingsregeling mag worden toegepast. Het Hof oordeelde hierover dat de bedrijfsopvolgingsregeling niet ruimer kan worden toegepast dan bij de uitspraak op bezwaar is gedaan. De tweede vraag was hoe de verkrijging moet worden gewaardeerd, waarbij mede de waardedruk door verhuur in geschil was. Het Hof heeft bij de waardering van de verkregen certificaten gebruik gemaakt van de forfaitaire waarderingsregels voor verhuurde woningen.
In cassatie bestrijdt de Staatssecretaris in het principale cassatieberoep het oordeel van het Hof met betrekking tot de tweede vraag, de waardering. De reden voor het nemen van deze conclusie is gelegen in de kwestie die dit principale cassatieberoep opwerpt; zodoende ligt de focus van deze conclusie op dit onderwerp.
Na een bespreking van de waarderingsregels die uit art. 21 SW voortvloeien, noteer ik dat de waardering ingewikkelder ligt dan op het eerste gezicht uit de wet lijkt voort te vloeien. Ik behandel daarom vervolgens de ontwikkeling van de ‘doorkijk’-benadering in de jurisprudentie van de Hoge Raad. In mijn beschouwing zet ik uiteen waarom ik meen dat die jurisprudentie niet zonder meer naar een geval als dit kan worden doorgetrokken. Een ruim gebruik van de bijzondere, forfaitaire waarderingsvoorschriften voor woningen is in de praktijk niet per definitie problematisch en heeft ook voordelen, zoals een vereenvoudiging voor de uitvoering. Toch meen ik dat de ‘doorkijk’-benadering niet kan worden voorgeschreven bij de waardering van (certificaten van) aandelen in vastgoedlichamen. De waarde van de certificaten is immers niet rechtstreeks, en al helemaal niet geheel, afhankelijk van de waarde van de onderliggende woningen. Bovendien druist mijns inziens een uitleg van de waarderingsvoorschriften voor (verhuurde) woningen die inhoudt dat ook de verkrijging van certificaten onder die bepaling wordt gebracht, in tegen de wens van de wetgever om de waardering van ondernemingen en aanmerkelijkbelangposities flexibel te houden. Daarbij komt dat het gebruik van forfaits in algemene zin praktisch is te noemen, maar principieel wel risicovol gelet op het gelijkheidsbeginsel. Daarom meen ik dat bepalingen met ficties en forfaits bij voorkeur niet extensief moeten worden uitgelegd. Vast moet staan dat (de afweging tot) gebruik van het forfait democratisch is gelegitimeerd. Voor de goede orde merk ik op dat het voorgaande niet uitsluit dat WOZ-waardes en leegwaarderatio’s in de dagelijkse praktijk wel een praktisch hulpmiddel kunnen zijn bij de inschatting van de waarde van (certificaten van) aandelen. Zij zijn dan echter niet dwingend voorgeschreven.
Gelet hierop, meen ik dat het middel van het principaal cassatieberoep in zoverre gegrond is.
In het incidentele cassatieberoep bestrijdt belanghebbende het oordeel van het Hof over het eerste geschilpunt; de toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling. De middelen in het incidenteel cassatieberoep lijken erop gericht de Hoge Raad te verleiden zijn eigen oordeel over de feitelijke vraag of de vennootschap aan de arbeid-plus en rendement-plus toets voldoet in de plaats te stellen van het oordeel van het Hof. Dat is echter niet de taak van de cassatierechter. Daar komt bij dat de middelen ten dele niet voldoen aan de daaraan te stellen eisen. Er worden beweringen gedaan over de feiten en over hetgeen in het geding bij de Rechtbank of het Hof zou zijn gesteld of betwist, zonder dat duidelijk wordt wat de bron voor die beweringen is. De belastingkamer is in zoverre mild ten opzichte van de indieners van cassatieberoepen, dat zij die indiener zelden of nooit verwijt dat hij een klacht of middel onvoldoende duidelijk heeft geformuleerd. Die welwillendheid kan echter niet verder gaan dan de beginselen van hoor en wederhoor en de eisen van de goede procesorde toelaten. Als die grenzen worden overschreden volgt – ook in belastingzaken – onverbiddelijk een afdoening met toepassing van – in dit geval – art. 81 Wet RO. Ter volledigheid beoordeel ik in deze conclusie wel kort de middelen afzonderlijk.
De conclusie is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 worden de feiten en het geding in feitelijke instanties besproken. In het derde hoofdstuk worden zowel het principaal als het incidenteel cassatieberoep behandeld. Hierop volgt een ‘vooraf’ in hoofdstuk 4, waar ik inga op de reikwijdte van de rechtsstrijd in cassatie. Daarna zal ik in hoofdstuk 5 van deze conclusie ingaan op de waardering voor de Successiewet 1956 (art. 21 SW). Hierbij wordt aandacht besteed aan de waardering van (certificaten van) aandelen in een vennootschap en de ruime uitleg die de Hoge Raad toekent aan de bijzondere, forfaitaire waarderingsvoorschriften. Ik sluit dit hoofdstuk af met een beschouwing over deze materie. In hoofdstuk 6 volgt mijn beoordeling van het principaal cassatieberoep. In het zevende hoofdstuk ga ik in op het incidenteel cassatieberoep en beoordeel ik de middelen van dit incidenteel cassatieberoep.
2 De feiten en het geding in feitelijke instanties
Op 24 december 2015 heeft de vader van belanghebbende certificaten van aandelen in een vennootschap (de vennootschap) aan belanghebbende, zijn dochter, geschonken (de schenking). De vennootschap bezit een vastgoedportefeuille die op het moment van de schenking bestond uit 66 objecten, waaronder 57 woningen. Van de 66 objecten werden 15 gehouden in gezamenlijk eigendom (elk voor gelijke delen) met [A] B.V. ([A]). De vennootschap houdt kantoor in zowel de woning van vader als in de woning van belanghebbende. De vennootschap heeft werknemers in loondienst.
Op 14 maart 2016 is de aangifte in de schenkbelasting ontvangen door de Inspecteur. In de aangifte is de waarde van de geschonken certificaten gesteld op € 438.966. Voorts is in de aangifte een beroep gedaan op de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) (art. 35b e.v. SW 1956). Over het beroep op de BOR en de waarde van de certificaten is tussen partijen gecorrespondeerd, waarbij op verzoek van de Inspecteur nadere informatie is verstrekt door belanghebbende.
Met dagtekening 12 december 2018 is de aanslag in de schenkbelasting opgelegd aan belanghebbende. Bij de aanslag is de BOR niet toegepast en is de waarde van de certificaten gesteld op € 615.125. Partijen zijn, na een poging hiertoe, niet tot een compromis gekomen. De Inspecteur heeft het tegen de aanslag gerichte bezwaar op 6 maart 2020 gegrond verklaard en de aanslag verminderd. De vermindering vloeide voort uit toepassing van de BOR ter zake van bepaald ondernemingsvermogen. Dit ondernemingsvermogen behoort tot een door de vennootschap ontplooide materiële onderneming die ziet op activiteiten die zijn gericht op de (her)ontwikkeling van vastgoed. De Inspecteur heeft bij zijn uitspraak op bezwaar de belastbare verkrijging na toepassing van de BOR vastgesteld op € 583.678.
Rechtbank Noord-Holland 1
Bij de rechtbank Noord-Holland was in geschil 1) de toepassing van de BOR op de geschonken certificaten, meer specifiek was in geschil in hoeverre het vermogen van de vennootschap ondernemingsvermogen is, en 2) de waardering van de geschonken certificaten, waarbij met name de vraag speelde of rekening moet worden gehouden met een waardedrukkende factor als gevolg van verhuur.
