Rechtbank Den Haag, 12-06-2013, ECLI:NL:RBDHA:2013:7944, AWB-12_8158

1.

Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het ziekenhuis. Het complex aan de [adres] bestaat uit diverse onderdelen, zoals een verpleeghuis, zorggerelateerde instelling en het ziekenhuis met dagkliniek (het ziekenhuis).

2.

Het ziekenhuis, met verschillende bouwjaren te weten 1993, 2006, 2007 en 2008, is een multidisciplinair ziekenhuis met diverse diensten waaronder een polikliniek, laboratoria, medische ruimten, opleidingsruimten, stiltecentrum, technische ruimten, kantoorruimten en een restaurant.

3.

De waardering van het ziekenhuis heeft verweerder blijkens het door hem overgelegde taxatierapport van 12 september 2012 opgebouwd uit de onderdelen:

1. . de waarde die is toegekend aan de grond;

2. . het gebruik van de Taxatiewijzer betreffende de toepassing van de werktuigenvrijstelling;

3. . de restwaarde van de installaties.

5.

Eiseres bepleit een waarde van € 19.098.295. Eiseres heeft –zakelijk weergegeven– aangevoerd dat:

1. . verweerder uitgaat van onjuiste grondprijzen;

2. . in de door verweerder gehanteerde herbouwwaarde ten onrechte vrijgestelde werktuigen zijn betrokken;

3. . de factor technische veroudering en daardoor de restwaarde van de installaties in het ziekenhuis te hoog is vastgesteld.

6.

1. . ziekenhuizen anno 2013 minder grond nodig hebben om dezelfde activiteiten op te verrichten en dat daarom de grondprijs per vierkante meter naar boven is bijgesteld;

2. . de bij de waardering gehanteerde herbouwwaarde uit de Taxatiewijzer en kengetallen deel 8 ziekenhuizen waardepeildatum 1 januari 2012 (de Taxatiewijzer) reeds is gecorrigeerd met de kosten van de procesgebonden installaties die onder de werktuigenvrijstelling vallen;

3. . de restwaarde van de installaties conform de Taxatiewijzer is vastgesteld. De relatief korte levensduur en hoge restwaarde worden veroorzaakt doordat het gebouw moet voldoen aan de veiligheidsnormering van een ziekenhuis. Om te blijven voldoen aan de veiligheidseisen moeten de installaties steeds worden onderhouden om versnelde veroudering en slijtage te voorkomen.

7.

Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken waartoe onder meer behoren de Taxatiewijzer welke tot stand is gekomen door de inbreng van marktgegevens door grote makelaarskantoren in samenwerking met de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de uitgave Gebouwkosten van het Nederlands Bouwkosten Instituut, het TNO-rapport Jaarbeeld Bouwkosten Zorgsector 2010 Kostenontwikkelingen van gebouwen in de zorg, Regeling Bouwmaatstaven voor het bepalen van de terreingrootte in de zorgsector en de Nota Grondprijsbeleid 2012-2014 van de gemeente Alphen aan den Rijn.

8.

Ter zitting is vast komen te staan dat de braakliggende grond bij het complex ten onrechte in de waardebepaling van het complete complex is betrokken, nu eiseres hiervan (nog) wel de eigenaar is, maar in het onderhavige jaar niet langer de gebruiker. In zoverre dient het beroep derhalve gegrond te worden verklaard.

9.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het complex op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Naar het oordeel van de rechtbank geven deze gezamenlijke standpunten van partijen blijk van een juiste rechtsopvatting; zij sluit zich daar dan ook bij aan.

10.

Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening te worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (Uitvoeringsregeling) is bepaald dat de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de tot de onroerende zaak behorende opstallen. De waarde van de grond wordt ingevolge dit artikellid, gelezen in samenhang met artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling, bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met gronden waarvan marktgegevens aanwezig zijn, rekening houdend met de bestemming van de zaak.

11.

De wetgever heeft, door voor bepaalde onroerende zaken waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde voor te schrijven, willen bereiken dat als waarde van die zaken heeft te gelden de waarde welke die zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan.

12.

Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd.

13.

Eiseres is bij de bepaling van de waarde van de grond uitgegaan van de Nota Grondprijsbeleid 2012 – 2014 van de gemeente Alphen aan de Rijn (de Nota). Uitgaande van grond met een bijzondere bestemming heeft zij een waarde van € 125/m² exclusief btw gehanteerd in haar berekening van de bijdrage van de grond aan de waarde van het totale complex.

14.

15.

16.

Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord nu eiseres niet het totaal tot haar eigendom behorende aantal vierkante meters grond in de waardering heeft betrokken.

17.

18.

Tussen partijen is niet in geschil dat bij de waardering van de gebouwen in beginsel uit moet worden gegaan van de gegevens en kengetallen zoals deze in de Taxatiewijzer zijn opgenomen. In het hierna volgende zal de rechtbank ingaan op de afzonderlijk gewaardeerde onderdelen waarover partijen (nog) van mening verschillen.

19.

Partijen verschillen van mening over de wijze waarop in de Taxatiewijzer uitvoering zou zijn gegeven aan de toepassing van de werktuigenvrijstelling.

20.

21.

Verweerder verklaart dat: “(…) De taxateur heeft op 7 februari 2013 overleg gevoerd met de heren (…) van de kerngroep die zouden hebben verklaard dat bij de analyse van de input uit het WOZDatacenter de in de taxatiewijzer opgenomen eenheidsprijzen zijn gecorrigeerd met de kosten van de procesgebonden installaties die onder de werktuigvrijstelling vallen(…)”

22.

