Rechtbank Amsterdam, 23-07-2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:4742, AWB - 20 _ 2704

1. [eiseres] is eigenaresse van het object. Het gaat om een souterrain, benedenverdieping en eerste verdieping met tuin. De vloeroppervlakte is ongeveer 110 m² en de oppervlakte van de tuin is ongeveer 60 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde. De waardepeildatum is 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 en 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019. Bepalend is de staat waarin het object op die data verkeerde.² Indien een onroerende zaak van bestemming verandert, wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.³

3. [eiseres] maakt bezwaar tegen de gehanteerde bestemming van het pand. De heffingsambtenaar heeft het pand gewaardeerd als woning in plaats van bedrijfsruimte. [eiseres] meent dat het pand nog steeds bestemd is als bedrijfsruimte met bedrijfswoning en zij verhuurt het al sinds jaar en dag op deze wijze. [eiseres] geeft aan dat de huurder de begane grond gebruikt als kantoor, de verblijfsruimte bedoeld is voor medewerkers en de kelder wordt gebruikt als opslagruimte.

4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van het pand onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Voor het jaar 2018 heeft de heffingsambtenaar recente gegevens en verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten overgelegd, namelijk [straat 1] , [straat 2] en [straat 3] Voor het jaar 2019 heeft de heffingsambtenaar ook gegevens en recente verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten overgelegd, namelijk de [straat 4] , wederom de [straat 2] en [straat 1] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van het object over 2018 en 2019 niet te hoog is vastgesteld.

5. De heffingsambtenaar heeft het object gewaardeerd als woning, omdat het naar zijn aard bestemd is als woning, over de basale voorzieningen daarvoor beschikt en er een woonbestemming op rust volgens het geldende bestemmingsplan. Ook zijn de heffingsambtenaar en de taxateur op 12 april 2021 bij het object gaan kijken en hebben zij geconstateerd dat het object correct is afgebakend en terecht is gewaardeerd als woning.

6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.⁴ De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank allereerst beoordelen of de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het object van [eiseres] en of de heffingsambtenaar met eventuele verschillen daartussen voldoende rekening heeft gehouden. Met het oog daarop beoordeelt de rechtbank of het object terecht is gewaardeerd als woning.

8. De rechtbank stelt allereerst vast dat [object] is aangemerkt als één object voor de Wet WOZ en bestaat uit een souterrain, de begane grond en de eerste verdieping. Dit staat ook niet ter discussie. De waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld, geldt voor dit object.

9. De rechtbank oordeelt als volgt over de bestemming. Op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ is beslissend wat de bestemming van het object was aan het begin van het belastingjaar, dus in dit geval op 1 januari 2018 en op 1 januari 2019. Het bestemmingsplan ‘De Baarsjes’ waarnaar de heffingsambtenaar verwijst, is onherroepelijk geworden op 16 mei 2018. De rechtbank vindt aannemelijk dat de daarin opgenomen bestemming ook op 1 januari 2018 bepalend was voor de waarde van het object, want de tekst ervan was toen reeds bekend. Partijen hebben dat ook niet betwist. Voor het bepalen van de bestemming van het object gaat de rechtbank daarom uit van dit bestemmingsplan.

10. Voor de vraag of de [object] terecht is aangemerkt als woning, is dit bestemmingsplan bepalend. De bestemming is niet voor alle ruimten binnen het object hetzelfde. Op de begane grond aan de voorzijde rust de bestemming bedrijf en detailhandel en is wonen niet toegestaan. Op de begane grond aan de achterzijde en in het souterrain is zowel een bedrijf als wonen toegestaan. De eerste verdieping heeft een woonbestemming. De koper van het object zou dus niet aan de voorzijde op de begane grond kunnen wonen, maar zou daar wel een bedrijf of winkel kunnen exploiteren.

11. Alle gebruikte vergelijkingsobjecten zijn woningen zonder een bedrijf of winkel. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte geen rekening gehouden met de verplichte exploitatie van een bedrijf of winkel op de [object] . De rechtbank acht het aannemelijk dat die omstandigheid de waarde van het object drukt. De heffingsambtenaar heeft de toegekende WOZ-waarde daarom niet aannemelijk gemaakt.

12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft ook [eiseres] de waarde van het object voor beide kalenderjaren niet aannemelijk gemaakt. Daarom stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast, rekening houdend met de verplichte exploitatie van een bedrijf of winkel op de begane grond. De rechtbank stelt de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2018 vast op € 550.000,- en voor het kalenderjaar 2019 op € 575.000,-.

13. De beroepen zijn dus gegrond. [eiseres] krijgt gelijk.

14. Omdat de beroepen gegrond zijn, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar het door [eiseres] betaalde griffierecht aan haar vergoedt. Er zijn geen proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen.