Rechtbank Breda, 04-11-2011, BU8347, 11/1343

Procedurenummer: AWB 11/1343

Uitspraakdatum: 4 november 2011

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) juncto artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

en

1.Beslissing

2.Gronden

2.2.Belanghebbende is op [datum] 2009 eigenaar geworden van de bouwgrond. De bouwgrond was voordien in gebruik als tuin van het aangrenzende perceel [perceel] en in eigendom bij de vader van belanghebbende. Gedurende 2009 was al begonnen met de bouw van een woning op die grond.

2.3.In geschil is de waarde van de bouwgrond op de waardepeildatum. Niet in geschil is dat de oppervlakte van de bouwgrond 512 m² is.

2.4.De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de waardebeschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting vernietigd dienen te worden omdat deze zijn vastgesteld naar, zoals is gebleken, een onjuiste oppervlakte van de grond namelijk 479m2 en dus is uitgegaan van een onjuiste, te kleine, objectafbakening.

2.5.Naar de rechtbank de heffingsambtenaar begrijpt, baseert de heffingsambtenaar zijn standpunt op rechtsoverweging 3.7.2 van het arrest van de Hoge Raad van 9 mei 2003, 35 987, onder andere gepubliceerd op www.rechtspraak.nl met kenmerk LJN AD6058. In dit arrest heeft de Hoge Raad ten aanzien van een onjuiste objectafbakening het volgende overwogen. Indien ten onrechte verschillende objecten zijn onderscheiden voor elk waarvan een beschikking is gegeven, terwijl voor de toepassing van de Wet WOZ van één groter object had moeten worden uitgegaan, waarvoor één beschikking had moeten worden gegeven, moeten de afzonderlijke waardebeschikkingen vernietigd worden. De heffingsambtenaar kan vervolgens voor het juist afgebakende object een nieuwe waardebeschikking geven. Naar het oordeel van de rechtbank is van de door de Hoge Raad genoemde situatie in dit geval geen sprake.

2.6.De heffingsambtenaar heeft een WOZ-beschikking afgegeven voor het object [de bouwgrond] en één voor het object [perceel]. De WOZ-beschikkingen vermelden geen grondoppervlakten. De grondoppervlakte is ook alleen van belang voor de waarde. Het gegeven dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te kleine oppervlakte bij [de bouwgrond] en blijkbaar van een te grote oppervlakte bij [perceel] maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat sprake is van een onjuiste objectafbakening.

2.8.Belanghebbende heeft verwezen naar een taxatierapport opgemaakt op [datum] 2009 door, [taxateur], taxateur te Boxtel en naar een taxatierapport opgemaakt op [datum] 2010 door de taxateur van de Belastingdienst die beiden de grond hebben gewaardeerd naar een waarde per m² van € 300.

2.9.De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met dit taxatieverslag niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de grond op de waardepeildatum juist is vastgesteld. De waarde wordt in dit verslag immers niet onderbouwd met op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van vergelijkbare objecten. De ter zitting door de taxateur aangevoerde transacties acht de rechtbank niet aanvaardbaar omdat niet voldoende inzichtelijk is gemaakt of en in welke mate met de onderlinge verschillen met de bouwgrond rekening is gehouden. De rechtbank vermag voorts niet inzien dat de door belanghebbende aangevoerde taxaties onjuist zijn. De rechtbank wijst met name op de inhoud van het taxatieverslag van de Belastingdienst, waaruit blijkt dat de reden voor taxatie de overdracht in familiesfeer is geweest, dat het uitgangspunt is geweest de waarde in het economische verkeer en dat de taxateur van de Belastingdienst de waarde van € 300 per m² zoals bepaald door de taxateur van belanghebbende, gezien de locatie, de ligging en de vorm van het perceel kan volgen.

2.10.De waardering van het gedeelte van de woning dat gereed is volgt de rechtbank wel. De heffingsambtenaar heeft daartoe verklaard dat hij is uitgegaan van een bouwsom van € 220.000 en dat op 4 december 2009 door een bevoegde ambtenaar is geconstateerd dat 20% van de woning gereed was. De rechtbank acht dit aannemelijk.

2.10.De rechtbank stelt de waarde van de bouwgrond dan ook vast op € 197.000 (512 m² x € 300 = (afgerond) € 153.000 voor de grond en € 44.000 voor de woning).

2.11.Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond verklaard.

2.12.De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de reiskosten die belanghebbende in verband met het verschijnen ter zitting heeft moeten maken. Deze kosten zijn op basis van openbaar vervoer, tweede klasse, € 5,20. Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn niet gesteld.

Deze uitspraak is gedaan op 4 november 2011 door mr. W.A.P. van Roij, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.J.M. Mies, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 14 november 2011.

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel