Gerechtshof Amsterdam, 26-11-2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5017, 14/00421

Restwaarde

(…) De functie-eisen die gesteld worden aan werktuigkundige en elektrotechnische installaties houden in dat de restwaarde hiervoor gesteld dient te worden op minimaal 30% van de investeringskosten.

(…)

Correctie technische veroudering

(…) Voor taxaties ten behoeve van de Wet WOZ worden in de praktijk gemiddelde afschrijvingsperioden van 50 jaar voor ruwbouw, 25 jaar voor afbouw en 15 jaar voor installaties gehanteerd voor ziekenhuizen, met een gemiddelde restwaarde van 30%, 25% respectievelijk 35%.

(…)

7. Berekening gecorrigeerde vervangingswaarde

Er zijn vervangingswaarden per gebouwdeel aangehouden overeenkomende met de normen zoals vermeld in de landelijke taxatiewijzer “deel 8 ziekenhuizen” en de taxatiewijzer “Algemeen deel” van de VNG voor prijspeil 1-1-2012.

Alle bedragen zijn exclusief BTW. (…) De relevante kengetallen per archetype zijn in bijlage 7, 8, 9 en 10 weergegeven.

8. Verantwoording

(…)

Economische veroudering

Hoewel een deel van het ziekenhuis (... ) in 1966 is gebouwd behoort het [ziekenhuis] tot een van de modernste ziekenhuizen van [plaats] . Het oorspronkelijke gebouw van het [ziekenhuis] is volledig gerenoveerd en er is een nieuw gebouw tegenaan gebouwd. In 2008 is ook de energiecentrale gerenoveerd. (…) Voor de oude, niet gerenoveerde bouwdelen is een aftrek van 10% toegepast. Voor de oude, gerenoveerde bouwdelen is een aftrek van 5% toegepast.

(…)

Belemmering in gebruiksmogelijkheden

Belanghebbende stelt dat er knelpunten aanwezig zijn. Er is sprake van een gebrekkige/verouderde ambulancepost, capaciteittekort in verloskamers, een moeilijk toegankelijke hoofdingang via de parkeergarage en de ontoereikende eerste hulpafdeling. Voor al deze knelpunten is een ruime functionele correctie toegepast.

Excessieve gebruikskosten

In de initiële waardering is voor de excessieve gebruikskosten een functionele aftrek toegepast van 15% voor de oude, niet-gerenoveerde bouwdelen, 10% voor de oude, gerenoveerde bouwdelen, 5% voor de SEH, 3% voor de polikliniek, 0% voor de nieuwe bouwdelen (uit 2009 en 2010) en 24% voor het [P] gebouw, waarvan tot aan de beroepsfase werd verondersteld dat het zeer verouderd was.

Heroverweging beroepsfase

In de beroepsfase is gebleken dat de verpleegafdeling A/B/C/D, bouwdeel E/F/G/H/K/PE en het [P] gebouw in 2003 zijn gerenoveerd, zodat de functionele correctie voor deze gebouwen in de initiële waardering door de DGBA feitelijk te hoog is vastgesteld. Dit blijkt ook uit de taxatie van de gemachtigde, die concludeert tot een functionele correctie van 20,6%, waar de DGBA percentages van 51,5% tot 58,9% in de initiële waardering heeft toegepast. Tevens resulteert het toepassen van een renovatiejaar tot een lagere technische afschrijving. DGBA heeft het renovatiejaar van deze bouwdelen, gelijk aan gemachtigde, gesteld op 2003. De functionele correctie voor doelmatigheid en excessieve kosten zijn in de fase van beroep dientengevolge aangepast naar respectievelijk 25 en 10, gelijk aan de gerenoveerde bouwdelen die (…) in de initiële waardering al werden toegepast. Als gevolg van deze aanpassingen valt de waarde hierdoor hoger uit dan de beschikte waarde.

9. Waardebepaling van de grond

(…) De uitgifteprijs op de waardepeildatum bedroeg € 147,- (excl. BTW) per het te bouwen aantal m2 bruto-vloeroppervlak (BVO).”

“2.2.1 Ziekenhuis tot en met de jaren ’70

(…) Van het archetype ziekenhuis tot en met de jaren ’70 is de opstal dusdanig oud dat hier geen onderbouwende stichtingskosten van bekend zijn. Er wordt daarom aansluiting gezocht bij de stichtingskosten welke gebruikt zijn voor de onderbouwing van de andere twee

ziekenhuisarchetypen. Waarbij rekening wordt gehouden met het feit dat de oudere

ziekenhuizen een lager voorzieningenniveau hebben. Veel van deze ziekenhuizen hebben

recent echter een renovatie ondergaan, hetgeen weer een positief effect heeft op de functionele kwaliteit.

(…)

Toelichting op de marktgegevens

Om de kengetallen van de archetypen voor prijspeil 2012 juist te bepalen, is indexering van

bouwkosten een bruikbaar middel. Hiervoor staan een aantal indexcijfers ter beschikking.

Gezondheidszorgindex

Tot 2010 werd voor de taxatiewijzer Ziekenhuizen de Gezondheidszorgindex van het

Bouwcollege gebruikt. Deze indexreeks is echter opgeheven. Om deze reden wordt met ingang van 2010 gebruik gemaakt van de indexcijfers BDB-Zorg. Deze indexreeks is met ingang van 2008 door het BDB [Hof: Bureau Documentatie Bouwwezen] ingevoerd en heeft als basisjaar 2008.

(…)

BDB index Zorg

(…)

Indexeringstabel BDB Zorg, excl. BTW (2008 = 100)

(…) 2008 2009 2010 2011 2012

100,00 103,44 103,87 106,66 109,40

Verandering t.o.v. voorgaand jaar (%) 3,44 0,42 2,69 2,57

(…)

Discussie omtrent gebruik BDB-indexcijfer

Zie ook het algemene deel van deze set taxatiewijzers.

Bij het bepalen van de archetypen voor prijspeil 2012 is gebruik gemaakt van de BDB-index-

Zorg (…). De BDB-index-Zorg 2012 geeft een verhoging te zien ten opzichte van

die van 2011. In een zogenaamde ‘dalende markt’ is de verwachting echter dat de kosten van

het bouwen van een object zullen dalen. Deze verwachting, voor zover er inderdaad sprake zou zijn van dalende bouwkosten, komt niet tot uiting in de gebruikte index. De BDB-index-Zorg is namelijk gebaseerd op de ontwikkeling van loonkosten en materiaalprijzen en niet op

conjunctuurgevoelige investeringen (TNO-rapport, 2011). De keuze voor deze index en niet

voor een meer conjunctuurgevoelige index is een bewuste. Door het hanteren van een

conjunctuurgevoelige index, bestaat het risico dat jaarlijks grote verschillen in de kengetallen

kunnen optreden, die als niet wenselijk worden geacht. Bovendien wordt de kritiek op de

gehanteerde BDB-index-Zorg vanwege een onvoldoende weergave van dalende

aanneemsommen als gevolg van ‘de crises’ voor een deel genuanceerd.

Volgens het hiervoor aangehaalde TNO-rapport laten vooral de conjunctuurgevoelige

investeringen (bouw van kantoren en bedrijfsruimten) een terugval zien. De gezondheidszorg

zou veel minder conjunctuur gevoelig zijn, er zou zelfs sprake zijn van een groeisector. (…)

Daartegenover worden aspecten genoemd [die] een negatief effect [zouden] kunnen hebben

op de groei in de zorgbouw op korte termijn.

Of de lichte stijging, conform de gehanteerde BDB-index-Zorg, momenteel daadwerkelijk

gehaald wordt is weliswaar de vraag, maar gelet op de gunstige vooruitzichten is het gebruik

van een niet-conjunctuur gevoelige index zeer verdedigbaar.

Van marktgegeven naar kengetal

Voor het bepalen van de kengetallen is gebruik gemaakt van marktinformatie van zorgvastgoed van alle gemeenten in Nederland voor zover deze beschikbaar en bruikbaar is. De belangrijkste bron hierbij is het WOZ-datacenter. De door gemeenten aan het WOZ-datacenter beschikbaar gestelde bouw- en stichtingskosten worden na analyse van de gegevens door het WOZ-datacenter gepubliceerd en beschikbaar gesteld. (…)

De gerealiseerde stichtingskosten zijn als uitgangspunt genomen voor de kengetallen die aan

de basis staan van de waardering. (…) Niet voor alle archetypen zijn er steeds voldoende recente en bruikbare marktgegevens beschikbaar om de kengetallen jaarlijks (volledig) te baseren op deze marktgegevens. Bij de jaarlijkse actualisatie van deze kengetallen wordt dan ook gebruik gemaakt van indexering. (…)

Werktuigvrijstelling

(…) De kengetallen zijn onderverdeeld in drie onderdelen:

 ruwbouw;

 afbouw/vaste inrichting;

 installaties.

Per archetype is aangegeven hoe hoog de bouwkosten gemiddeld per vierkante meter zijn.

Daarbij is steeds aangegeven welk deel van de bouwkosten betrekking heeft op welke

bouwcomponent (ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties).(…) Ten aanzien van de component ‘installaties’ doet de vraag zich voor wanneer sprake is van werktuigvrijstelling. Met andere woorden, is bij de bepaling van het kengetal rekening gehouden met bouwkosten die betrekking hebben op bouwkosten die onder de werktuigvrijstelling vallen. (…) Praktisch gezien is alles wat in een ziekenhuis wordt aangesloten op- of ingeplugd in het leidingennetwerk een vrijgesteld werktuig.

