Rechtbank Amsterdam, 09-05-2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7354, AMS 13/4223
Rechtbank Amsterdam, 09-05-2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7354, AMS 13/4223
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Amsterdam
- Datum uitspraak
- 9 mei 2014
- Datum publicatie
- 17 mei 2017
- ECLI
- ECLI:NL:RBAMS:2014:7354
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHAMS:2015:5017, Overig
- Zaaknummer
- AMS 13/4223
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde ziekenhuis. Gecorrigeerde vervangingswaarde. Recent gerealiseerde bouwdelen ten onrechte gewaardeerd aan de hand van de werkelijke kosten. Geen schaalvoordeel. Toepassen BDB-index. Werktuigenvrijstelling. Technische en functionele veroudering. Grondwaarde. De WOZ-waarde van het ziekenhuis is niet te hoog vastgesteld
Uitspraak
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 13/4223
gemachtigde mr. A. van Dijk,
en
gemachtigde mr. B. Brekveld.
Procesverloop
Bij besluit van 31 januari 2013 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] in Amsterdam (het [bedrijf] ) voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 71.113.500. In hetzelfde besluit zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2013 (eigenaren- en gebruikersbelasting) vastgesteld.
Bij uitspraak op bezwaar van 18 juni 2013 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 januari 2014.
Eiseres is vertegenwoordigd door mr. E.C.A. Rijken en T.B. Horbach . Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde en door [de persoon 1] , [de persoon 2] en [de persoon 3] .
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar van het [bedrijf] in Amsterdam (het ziekenhuis). Het ziekenhuis bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 65.032 m2, waarop zich diverse opstallen bevinden, die in [de jaren] zijn gebouwd. De opstallen die in [de jaren] zijn gebouwd, zijn in 2003 respectievelijk 2010 gerenoveerd (afbouw en installaties).
2. Bij besluit van 31 januari 2013 heeft verweerder de WOZ-waarde van het ziekenhuis voor het kalenderjaar 2013 vastgesteld op € 71.113.500.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit.
3. Bij de uitspraak op bezwaar van 18 juni 2013 heeft verweerder de WOZ-waarde van het ziekenhuis gehandhaafd.
4. In geschil is de waarde van het ziekenhuis op de waardepeildatum 1 januari 2012. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het ziekenhuis dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de WOZ. Op grond van deze bepaling wordt bij de berekening van de vervangingswaarde rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak (a) en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen (b).
Op verweerder rust de last om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het ziekenhuis met € 71.113.500 niet te hoog heeft vastgesteld. Die waarde van het ziekenhuis is door verweerder vastgesteld aan de hand van een taxatieverslag van 31 januari 2013. In beroep heeft verweerder een taxatierapport van 2 december 2013 met een daarbij behorende taxatiekaart overgelegd. Verweerder hanteert als uitgangspunt bij de waardebepaling voor gebouwen die getaxeerd worden volgens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde primair dat deze gebaseerd moet worden op de werkelijke kosten voor het realiseren van de opstallen. Indien recente gegevens niet beschikbaar zijn, wordt overgegaan op de kengetallen uit de – in dit geval – Taxatiewijzer Ziekenhuizen voor waardepeildatum 1 januari 2012 (Taxatiewijzer Ziekenhuizen). Daarbij wordt aansluiting gezocht bij de gemiddelde waardes.
Eiseres bepleit een waarde van € 50.467.000, op basis van een door haar overgelegd taxatierapport van ing. T.B. Horbach van 20 september 2013.
5. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de volgende punten:
- de berekening van de herbouwwaarde van de verschillende bouwdelen;
- het niet toepassen van de werktuigenvrijstelling voor medische installaties;
- de correctie voor technische veroudering;
- de toegekende functionele correctie;
- de gehanteerde grondwaarde.
