Rechtbank Den Haag, 23-04-2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:4029, AWB - 18 _ 2059

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het bungalowpark. Het bungalowpark heeft een oppervlak van 36.515 m². In 2017 heeft het bungalowpark 29 vakantiehuisjes in eigendom. Eiseres exploiteert het bungalowpark en verhuurt de vakantiehuisjes. De overige huisjes op het bungalowpark zijn van derden. Bij het bungalowpark hoort voorts nog een woning met een inhoud van 480 m³ en bijbehorende grond van 250 m².

3. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd waarderapport, opgemaakt op 1 juni 2018 door F. Gerrits, WOZ-taxateur te Noordwijk. In dit rapport is de waarde van het bungalowpark met behulp van de operationele cashflow-methode getaxeerd op € 5.527.000.

4. Ingevolge artikel 16 van de Wet WOZ wordt voor toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;

e. een geheel van twee of meer van de in onderdeel a of b bedoelde eigendommen, of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan, of in onderdeel d bedoelde samenstellen, dat naar de omstandigheden beoordeeld één terrein vormt bestemd voor verblijfsrecreatie en dat als zodanig wordt geëxploiteerd.

5. Het is de rechtbank gebleken het door verweerder afgebakende object mede een woning omvat. Deze woning valt echter niet onder de definitie van artikel 16, onder e, van de Wet WOZ. Reeds om die reden zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen. Zoals de Hoge Raad heeft overwogen (HR 27 september 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD5341 en ECLI:NL:HR:2002:AE8146) kan de rechtbank in beroep de afbakening van het belastingobject aanpassen, zodanig dat de beschikking nog slechts betrekking heeft op één, op de juiste wijze afgebakend, object. Bij de vaststelling van de waarde van het juist afgebakende object zal de waarde van de woning buiten beschouwing blijven.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. (hierna: de economische waarde) De economische waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de economische waarde onder meer bepaald door middel van een discounted-cashflowberekening. Naar de rechtbank vaststelt hebben partijen de waarde van het bungalowpark allebei berekend met behulp van de zogenoemde ‘operationele cashflow-methode’ (OCF-methode). Daarbij zijn zowel eiseres als verweerder uitgegaan van de eigen exploitatiecijfers van eiseres. Verweerder heeft voorts gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer Recreatie, waardepeildatum 2016. Eiseres heeft aangevoerd dat het toepassen van de taxatiewijzer niet juist is, omdat dit model rekent met tarieven en parameters van campings. Bungalowparken zijn daarin niet vertegenwoordigd en de parameters zijn bovendien verouderd.

8. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrijstaat om ter bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik te maken van een taxatiewijzer als hulpmiddel bij de waardebepaling. Dat neemt niet weg dat hij de last draagt te bewijzen dat hij bij het hanteren van deze taxatiewijzer van de juiste uitgangspunten is uitgegaan, voor zover die uitgangspunten gemotiveerd worden betwist.

9. Zoals de rechtbank al heeft vastgesteld hebben beide partijen gebruik gemaakt van de OCF-methode. Daarbij is door partijen voor de berekening van de economische waarde van het bungalowpark gebruik gemaakt van de door eiseres opgegeven eigen exploitatiecijfers zoals de opbrengsten uit verhuur van de huisjes en stageld voor de jaarplaatsen, alsmede de feitelijke exploitatiekosten. Verweerder heeft evenwel de toegepaste kapitalisatiefactor ontleend aan de taxatiewijzer en draagt dus de bewijslast ter zake.

10. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het bungalowpark niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd.

Verweerder hanteert bij het bepalen van de waarde van het bungalowpark een kapitalisatiefactor van 11,4. De taxatiewijzer geeft als bandbreedte dat de factor tussen 8 en 12 ligt. Verweerder heeft daarbij het gebied als ‘goed’ aangemerkt en de factor ‘normaal’, toegepast. Deze factor is verder niet onderbouwd. Eiseres heeft de toegepaste kapitalisatie- factor weersproken en gesteld dat de factor op 10,5 dient te worden bepaald. Nu een nadere onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 11,4 ontbreekt en verweerder ter zitting heeft verklaard dat er geen verkoopresultaten of andere gegevens ter onderbouwing beschikbaar zijn, heeft verweerder deze naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzichtelijk gemaakt.

11. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank kan deze vraag bevestigend worden beantwoord.

12. Gelet op hetgeen is overwogen onder 5. en 10. komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking en zal het beroep gegrond worden verklaard.

13. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.532 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1).