Zijn het werktuigen die dienstbaar zijn aan het gebouw en dus niet vrijgesteld? Of zijn het

werktuigen die dienstbaar zijn aan het ‘productieproces’. In het laatste geval vallen de

werktuigen mogelijk wel onder de werktuigenvrijstelling.

Onder installaties (niet vrijgestelde werktuigen) vallen (in algemene zin):

 warmteopwekking en warmtedistributie;

 afvoeren (regenwater en vuilwater);

 toevoer van water / gastoevoer / elektriciteit / telefonie;

 koudeopwekking en distributie;

 luchtbehandeling, regeling klimaat en sanitair;

 centrale elektrotechnische voorzieningen, krachtstroom, verlichting, communicatie;

 beveiliging (brand, braak, milieu);

 transport (liften en roltrappen;

 gebouwbeheersvoorzieningen.

Er kan dus van worden uitgegaan dat bij de bepaling van de kengetallen gebruik is gemaakt van bouwkosten die geen betrekking hebben op roerende zaken dan wel op werktuigen (gebouwinstallaties) die onder de werktuigen vrijstelling zouden vallen.

(…)

Renovatie

Bij het renoveren van een gebouw moet onderscheid worden gemaakt tussen het volledig

strippen van een gebouw of het planmatig onderhoud ervan. Op het moment dat er een gebouw geheel gestript wordt kan dit aanleiding geven tot het aanpassen van de bouwjaren. Het aanpassen van het bouwjaar leidt tot een andere waarde.”

Werktuigenvrijstelling

Bij het bepalen van de vervangingswaarde moet rekening worden gehouden met werktuigen die vrijgesteld zijn in het kader van de Wet WOZ. In de vervangingswaarde van de taxatiewijzer ziekenhuis is hier, gezien de hoogte van de vervangingswaarde en de hoge restwaarde voor de installaties, geen rekening mee gehouden.

Voor het [ziekenhuis] zijn de vrijgestelde werktuigen vastgesteld op 39% van de totale vervangingswaarde van de installaties. Dit is als volgt berekend:

In bijlage 5 staan de totale investeringen (€ 18.917.287) van de installaties ten behoeve van diverse bouwprojecten binnen het ziekenhuis (fase 2 t/m 5). Volgens opgaaf (zie bijlage 6) kan van de totale investeringskosten voor de installaties, € 7.372.720 worden aangemerkt als installaties die in aanmerking komen voor de werktuigenvrijstelling. Het percentage vrijgestelde installaties in het kader van de werktuigenvrijstelling komt daarmee uit op 39%.

5. Technische veroudering

(…) Door renovaties kan de waarde op enig moment worden verhoogd. De verwachte levensduur dient dan opnieuw te worden bepaald.

Binnen een gebouw kan voor afzonderlijke onderdelen de technische veroudering worden vastgesteld, aangezien bijvoorbeeld de installaties in het gebouw sneller verouderen dan de ruwbouw. Het is gebruikelijk om een onderverdeling te maken naar ruwbouw, afbouw en installaties.

Uit onderzoek blijkt dat bij gerenoveerde delen waar de totale afbouw en installaties zijn vervangen, er geen restwaarde is. Ook is er geen sprake van enige vorm van hergebruik.

Op grond van bovenstaande wordt de restwaarde bepaald op 0 %.

6. Uitwerking functionele correctie

(…)

Conclusie

De volgende punten kunnen worden aangemerkt als een functionele knelpunt conform bovenstaande:

- Vernieuwen van de ambulancepost.

- Uitbreiding verloskamers vanwege groei in het aantal bevallingen.

- Hoofdingang via parkeeringang moeilijk toegankelijk voor patiënten.

- Uitbreiding eerste hulp.

Het bedrag om bovenstaande knelpunten te verhelpen is geraamd op € 8.7 mln (excl. BTW). Dit is exclusief de uitbreiding van de eerste hulp. Het percentage functionele correctie voor het gehele ziekenhuis komt hiermee uit op 20,6% voor de componenten ruwbouw, afbouw en installaties.”

“3.1 Berekening percentage werktuigen in totale investeringen

Het ziekenhuis is rond 2003 in zijn geheel gerenoveerd en een deel is nieuwbouw. Voor het bestaande deel is het hele ziekenhuis gestript waarbij alleen nog de skeletbouw is blijven staan. Alle installaties zijn opnieuw geplaatst. Bovenstaande is het fase 2 t/m 5 project waarbij in verschillende fases het ziekenhuis is gerenoveerd en het nieuwe gedeelte is aangebouwd.

(…)

Berekening waarde per m² component installaties

De totale oppervlakte van de gerenoveerde delen en het nieuw gebouwde deel is 49.651 m² (bouwdeel A/B/C/D/E/F/G/H/K/PE/T/U/V/W/X). De totale bouwkosten (inclusief bijkomende kosten) voor de installaties is € 26.662.221 (excl. btw) geweest. Prijspeil 2005. Rekening houdend met een prijsindex van 16% komt dat neer op een bedrag van € 30.928.176.

De prijs van de installatie komt dan uit op gemiddeld € 622 per m². Dit is echter de

prijs inclusief de vrijgestelde werktuigen. Exclusief de werktuigen (-39%) komt de

prijs per installatie uit op € 379,42 per m², totaal € 18.838.582.

In ons taxatierapport zijn wij uitgegaan van een totaal bedrag van € 18.547.967 voor de

installaties.”

“De gemachtigde (…):

(…) Belanghebbende neemt in haar taxatierapport inderdaad ook de kengetallen uit de Taxatiewijzer Ziekenhuizen tot uitgangspunt. Binnen de gestelde bandbreedtes zit belanghebbende onderin de bandbreedte. Het standpunt van belanghebbende komt er in wezen op neer dat, gemeten aan de werkelijke kosten, bij de kengetallen ‘laag’ eigenlijk het gemiddelde is.

(…)

Het Hof houdt de heffingsambtenaar de passage op bladzijde 17, onder 4.2, eerste alinea, uit de Taxatiewijzer voor (…) De voorzitter vraagt door wie het niet wenselijk wordt geacht dat jaarlijks grote verschillen in de kengetallen kunnen optreden. Het zou toch moeten gaan om een benadering van de herbouwkosten op de relevante waardepeildatum.

De heffingsambtenaar (M. Floor-Bakker) in reactie:

Er is een landelijke vakgroep van de VNG. Binnen de vakgroep wordt dit besproken. Tussen de data van het aanbesteden en het gunnen komen vaak al pieken en dalen in de prijs voor; er is voor gekozen om niet de ‘waan van de dag’ te volgen om rare prijsfluctuaties te voorkomen. (…) De gemeente heeft (…) geen hoger beroep ingesteld tegen de hiervoor genoemde uitspraak van de rechtbank [Hof: rechtbank Noord-Holland 13 december 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:13057]. Ook als de indexering van 2,69% in verband met de prijsstijging tussen 2011 en 2012 niet in aanmerking zou worden genomen, zoals de rechtbank in [de zojuist genoemde] zaak heeft gedaan, heeft dit geen invloed op de waarde, die blijft zoals vastgesteld op € 71.113.500. Daarmee is de m2- prijs immers al veel te laag. (…)

Het Hof houdt de heffingsambtenaar het arrest van de Hoge Raad van 6 februari 2015 (ECLI:NL:HR:2015:219) voor. Hoeveel installaties, uitgedrukt in een percentage, kwalificeren als werktuig waarvoor de vrijstelling geldt en zijn er installaties meegenomen in de kengetallen? De conclusie op bladzijde 20 van de Taxatiewijzer komt nogal uit de lucht vallen. Wat zijn ‘gebouwgebonden installaties’?

De heffingsambtenaar (M. Floor-Bakker) in reactie:

Alles wat kan worden ingeplugd in het elektrische leidingnetwerk is een vrijgesteld werktuig. Met betrekking tot de overige apparatuur is dit niet altijd eenvoudig aan te geven.

De landelijke vakgroep krijgt geen foto’s te zien van apparatuur zoals die nu door belanghebbende zijn overgelegd. De vakgroep bestaat voornamelijk uit taxateurs die de ziekenhuizen goed kennen. Wij vertrouwen op die taxateurs.

Het [I] -rapport [Hof: het door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde [I] -rapport van 25 juli 2013] is gemaakt ter controle, om na te gaan of alle kosten / cijfers die wij aangeleverd krijgen ook kloppen. De vakgroep krijgt veel cijfers aangeleverd van gemeentes. Er wordt altijd naar de overige kosten gevraagd en de aangeleverde cijfers worden ook altijd nagerekend. In het [I] -rapport is geconstateerd dat de kengetallen klopten. Met ‘gebouw-gebonden installaties’ worden installaties bedoeld die in de aanneemsom zijn begrepen. Ik weet niet precies welke installaties er in de kengetallen zijn verwerkt.

Bij gelegenheid van de Taxatiewijzer 2016 wordt gekeken of het standpunt van de gemeenten moet worden herzien.

De gemachtigde in reactie:

In de kengetallen zitten volgens belanghebbende vrijgestelde installaties. Perslucht bijvoorbeeld wordt gerekend tot de kosten die in de bouwkosten zijn begrepen. Maar persluchtinstallaties voor het medische proces zijn vrijgestelde installaties.”