Herbouwwaarde
Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder voor alle bouwdelen van het ziekenhuis de gemiddelde herbouwwaarden uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen had moeten hanteren. De na 2000 gerealiseerde bouwdelen, zoals (de uitbreiding van) [het gebouw] , heeft verweerder gewaardeerd aan de hand van de werkelijke bouwkosten. Die werkelijke bouwkosten zijn veel hoger dan de kengetallen uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen. De waarde van andere bouwdelen wordt echter vastgesteld aan de hand van de gemiddelden uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen, terwijl die herbouwkosten bij afzonderlijke beschouwing ver onder deze gemiddelden kunnen uitkomen. Het afwisselend hanteren van de werkelijke bouwkosten en de gemiddelde vervangingswaarden uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen, trekt de verhoudingen scheef, aldus eiseres.
De rechtbank overweegt het volgende. De kengetallen uit de Taxatiewijzer zijn gemiddelden. De kengetallen zien op gehele ziekenhuiscomplexen die veelal uit verschillende gebouwdelen bestaan zoals poliklinieken, IC, operatiekamers, laboratoria, restaurants, OK’s, bestralingsruimtes, verpleegruimtes, beddenhuizen enz. De kengetallen betreffen daarmee een gemiddelde van duurdere en goedkopere bouwdelen. Verweerder heeft recent gerealiseerde bouwdelen gewaardeerd aan de hand van de werkelijke kosten, te weten de uitbreiding van [het gebouw] en de uitbreiding van de [afdeling] . Voor de overige bouwdelen heeft verweerder de kengetallen toegepast die betrekking hebben op een geheel ziekenhuis. Verweerder miskent hiermee dat de kengetallen al rekening houden met dure bouwdelen. Het loskoppelen van bepaalde bouwdelen van de kengetallen heeft invloed op de kengetallen voor de overige bouwdelen. De werkwijze van verweerder houdt hiermee geen rekening en is derhalve niet juist. Ter zitting heeft verweerder nog aangegeven dat voor grote specifieke gebouwen die vaak apart staan van het ziekenhuis en die niet in alle ziekenhuizen voorkomen, wél moet worden uitgegaan van de werkelijke bouwkosten. In dit verband heeft verweerder verwezen naar [het gebouw] , een [afdeling] , die niet in elk ziekenhuis zou voorkomt. Naar het oordeel van de rechtbank is een psychiatrische afdeling echter geen ongebruikelijk onderdeel van een ziekenhuis. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank ook overigens niet aangetoond dat [het gebouw] een dermate specifiek gebouw is dat dit niet begrepen zou kunnen worden onder de ziekenhuisonderdelen die ten grondslag liggen aan de kengetallen in de Taxatiewijzer Ziekenhuizen. Nu verweerder een hogere waarde dan uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen volgt niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de bouwdelen waarbij verweerder is uitgegaan van de werkelijke kosten (uitbreiding [het gebouw] en [afdeling] ) aanpassen door gebruik te maken van de kengetallen uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen.
Het onderdeel [het gebouw] dateert van 1987. Wat betreft de hier aan de orde zijnde uitbreiding van [het gebouw] gaat de rechtbank daarom uit van het gemiddeld kengetal van € 2.060 per m² uit de Taxatiewijzer ziekenhuizen behorende bij de ruwbouw van ziekenhuizen jaren ’80 en ’90, ook al heeft de uitbreiding zelf plaats gevonden in 2009.
De [afdeling] is gesitueerd in een gebouw uit het jaar 2000, waarvan de uitbreiding is gerealiseerd in 2010. Voor deze uitbreiding gaat de rechtbank uit van het gemiddeld kengetal van € 2.315 per m² uit de Taxatiewijzer ziekenhuizen behorend bij ziekenhuizen na 2000.
Uitgaande van deze kengetallen hebben de uitbreiding [het gebouw] en uitbreiding [afdeling] de volgende waarden:
[het gebouw] (uitbreiding): 450 m² x het kengetal per m² € 2.060 = € 927.000
Ruwbouw is 30% van de waarde = 30% x € 927.000 = € 278.100
Waarde ruwbouw na technische afschrijving van 4,2% = € 266.420
Afbouw is 30% van de waarde = 30% x € 927.000 = € 278.100
Waarde afbouw na technische afschrijving van 9% = € 253.071
Installaties is 40% van de waarde = 40% x € 927.000 = € 370.800
Waarde installaties na technische afschrijving van 13% = € 322.596