De rechtbank overweegt dat in de Taxatiewijzer voor waardepeildatum 1 januari 2012 is opgenomen inzake de vrij te stellen werktuigen:

0

ruwbouw;

0

afbouw/vaste inrichting;

0

23.

In de Taxatiewijzer voor onderhavige waardepeildatum is niets opgenomen over de werktuigenvrijstelling en de Taxatiewijzer 2012 geeft geen antwoord op de vraag welke werktuigen wel onder de vrijstelling vallen. Eiseres heeft aannemelijk gemaakt dat bij de bepaling van de kengetallen geen, althans onvoldoende, rekening is gehouden met de vrij te stellen werktuigen. Eiseres heeft zowel in bezwaar als in beroep gedetailleerde lijsten overgelegd met daarop de in het ziekenhuis aanwezige installaties en per installatie de vraag beantwoord of deze onder de vrijstelling valt. Verweerder heeft de stellingen van eiseres hierover niet anders weersproken dan met een verwijzing naar de Taxatiewijzer, waarin in zijn algemeenheid met de werktuigenvrijstelling rekening gehouden zou zijn. Eiseres heeft aannemelijk gemaakt dat 40% van de bouwkosten betrekking heeft op werktuigen waarvan 40% is vrijgesteld, de rechtbank volgt eiseres dan ook in haar stelling dat 16% van de in aanmerking genomen bouwkosten ten onrechte in de waardebepaling is meegenomen.

24.

Eiseres is van mening dat verweerder een te hoge restwaarde hanteert voor de installaties en voert daartoe aan dat door de toepassing van de werktuigenvrijstelling de onroerende zaken die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan het medische proces reeds zijn gecorrigeerd op de herbouwwaarde. De installaties die resteren zijn de normale installaties die ook in kantoorpanden, onderwijsinstellingen en overheidsgebouwen aanwezig zijn. De restwaarde voor de installaties in deze gebouwen is 15% en de levensduur is 15 jaar. Derhalve dient ook voor de waardering van de installaties, na aftrek van de werktuigenvrijstelling, te worden uitgegaan van dat percentage en die levensduur.

25.

Verweerder heeft voor de bepaling van de restwaarde de Taxatiewijzer als uitgangspunt genomen en is uitgegaan van een restwaarde van 35% en een levensduur van 10 jaar. De relatief hoge restwaarde en korte levensduur worden volgens verweerder verklaard door het feit dat het gebouw moet voldoen aan de veiligheidsnormering van een ziekenhuis; om te blijven voldoen aan de veiligheidseisen moeten de installaties continu worden onderhouden om versnelde veroudering en slijtage te voorkomen. Verweerder is van mening dat eiseres te weinig rekening houdt met de specifieke functie van het ziekenhuis.

26.

Ingevolge het tweede lid van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling wordt de vervangingswaarde berekend door de waarde van de opstal te stellen op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

27.

Verweerder kan worden toegegeven dat installaties in ziekenhuizen aan strenge veiligheidseisen dienen te voldoen en dat de installaties goed onderhouden moeten worden met wellicht een hogere restwaarde tot gevolg. Echter, de installaties die het betreffen vormen geen onderdeel van de grondslag voor de waardebepaling nu dit de vrijgestelde installaties betreffen. Voor de installaties waarvoor een restwaarde en afschrijvingspercentage in acht moet worden genomen kan naar het oordeel van de rechtbank worden aangesloten bij het percentage en de restwaarde zoals die door eiseres zijn aangevoerd en door verweerder niet voldoende zijn weersproken.

28.

Gezien het voorgaande waarbij wat betreft de waarde van de ziekenhuisgebouwen de standpunten van eiseres worden gevolgd sluit de rechtbank voor de vaststelling van de waarde daarvan en in zoverre aan bij de door eiseres als productie 8 bij de motivering van het beroepschrift overgelegde taxatiekaart. Daarnaast constateert de rechtbank dat de door verweerder vastgestelde waarde voor de parkeergarage, de fietsenstalling en de infrastuctuur/verharding door eiseres niet gemotiveerd is betwist.

29.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kan de waarde van het ziekenhuis op de waardepeildatum, als volgt worden berekend:

30.

De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Voor de bezwaarprocedure is reeds bij uitspraak op bezwaar toegekend:

-

juridische kosten: € 218 * 2 (bezwaarschrift en hoorzitting) * 1 (gewicht van de zaak)

-

taxatiekosten: € 50 * 12

In het beroepschrift heeft eiseres voor het bezwaar en beroep een vergoeding gevraagd van:

- juridische kosten bezwaar:

- taxatiekosten bezwaar: € 116, 09 * 13 (inclusief 1 uur hoorzitting die bij het bezwaar nog

niet was geclaimd)

- juridische kosten beroep:

- taxatiekosten beroep: € 116,09 * 3 (inclusief het opstellen van een nieuwe taxatiekaart)

Verweerder neemt het standpunt in dat in het beroepschrift eiseres een onjuiste waarde per punt opvoert alsmede dat het opvallend is dat eiseres in de bezwaarfase 12 uur van de taxateur vergoed wenst te zien maar in de beroepsfase dit aantal uren verandert in 13. Ook stelt verweerder zich op het standpunt dat er geen sprake is van een conclusie van repliek waar een vergoeding voor zou moeten worden toegekend.

31.

De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat het gewicht van de zaak als ‘zeer zwaar’, zoals opgenomen in de Bijlage bij het besluit proceskosten bestuursrecht, moet worden bestempeld en derhalve ziet de rechtbank geen reden om deze kwalificatie over te nemen. De rechtbank ziet echter wel aanleiding om het gewicht van de zaak als ‘zwaar’ te bestempelen en derhalve een factor 1,5 toe te passen.