“1.2. Opdracht

De VNG heeft [I] opgedragen te onderzoeken in hoeverre de in de Taxatiewijzer opgenomen installatiekosten bestaan uit kosten voor typisch gebouwgebonden installaties en hoeveel kan worden gezien als installaties die eventueel voor een werktuigvrijstelling in aanmerking komen.

(…)

Gebruikte stukken

Voor het uitvoeren van deze opdracht heeft [I] de volgende stukken geraadpleegd:

• [Y] Ziekenhuis [plaats] Beoordeling kengetal Taxatiewijzer Ziekenhuizen, [I] , 17 maart 2014

(…)

• Taxatiewijzer en kengetallen deel 8 Ziekenhuizen, waardepeildatum 1 januari 2015, VNG;

(…)

Verder is in nauw overleg met de installatieadviseur van [I] , [D] te [plaats] (…) een nadere uitsplitsing gemaakt van de installatiekosten die in de discussie zijn betrokken.

(…)

Kengetallen

(…) Door middel van het WOZ-datacenter hebben veel gemeenten stichtingskosten van nieuwbouwobjecten ter beschikking gesteld. Voor de analyse van de stichtingskosten zijn van veel van deze nieuwbouwobjecten ook bouwdossiers bij de desbetreffende gemeente opgevraagd. De gerealiseerde stichtingskosten zijn als uitgangspunt genomen voor de kengetallen die aan de basis staan van de waardering. (…) De aldus gevonden kengetallen zijn in bandbreedtes in de Taxatiewijzers vermeld.

(…)

3. Aanpak

(…)

Waardering externe gegevens

Voor het vaststellen van de kengetallen van de Taxatiewijzers wordt uitgegaan van aan de gemeente verstrekte investeringskosten van gerealiseerde projecten. Dat kan verschillende problemen opleveren:

• Er kunnen te weinig gegevens per jaar beschikbaar zijn om een goede statistische bewerking mogelijk te maken. Om toch een redelijk groot aantal gegevens te kunnen vergelijken, worden soms oude gegevens meegenomen, die worden geactualiseerd met behulp van indexgetallen.

• De projecten waarvan de cijfers worden gebruikt, kunnen zodanig verschillen in opzet, om

vang, kwaliteit en samenstelling dat ze nauwelijks nog met elkaar zijn te vergelijken.

(…)

Rekenmodel voor een kengetal

Om aan meer betrouwbare en beter te analyseren kengetallen c.q. prijzen te komen, zal voor

een andere benaderingswijze moeten worden gekozen.

[I] publiceert zelf kengetallen, die jaarlijks geactualiseerd worden. Uitgangspunt is het opstellen van een rekenmodel voor een gebouwtype, vergelijkbaar met wat de VNG Taxatiewijzer een archetype noemt. Van dit interne rekenmodel wordt een begroting samengesteld op elementenniveau (…). (…) In een eerder rapport zijn wij ingegaan op de mogelijkheden van functiedifferentiatie en de zgn. schillenmethode om een fictief ziekenhuis van ca. 40.000 m² door te rekenen en om te zetten in bedragen per m² BVO voor ruwbouw, afbouw/inrichting en installaties. Deze functiedifferentiatie en schillenmethode zullen we in de volgende paragrafen toelichten. Hierna willen wij ons beperken tot de opbouw van de installatiekosten.

(…)

Opbouw schillenmethode ziekenhuis

Als uitgangspunt voor het ziekenhuis tot 40.000 m² is uitgegaan van een opbouw conform de

schillenmethode. (…) In de onderstaande tabel, die is samengesteld uit twee figuren uit de Schillenmethode hebben wij een keuze gemaakt op basis van de vier beschikbare modellen waar het de verdeling van de functies over de schillen betreft.

Voor ons eigen rekenmodel hebben wij andere getallen en verdelingen aangehouden. (…) Met deze twee schema’s als uitgangspunt heeft [I] een nieuw rekenmodel opgezet om de kosten van een ziekenhuis beter te kunnen benaderen en inzichtelijk te maken hoe ze afhangen van de functieverdeling.

Installaties en archetype

(…) Wat opviel bij de Taxatie van het ziekenhuis in [plaats] was dat, hoewel het grootste deel van het ziekenhuis oorspronkelijk uit 1966 stamt, afbouw en installaties dateren van (ruim) na 2000. Sowieso zijn alle installaties jonger dan 15 jaar, waardoor wij ons afvragen in hoeverre het nog zin heeft om de berekening van de waarde van de installaties te relateren aan de leeftijd van de ruwbouw. Naar onze mening is het realistischer om het kengetal voor Ziekenhuizen ná 2000 te hanteren als uitgangspunt, maal het bijbehorende percentage (40%) voor de installaties, dus ook voor de gebouwen uit 1966 0,4 x € 2.315 = € 926 i.p.v. 0,35 x € 1.925 = € 674. (…) Voor ons voor dit rapport gebruikte rekenmodel is uitgegaan van nieuwbouw anno nu van een zelfstandige combinatie van een compleet ziekenhuis met polikliniek en verpleegafdeling van in totaal 40.000 m2 met up-to-date medische voorzieningen.