Ten aanzien van het eerste geschilpunt, de toepassing van de BOR, stelde de Rechtbank voorop dat bij de exploitatie van onroerende zaken geldt dat de activiteiten slechts als het drijven van een onderneming kunnen worden aangemerkt indien de arbeid naar aard en omvang meer heeft omvat dan gebruikelijk is bij normaal vermogensbeheer (‘arbeid-plus’) en deze arbeid naar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van een rendement dat het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat (‘rendement-plus’). Tussen partijen is niet in geschil dat de (her)ontwikkelingsactiviteiten van de vennootschap een materiële onderneming vormen. De Rechtbank oordeelde dat de verschillende activiteiten van de vennootschap ((her)ontwikkeling en verhuur/beheer van vastgoed) tezamen genomen niet onder één en dezelfde materiële onderneming kunnen worden geschaard. De Rechtbank oordeelde verder aan de hand van de arbeid-plus- en rendement-plustoets dat de activiteiten die betrekking hebben op de verhuur en het beheer van vastgoed op zichzelf bezien niet als een materiële onderneming zijn aan te merken. De Rechtbank heeft daarbij als uitgangspunt genomen dat enkel de vier objecten die bij de aanslag als ondernemingsvermogen zijn aangemerkt moeten worden toegerekend aan de materiële (her)ontwikkelingsonderneming.
Ten aanzien van het tweede geschilpunt, de waardering van de certificaten, oordeelde de Rechtbank dat de in de aanslag gehanteerde waarde – waarbij geen rekening is gehouden met toepassing van de leegwaarderatio – niet te hoog is vastgesteld. Nu de onroerende zaken moeten worden gewaardeerd als onderdeel van de onderneming van de vennootschap, is er volgens de Rechtbank in ieder geval geen wettelijke regeling die verplicht om een leegwaarderatio toe te passen.
Gerechtshof Amsterdam 2
Bij het gerechtshof Amsterdam speelden dezelfde twee geschilpunten als bij de Rechtbank.
Ten aanzien van het eerste geschilpunt heeft het Hof het oordeel van de Rechtbank onderschreven dat er niet meer onroerende zaken aan de (her)ontwikkelingsactiviteiten kunnen worden toegerekend dan de Inspecteur heeft gedaan. Vervolgens heeft het Hof geoordeeld dat de activiteiten gericht op de verhuur van onroerende zaken en het beheer van vastgoed voor derden geen materiële onderneming vormen. Hiertoe heeft het Hof overwogen dat de werkzaamheden zowel afzonderlijk als gezamenlijk in onderling verband beschouwd niet maken dat sprake is van arbeid-plus en rendement-plus. Het Hof oordeelde voorts dat niet aannemelijk is dat de verschillende activiteiten van de vennootschap zodanig verweven zijn dat sprake is van één materiële onderneming. Niet aannemelijk is gemaakt dat de verhuurde objecten een band hebben met het ondernemingsvermogen behorend tot de (her)ontwikkelingsonderneming. Ook is niet aannemelijk geworden dat ter zake van specifieke verhuurde objecten de omstandigheden dusdanig zijn dat zij zouden moeten worden aangemerkt als keuzevermogen. Er kunnen aldus geen verhuurde onroerende zaken tot het keuzevermogen worden gerekend, zo oordeelde het Hof.
Met betrekking tot het tweede geschilpunt heeft het Hof vooropgesteld dat de waardebepaling van een onroerende zaak dwingend is voorgeschreven in art. 21(5) SW 1956. Uit die bepaling valt niet op te maken dat deze niet geschreven zou zijn voor onroerende zaken die behoren tot het vermogen van een vennootschap; een dergelijke beperking valt in ieder geval niet in art. 21(1) SW te lezen. Ondersteuning voor dit oordeel is volgens het Hof te vinden in het arrest van de Hoge Raad van 13 december 19953. Het Hof achtte aldus een waardebepaling op grond van de WOZ-waarde met inachtneming van een leegwaarderatio (art. 21(8) SW 1956) aangewezen, zodat rekening kan worden gehouden met de waardedruk wegens huurbescherming. Hierbij dient te worden uitgegaan van de WOZ-waarden van het jaar 2015 (in plaats van 2017). Het Hof heeft vervolgens een waardevermindering toegepast van € 20.000 op ieder niet-gesplitst object (art. 10a(4) Uitvoeringsbesluit SW) en rekening gehouden met een vennootschapsbelastinglatentie (Vpb-latentie) van 15% over de waarde van de vastgoedportefeuille en een inkomstenbelastinglatentie (IB-latentie) van 6,25% (art. 20(5) en (6) SW 1956) over de waarde van het aan de geschonken certificaten toegerekende niet-ondernemingsvermogen. Dit een en ander resulteert in een belaste verkrijging van € 408.925 met een vrijstelling wegens toepassing van de BOR van € 43.915.
