Rechtbank Arnhem, 27-11-2012, ECLI:NL:RBARN:2012:2523 BY4188, AWB 12/1860

RECHTBANK ALMELO

Nevenlocatie Arnhem

Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer

registratienummer: AWB 12/1860

inzake

[X], wonende te [Z], eiser,

tegen

de heffingsambtenaar van het Gemeentelijk Belastingkantoor Twente, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld voor het kalenderjaar 2010 op € 319.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) van € 431,92 bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 januari 2012 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.

Eiser heeft daartegen bij faxbericht van 9 maart 2012, ontvangen door de rechtbank op diezelfde dag, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2012 te Arnhem.

Namens eiser is daar verschenen [gemachtigde], werkzaam bij [A]. Namens verweerder zijn verschenen mr. [gemachtigde] en [B] (taxateur).

2. Feiten

Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een geschakelde woning met garage en overkapping/luifel. De inhoud van de woning is ongeveer 498 m³, de inhoud van de garage is ongeveer 30 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 234 m².

3. Geschil

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 27 maart 2012 door [B], gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2009 getaxeerd op € 319.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten.

4. Beoordeling van het geschil

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Het is niet noodzakelijk dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning van eiser. Wel moet bij de vaststelling van de waarde van de woning met de zich voordoende verschillen (op een beredeneerde wijze) rekening worden gehouden. De rechtbank merkt in dat kader op dat het voldoende is dat verweerder de WOZ-waarde heeft onderbouwd met minimaal één goed vergelijkbaar vergelijkingsobject. Voorts staat het verweerder vrij om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.

In het licht van de taxatie zijdens eiser, heeft verweerder met zijn taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 319.000. Ter motivering geldt het volgende.

De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de deskundigheid van de taxateur(s) van eiser en/of de taxateur van verweerder. Voorts hebben beide taxateurs hun taxaties (mede) gebaseerd op een aantal vergelijkingsobjecten. Beide taxateurs hebben de woningen aan de [A-straat 3] en de [A-straat 2] als vergelijkingsobject gehanteerd ter onderbouwing van de door hen getaxeerde WOZ-waarde. Zij hebben echter beiden een eigen methodiek om, op basis van (de transactieprijzen van) de vergelijkingsobjecten, de waarde van de woning van eiser te taxeren. De taxateur van eiser heeft eerst de waarde van de opstal(len) en de waarde per m³ aan de hand van het boekje “(Her)bouwkosten woningen 2008” van Reed Business berekend en vervolgens, nadat hij een waarde heeft toegekend aan de bijgebouwen, de resterende waarde toegerekend aan de grond c.q. de waarde per m³. Gemachtigde van eiser heeft in dat kader ter zitting verklaard dat de herbouwkosten van een woning overal (nagenoeg) hetzelfde zullen zijn en dat het verschil in grondprijs afhankelijk is van een aantal factoren, waaronder de ligging. De taxateur van verweerder is bij zijn taxatie daarentegen eerst uitgegaan van een vaststaande grondstaffel c.q. een vaste waarde per m², welke is gebaseerd op een groot aantal transactieprijzen en de gronduitgifteprijzen, en heeft vervolgens, nadat hij een waarde heeft toegekend aan de bijgebouwen, de resterende waarde toegerekend aan de opstal c.q. de waarde per m³. Beide taxateurs hebben hun eigen methodiek consequent toegepast, dat wil zeggen zowel ten aanzien van de woning van eiser als ten aanzien van de door hen genoemde vergelijkingsobjecten. Zij hanteren deels ook dezelfde vergelijkingsobjecten. Zij komen echter ieder op een andere waarde uit. Beide methoden zijn naar het oordeel van de rechtbank verdedigbaar. Het verschil in methodiek maakt echter wel dat beide taxatierapporten niet met elkaar kunnen worden vergeleken. Zo bestaan er zowel ten aanzien van de woning van eiser als ten aanzien van de door beide taxateurs gehanteerde vergelijkingsobjecten aan [A-straat 3] en de [A-straat 2] forse verschillen tussen de door beide taxateurs gehanteerde waarde per m² en de waarde per m³, terwijl zij over het aantal m² en m³ niet verschillen. Niet gebleken is dat één van beide taxatiemethoden beter is dan de andere. De rechtbank kent dan ook aan beide taxaties een gelijk gewicht toe. Daarbij dient in de taxatie zijdens eiser echter het referentieobject [A-straat 4] te worden geschrapt, omdat dit niet goed vergelijkbaar is door het meenemen van de garage in de inhoud van de woning.

Gelet op het bovenstaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

Vergoeding van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand

De rechtbank vindt aan¬lei¬ding verweerder te veroordelen in de kos¬ten die eiser in verband met de behande¬ling van het bezwaar en het beroep redelij¬kerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand met betrekking tot de bezwaarfase vastgesteld op € 436 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het hoorgesprek met een waarde per punt van € 218 en een wegingsfactor 1) en met betrekking tot de beroepsfase op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een wegingsfactor 1).

Vergoeding van de kosten van de taxateur

De gerechten in feitelijke instantie hebben, overeenkomstig de wens van de Hoge Raad, beleid ontwikkeld voor een uniforme toepassing van bij de vaststelling van een proceskostenvergoeding te hanteren uurtarieven (zie de uitspraak van Hof Amsterdam van 8 november 2011, nr. 11/00923, LJN BY2756). Op grond van dit beleid bedraagt het te vergoeden uurtarief voor het taxeren van een woning € 50 (exclusief BTW). Aangezien eiser de door de taxateur aan hem in rekening gebrachte omzetbelasting niet als voorbelasting in aftrek kan brengen, dient dit tarief te worden verhoogd met 19% BTW. Omdat het hier een taxatie van een woning betreft waarbij een inpandige opname heeft plaatsgevonden, acht de rechtbank, gezien eerdergenoemd beleid, een tijdsbesteding van vier uur redelijk en aannemelijk. Dit betekent dat de kosten van het taxatierapport tot een bedrag van € 238 (€ 50 verhoogd met 19% BTW x 4 uur) voor vergoeding in aanmerking komen.

Tevens dient verweerder de kosten van de kadastrale uittreksels te vergoeden tot een bedrag van € 5,90.

De voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten bedragen derhalve in totaal € 1.553,90.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van mr. M.H. Gudden, griffier.

De griffier, De rechter,

Uitgesproken in het openbaar op: 27 november 2012

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.