Te beoordelen installaties

Conform de Taxatiewijzer:

Onder installaties (niet vrijgestelde werktuigen) vallen (in algemene zin):

• warmteopwekking en warmtedistributie;

• afvoeren (regenwater en vuilwater);

• toevoer van water/gastoevoer / elektriciteit / telefonie;

• koudeopwekking en distributie;

• luchtbehandeling, regeling klimaat en sanitair;

• centrale elektrotechnische voorzieningen, krachtstroom, verlichting, communicatie;

• beveiliging (brand, braak, milieu);

• transport (liften en roltrappen;

• gebouwbeheersvoorzieningen.

Dit is wat algemeen wordt beschouwd als gebouwgebonden installaties: uitgevoerd door, namens of gecoördineerd door de bouwkundig aannemer, vast verbonden aan en behorend tot

datgene wat het gebouw tot ziekenhuis stempelt. De term heeft geen officiële status (komt niet voor in het normblad) en verschilt van de term Gebouwinstallaties die in de Taxatiewijzer (pagina 21) slaat op àlle zich in het gebouw bevindende installaties:

“Er kan dus van worden uitgegaan dat bij de bepaling van de kengetallen gebruik is gemaakt van bouwkosten die geen betrekking hebben op roerende zaken dan wel op werktuigen (gebouwinstallaties) die onder de werktuigenvrijstelling zouden vallen.”

Alles wat door de organisatie(delen) / gebruiker van het gebouw wordt aangeschaft, naar binnen wordt gereden, op allerlei plekken kan worden ingezet, ingeplugd of aangesloten behoort in beginsel tot wat wij beschouwen als bedrijfsinstallaties. Deze laatste vallen per definitie onder de WTV [Hof: werktuigenvrijstelling].

Gebouwgebonden en bedrijfsinstallaties

Extra aandacht gaat uit naar de installaties, niet alleen omdat die voor een belangrijk deel prijsbepalend zijn voor een ziekenhuis maar ook omdat op dit terrein de discussie is ontstaan over het begrip werktuigvrijstelling. Conform de NEN 2699 maken wij als bouwkostendeskundigen een onderscheid naar Installaties (B.2) en Bedrijfsinstallaties (C.1.A.1; voorbeelden die in de norm worden genoemd zijn “machines, robots enz.”). In de praktijk worden de gebouwgebonden installaties meegenomen in de bouwopgave van de aannemer: de bedrijfsinstallaties worden ingekocht door en onder verantwoordelijkheid van de te huisvesten organisatie. Het uitvoerend bouwbedrijf dat het gebouw neerzet, heeft hier doorgaans geen of slechts beperkte (coördinatie) bemoeienis mee.

Hier hebben we het verder alleen maar over Installaties in de zin van gebouwgebonden installaties. Dat is ook de opvatting die wordt gehuldigd in de Taxatiewijzer.

(…)

4. Beoordeling installaties

Algemeen

De functies binnen een ziekenhuis stellen extra eisen aan de gebouwgebonden installaties, t.o.v. wat we normaal vinden voor bijv. een kantoorgebouw.

Uitgangspunt is een ziekenhuis met een omvang tot 40.000 m². We bespreken de ter discussie staande installatieonderdelen en geven aan wat is meegenomen in ons kengetal, resp. wat onderdeel zou moeten uitmaken van de gebouwgebonden installaties. (…)

Om vast te kunnen stellen of een bepaald onderdeel geheel of gedeeltelijk in aanmerking zou

kunnen komen voor WTV worden per onderdeel drie vragen beantwoord:

1. Is het onderdeel een zelfstandige installatie of een onderdeel van een grotere installatie?

2. Is het onderdeel verwijderbaar zonder beschadiging van betekenis?

3. Maken de kosten van het onderdeel deel uit van het kengetal in de Taxatiewijzer?

(…)

54 Gassen, perslucht, vacuüm

Behalve de aardgasinstallatie voor de verwarming en (eventueel) de keuken zijn de overige gassen hoofdzakelijk specifiek medisch. We denken aan perslucht, vacuüm, zuurstof en lachgas (lokaal voor het OK-complex; voor lachgas ook specifieke afzuiginstallatie op de OK). De installaties als opgevoerd onder gebouwgebonden installaties bestaan enerzijds uit de centrale voorzieningen (compressoren voor perslucht en vacuümpomp in het gebouw en zuurstoftank op het terrein buiten het gebouw) en anderzijds uit leidingwerk. Naar onze mening is dat vergelijkbaar met de werking en functie van een hydrofoorinstallatie (…).