3 Het geding in cassatie
De Staatssecretaris heeft tijdig en ook overigens op regelmatige wijze beroep in cassatie ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. Voorts heeft belanghebbende tijdig en ook overigens op regelmatige wijze incidenteel beroep in cassatie ingesteld. De Staatssecretaris heeft het incidentele beroep in cassatie schriftelijk beantwoord. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.
Principaal cassatieberoep
De Staatssecretaris voert in het principale cassatieberoep één middel aan. Het middel betoogt dat het Hof art. 21(1), (5) en (8) SW 1956 heeft geschonden door voor de waardering van de geschonken certificaten van aandelen gebruik te maken van de waarderingsregels voor verhuurde woningen, terwijl geen woningen zijn geschonken, maar certificaten. De waarderingsregel voor verkregen woningen is hooguit een hulpmiddel om de intrinsieke waarde van de bezittingen van de vennootschap te benaderen. Naast de waarde van de bezittingen van die vennootschap, is echter ook de rentabiliteit van de vennootschap als geheel van belang voor de bepaling van de waarde in het economische verkeer (wev). Het Hof heeft in feite ‘door de vennootschap heen gekeken’ en gedaan alsof belanghebbende de bezittingen van de vennootschap direct verkreeg, terwijl deze wetstoepassing geen steun vindt in de wettekst of de wetsgeschiedenis. De parallel met het arrest van 13 december 1995 gaat volgens de Staatssecretaris mank, nu in dit geval de waarde van het verkregene niet geheel afhankelijk is van de waarde van de woningen. De WOZ-waarde 2015 (met peildatum 1 januari 2014) reflecteert volgens de Staatssecretaris niet de daadwerkelijke wev van de certificaten ten tijde van de verkrijging.
Belanghebbende merkt in het verweerschrift eerst op dat de Staatssecretaris – ten onrechte – voor het eerst in deze procedure betoogt dat voor de waardebepaling de rentabiliteitswaarde ter bepaling van de wev moet worden betrokken. Inhoudelijk stelt belanghebbende dat de Staatssecretaris ten onrechte de intrinsieke waarde van de aandelen voorop stelt bij de waardebepaling van de geschonken certificaten. Belanghebbende acht het voorts buiten discussie dat de waarde van de certificaten voor een groot deel wordt bepaald door de waarde van de vastgoedportefeuille. Belanghebbende leidt uit de wetsgeschiedenis en het arrest van 13 december 1995af dat bij de waardering van woningen voor de SW rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat een woning niet vrij is ten tijde van de schenking en dat dit eveneens geldt in het geval dat de waarde van het verkregene afhankelijk is van de waarde van een woning. Dat het Hof het waarderingsvoorschrift van art. 21(5) en (8) SW 1956 als uitgangspunt neemt, acht belanghebbende dan ook juist. Belanghebbende stelt voorts dat de WOZ-waarden van het jaar 2015 kunnen worden gehanteerd.
Incidenteel cassatieberoep
Belanghebbende voert in het incidenteel cassatieberoep dertien middelen aan die alle zien op de oordelen van het Hof in de overwegingen 5.4.1 tot en met 5.4.16 van de bestreden uitspraak. Deze dertien middelen bespreek ik, gelet op de hoeveelheid en het gegeven dat de middelen niet uitblinken in helderheid, niet elk afzonderlijk, maar waar mogelijk geclusterd (bijvoorbeeld omdat zij op dezelfde rechtsoverweging van de Hofuitspraak zien of anderszins thematische samenhang vertonen).