De via de afnamepunten aan te sluiten apparaten zijn uiteraard niet onder de bouwkosten gerekend en zijn dus ook niet begrepen in het kengetal voor de WOZ-waarde,

Beantwoording vragen m.b.t. medische gassen:

1. Zelfstandige installatie(s) met eigen pompen, drukregelaars, leidingen etc.

2. Delen zijn verwijderbaar zonder schade (met name de centrale apparatuur); de leidingen

hebben alleen nog schrootwaarde

3. Verwerkt in het kengetal.

(…)

55 Koude-opwekking en -distributie

(…) Grote medische apparaten (MRI’s, lineaire versnellers) vragen specifieke, aanvullende voorzieningen voor de koeling. De apparatuur hiervoor wordt doorgaans in aparte technische ruimten in de nabijheid van deze medische apparaten opgesteld. Deze separate voorzieningen zijn niet in de kengetallen meegenomen. (…) Behoudens de genoemde specifieke koelapparatuur bij grote medische apparaten, is de complete koelinstallatie een integraal systeem dat met het gebouw verbonden is (vaak wordt ook gebruik gemaakt van seizoensopslag van warmte en koude in de bodem, WKO) en niet zomaar te

verwijderen is. Voor de koelinstallatie geldt:

1. De extra capaciteit t.b.v. OK’s e.d. zijn niet duidelijk af te scheiden van de rest van de koelinstallatie.

2. Delen zijn verwijderbaar zonder schade (bijv. koelmachines; feitelijk geldt dit alleen voor de redundant opgestelde koelmachines, anders resteert een onbruikbaar gebouw), de leidingen (distributienet) hebben na demontage alleen nog schrootwaarde.

3. Verwerkt in het kengetal.

57 Luchtbehandeling

(…) OK’s e.d. stellen speciale eisen aan de luchtbehandeling die verder gaan dan de “standaard” luchtbehandeling (…). (…) De kwaliteit van de luchtbehandelingsinstallatie en de daaraan gekoppelde koude-opwekking en -distributie verschilt sterk per functie. Zo zal de luchtbehandelingsinstallatie voor de Hotfloor (diagnostische ruimten, OK’s, etc.) zwaarder en hoogwaardiger worden uitgevoerd dan van bijv. een verpleegafdeling. Dit is met name om de extra warmtelast van diagnostisch apparatuur weg te koelen, continuïteit te kunnen waarborgen en ‘schone’ luchtkwaliteit te kunnen garanderen.

(…)

Beantwoording vragen m.b.t. ventilatie/luchtbehandeling:

1. De extra voorzieningen t.b.v. OK’s e.d. zijn meestal niet duidelijk af te scheiden van de gehele luchtbehandelingsinstallatie. Bovendien maken ze maar een klein deel uit van de totale luchtbehandelingsinstallatie.

2. Sommige delen zijn verwijderbaar zonder schade (bijv. redundante luchtbehandelings-kasten), de leidingen hebben na demontage alleen nog schrootwaarde.

3. Verwerkt in het kengetal.”

“[namens belanghebbende]

(…)Het klopt dat, zoals zojuist namens de VNG is verklaard, de vragenformulieren van de VNG en het WOZ-datacenter over de bouwkosten de laatste jaren ook rechtstreeks aan de ziekenhuizen worden toegestuurd. Een deel van de informatie die in de kengetallen van de door de heffingsambtenaar gebruikte [Taxatiewijzer] is verwerkt, komt daardoor rechtstreeks van de ziekenhuizen zelf. Wij kennen die vragenformulieren zelf ook. Er wordt in die formulieren slechts in algemene zin gevraagd naar een opgaaf van de bouwkosten, waaronder de kosten voor de installaties, zonder dat verder onderscheid wordt gemaakt tussen bijvoorbeeld gebouwgebonden installaties en installaties die specifiek betrekking hebben op het medische proces. De ziekenhuizen die dit informatieverzoek hebben beantwoord, zullen daarom de totaalwaarde van al hun installaties hebben vermeld, zonder onderscheid te maken tussen installaties die door de hoofdaannemer zijn geleverd en separaat geleverde installaties van gespecialiseerde installatiebedrijven. Ook hieruit blijkt dat in de kengetallen van de Taxatiewijzer de waarde van installaties is verwerkt die onder de werktuigenvrijstelling vallen.