Het eerste, zevende, achtste, negende en dertiende middel zijn hoofdzakelijk van formeelrechtelijke aard en betreffen motiveringsklachten. Het eerste middel betoogt dat het Hof ten onrechte heeft geoordeeld dat de Inspecteur de vele stellingen en standpunten van belanghebbende heeft weersproken en betwist (overweging 5.4.2 van de Hofuitspraak). Het zevende, achtste en negende middel betogen elk in de kern dat belanghebbende in hoger beroep nieuwe bewijsmiddelen heeft aangedragen die niet door de Inspecteur zijn weersproken. Ik begrijp de middelen aldus dat zij willen betogen dat hieruit volgt dat de feiten waarvoor nieuw bewijs is aangedragen daardoor in de procedure voor het Hof zijn komen vast te staan. Als gevolg hiervan kon het Hof in zoverre het oordeel omtrent die bewijsmiddelen niet gronden op de uitspraak van de Rechtbank (overweging 5.4.9 van de Hofuitspraak waarin het Hof oordeelt dat ter zake van de activiteit verhuur geen sprake is van een materiële onderneming). Het dertiende middel stelt dat het Hof ten onrechte in overweging 5.4.16 van de bestreden uitspraak zich enkel zou hebben gebaseerd op hetgeen door belanghebbende in het hogerberoepschrift naar voren is gebracht, terwijl in een tiendagenstuk op dit punt door belanghebbende een verdere feitelijke onderbouwing is ingebracht, die door de Inspecteur niet is weersproken.
Het tweede en tiende middel zien beide op het oordeel van het Hof in overweging 5.4.12 van de bestreden uitspraak (onder het kopje ‘arbeid-plus’). Het tweede middel betoogt dat het Hof ten onrechte heeft geoordeeld dat de door belanghebbende genoemde werkzaamheden in lijn liggen met werkzaamheden die behoren bij kamerverhuur of verhuur van zelfstandige woonruimten. Het tiende middel stelt dat het Hof bij zijn afweging of sprake is van arbeid-plus en rendement-plus gewicht heeft toegekend aan het gegeven dat de activiteiten worden ontplooid middels een besloten vennootschap, en betoogt dat dit ten onrechte is.
Het elfde middel borduurt op zijn beurt voort op het oordeel van het Hof dat door het tweede middel wordt bestreden. Het elfde middel betoogt dat het Hof ten onrechte in overweging 5.4.14 van de bestreden uitspraak heeft overwogen dat belanghebbende kostenbesparingen in verband met in eigen beheer verrichte werkzaamheden niet aannemelijk heeft gemaakt. Dit terwijl uit de vaststelling in overweging 5.4.12 dat de werkzaamheden van de vennootschap in lijn liggen met werkzaamheden die behoren bij kamerverhuur voortvloeit dat deze werkzaamheden verricht moeten worden en volgens belanghebbende aangetoond is dat de gemaakte arbeidskosten lager zijn dan de kosten die een externe beheer zou hebben gerekend.
Het derde middel stelt dat het Hof ten onrechte niet heeft geoordeeld dat de activiteiten met betrekking tot onroerende zaken die de vennootschap tezamen met [A] bezit, uitgaan boven normaal vermogensbeheer, nu de vennootschap met betrekking tot deze objecten beheeractiviteiten met winstopslag verricht ten behoeve van [A] (overweging 5.4.8).
Het vierde en zesde middel betogen dat het Hof in de laatste zin van de overwegingen 5.4.10 en in 5.4.13 van een verkeerde vergelijking met de vennootschap is uitgegaan. Het Hof gaat ten onrechte uit van een vergelijking tussen de vennootschap en instellingen die het beheer van vastgoed voor derden verrichten (propertybeheerders), terwijl de vennootschap zou moeten worden vergeleken met een belegger in vastgoed, zo meent belanghebbende.
Het vijfde middel stelt dat het Hof in overweging 5.4.13 (onder het kopje ‘rendement-plus’) ten onrechte van belanghebbende verlangt aannemelijk te maken dat belastingplichtigen met verhuurde onroerende zaken in box 3 geen werkzaamheden verrichten.
Het twaalfde middel stelt dat het Hof ten onrechte zou hebben geoordeeld in overweging 5.4.15 dat rendementsstreven ontbrak doordat sprake is van ‘door-verhuur’ van objecten en niet ‘door-verkoop’ na herontwikkeling.