(…)

[namens de heffingsambtenaar]

U houdt mij voor dat ik tijdens de eerste zitting heb verklaard dat het ook voor de afbouw en de installaties uitgaan van de kengetallen van archetype 050, zoals in het door mij in eerste aanleg overgelegde taxatierapport is geschied, in het voordeel van belanghebbende is. Dit klopt inderdaad. (…) U vraagt mij hoe de beschouwing in paragraaf 3.7 van het [I] -rapport zich hiermee verhoudt. Het is niet onze bedoeling om terug te komen van de berekeningen in het taxatierapport aan de hand van archetype 050, maar met die passage uit het [I] -rapport wordt wel opnieuw onderbouwd dat er veel ruimte zit in de gehanteerde kengetallen, ten gunste van belanghebbende. De kengetallen voor afbouw en installaties van het archetype ‘ziekenhuizen na 2000’ zijn namelijk aanzienlijk hoger. De ruimte op dit punt in de kengetallen moet worden meegewogen bij de beoordeling van de geschilpunten van deze zaak.

[A]

Ik ben werkzaam bij [I] . Ik ben betrokken geweest bij het opstellen van het [I] -rapport (…). (…) [Er is] eerder al een procedure voor het gerechtshof Den Haag (…) geweest, die heeft geleid tot het arrest BNB 2015/113. In die procedure hebben wij op verzoek van de desbetreffende gemeente een rapport opgesteld dat betrekking had op het [Y] Ziekenhuis. Wij hebben dat rapport in paragraaf 1.4 onder de geraadpleegde stukken vermeld, maar het onderhavige [I] -rapport is zelfstandig dragend. Er heeft in dit rapport dus geen concrete toetsing van de kengetallen van het [Y] Ziekenhuis plaatsgevonden. Voor de verwijzing naar de nog te publiceren Taxatiewijzer ziekenhuizen met waardepeildatum 1 januari 2015 geldt hetzelfde. Wij hebben in ons rapport geen gebruik gemaakt van de daarin vermelde kengetallen, omdat wij, zoals toegelicht in het rapport, voor een eigen rekenmodel hebben gekozen dat in onze visie leidt tot een betrouwbaarder kengetal.(…)

Het [I] -rapport is ter toetsing van hetgeen in de Taxatiewijzer is berekend. U houdt mij voor dat in het [I] -rapport een andere methodiek wordt gehanteerd. Dat klopt. (…) U vraagt mij of wij in concreto hebben getoetst welke feitelijke gegevens ten grondslag hebben gelegen aan de kengetallen voor installaties in de Taxatiewijzer. Nee, dat hebben wij heel bewust niet gedaan. We wilden in ons rapport juist een vergelijking maken met de Taxatiewijzer. We wilden niet ergens naartoe rekenen. Feitenonderzoek naar de aan het WOZ-datacenter gerapporteerde gegevens, die ten grondslag hebben gelegen aan de in de Taxatiewijzer opgenomen kengetallen voor installaties, is dus niet gedaan.

We hebben in het [I] -rapport aangenomen dat bepaalde installaties in de begrote c.q. in rekening gebrachte kosten van de hoofdaannemer begrepen zijn. Oftewel, dat het naar onze mening bij de in de Taxatiewijzer gehanteerde kengetallen voor installaties alleen gaat om gebouwgebonden installaties. Al weten we inderdaad niet wat in concreto is meegenomen in de bouwkosten die zijn gerapporteerd aan het WOZ-datacenter en die zijn verwerkt in de kengetallen van de Taxatiewijzer.

(…)

[B]

Ik ben werkzaam bij een groot installatiebedrijf (…) en ik ben bij de totstandkoming van het [I] -rapport geraadpleegd door [I] over de vraag welke installaties worden meegenomen in de bouwopgaven van de hoofdaannemer. (…) Vroeger gingen wij ervan uit, dat alle installaties gebouwgebonden installaties waren. Voor ons was er geen reden om de installaties te splitsen in verschillende types installaties die al dan niet onder de werktuigenvrijstelling kunnen vallen, zoals dat nu misschien wel moet gebeuren. In het [I] -rapport wilden we juist wél splitsen, om u duidelijk te maken of in de kengetallen van de Taxatiewijzer alleen gebouwgebonden installaties zijn verwerkt of niet. Maar feitelijk onderzoek achteraf, op detailniveau, naar de vraag welke installaties nu precies waren verwerkt in de verstrekte gegevens was voor ons niet mogelijk.

(…)

[C]

Ik ben werkzaam bij de VNG. VNG is de opdrachtgever geweest van het [I] -rapport (…).

U vraagt mij welke marktpartijen nu precies aan het WOZ-datacenter de gegevens hebben verstrekt omtrent bouw- en stichtingskosten die door die instantie zijn verwerkt in de kengetallen van de Taxatiewijzer. Dat zijn gemeenten en hoofdaannemers (projectontwikkelaars), en de laatste jaren wordt ook rechtstreeks aan ziekenhuizen om informatie gevraagd. Dat was ook reeds het geval bij de totstandkoming van de Taxatiewijzer. De kengetallen voor installaties in de Taxatiewijzer zijn dus gebaseerd op informatie afkomstig uit drie bronnen: gemeenten, hoofdaannemers en ziekenhuizen.”