Rechtbank Den Haag, 21-11-2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:18476, SGR 22 / 5968

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) en op het kalenderjaar 2022. Met de beschikking zijn de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar voor het jaar 2022 en de aanslag watersysteemheffing eigenaar 2022 bekendgemaakt.

2. Tegen de beschikking is bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar 2022.

3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar tegen de beschikking ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

4. Eiser is eigenaar van de woning.

5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 682.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- aan dat een van de vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2], de WOZ-waarde van de woning niet onderbouwt aangezien dat object een overkapping heeft die niet is meegenomen in de waardering en de ligging van dit vergelijkingsobject te laag gewaardeerd wordt. Eiser voert hiernaast aan dat de woonoppervlakte en de oppervlakte van de garage die verweerder voor de woning hanteert onjuist zijn. Verder stelt eiser dat verweerder bij het bepalen van de WOZ-waarde geen inzicht heeft gegeven in (de waarden van) de objectonderdelen van vergelijkingsobjecten, niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen gebruikte vergelijkingsobjecten en de woning verdisconteerd zijn bij het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, en dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast wordt. Ten slotte stelt eiseres zich op het standpunt dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden.

6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatieverslag, een rekenkundige matrix (de matrix), een luchtfoto, ingemeten bouwtekeningen en iWOZ-rapporten overlegd.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".¹

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door verweerder in het taxatieverslag gebruikte vergelijkingsobjecten -waarvan twee in dezelfde straat als onderhavige woning- acht de rechtbank wat betreft objecttype, bouwjaar, uitstraling, kwaliteit en onderhoud goed vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen in voorzieningen en onderdelen van de woning is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk gemaakt in de matrix en met hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd. Op verweerder rust geen verplichting de waarde van de objectonderdelen te onderbouwen. Verweerder heeft de transactieprijzen van vergelijkingsobjecten gecorrigeerd voor het tijdsverloop tussen de transactiedatum en de waardepeildatum. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de wijze waarop dit is geschied voldoende onderbouwd en inzichtelijk gemaakt.

9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Het standpunt van eiser dat het door verweerder gebruikte vergelijkingsobject [adres 2] de WOZ-waarde van de woning niet onderbouwt, is niet aannemelijk gemaakt. Overigens zou verweerder de waarde ook aannemelijk hebben gemaakt indien dit vergelijkingsobject niet zou worden meegenomen, Dat de oppervlakte van de woning en de garage niet correct zijn vastgesteld bij het bepalen van de WOZ-waarde is door eiser ook niet aannemelijk gemaakt.

10. Eiser stelt dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ is geschonden. Niet langer in geschil is dat de KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffels in de bezwaarfase aan eiser zijn toegezonden. Blijkens het hoorverslag is echter ook verzocht om de hierna genoemde gegevens met betrekking tot zowel de woning als de vergelijkingsobjecten. Het beroep op de schending van artikel 40, tweede lid, van de wet WOZ heeft dus nog enkel betrekking op de volgende informatie:

-

inzicht in de manier waarop en de percentages waarmee gecorrigeerd wordt bij afwijking van een gemiddelde KOUDV- en liggingswaardering;

-

een controleerbare onderbouwing van de primaire grondprijs per m² van de gehanteerde grondstaffel(s);

-

inzicht in (de onderbouwing van) het gebruikte indexeringspercentage (zowel voor als na de geldende waardepeildatum); en

-

inzicht in (de onderbouwing van) de waardering van de bijgebouwen.

11. Verweerder heeft aangevoerd dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet is geschonden. Volgens verweerder is het met het taxatieverslag, de KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffels voldoende mogelijk voor eiser om een inschatting van de waarde te maken. Ook heeft verweerder toegelicht dat de taxateur op 7 juni 2022 aan de gemachtigde die bij alle hoorzittingen op kantoor aanwezig was heeft laten zien op welke wijze de indexering tot stand komt en heeft aangeboden om dat ook voor de andere dossiers te laten zien. Daarbij heeft verweerder uitgelegd dat voor de bepaling van het indexeringspercentage transactiegegevens van verkopen worden gebruikt. Deze transactiegegevens ontvangt verweerder van het Kadaster en het is verweerder op grond van de overeenkomst met het Kadaster niet toegestaan om deze transactiegegevens in bulk aan derden te verstrekken. Het staat eiser echter vrij om deze transactiegegevens zelf bij het Kadaster op te vragen, aldus nog steeds verweerder.

12. De rechtbank is van oordeel dat artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet is geschonden en overweegt daartoe als volgt. De informatie die nu nog in geschil is betreft enkel informatie over het standpunt van verweerder over de cijfermatige invloed van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten op de waarde van de woning. Het betreft dus geen gegevens die betrekking hebben op de woning zelf, noch transactiegegevens of kenmerken van de vergelijkingsobjecten. Waarderen is geen exacte wetenschap en het beoordelen van de juistheid van de waarde gaat niet over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld of het vaststellen van de juiste bedragen van verschillen in KOUDV-factoren, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde als geheel.² Het was voor eiser met de verstrekte KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffels van de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende mogelijk om een waarde te bepalen en een mening over de waardering van verweerder te vormen. Daarbij komt dat het verzoek informatie betreft die niet wordt genoemd in artikel 6 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken in samenhang met de daarbij horende bijlage 4 en ook niet in de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardevaststelling. Hoewel de waarderingsinstructie niet bindend is voor verweerder, ziet de rechtbank ook hierin een indicatie dat de informatie niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ valt. Tot slot ziet de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de verklaring van verweerder met betrekking tot de (onderbouwing van de) indexeringspercentages.

13. Daarbij komt dat het de rechtbank ambtshalve bekend is dat de gemachtigde van eiser talrijke procedures voert over de WOZ-waarde van woningen. In deze procedures worden, naast eventueel gronden die specifiek betrekking hebben op de woning waarvan de waarde in geschil is, veelvuldig dezelfde gronden aangevoerd waarbij de gemachtigde van eiser gebruikmaakt van gestandaardiseerde tekstblokken. Dat gebruik wordt gemaakt van een gestandaardiseerde werkwijze, blijkt reeds uit het feit dat het hieronder beschreven informatieverzoek overeenkomt met dat in de andere acht zaken van dezelfde gemachtigde en dezelfde verweerder die de behandelend rechter recent ter zitting heeft behandeld, zoals blijkt uit de in die procedures overgelegde hoorverslagen (zaaknummers: SGR 22/5333, SGR 22/5661, SGR 22/5703, SGR 22/5728, SGR 22/5729, SGR 22/5753, SGR 22/5811, SGR 22/6648) en dat in het bezwaarschrift wordt verzocht om onder meer een onderbouwing van bijvoorbeeld “(…) huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19, etc.”. Indien verweerder (voor zover mogelijk) zou worden verplicht om integraal aan een gestandaardiseerd uitgebreid informatieverzoek als het onderhavige te voldoen, legt dit een onevenredig grote druk op de organisatie van de heffingsambtenaar, waarbij het nog maar de vraag is waartoe het verzoek dient en wanneer volgens de gemachtigde sprake is van een voldoende onderbouwing of voldoende inzicht in de waardering. Dit betekent overigens niet dat verweerder onder geen beding meer inzicht hoeft te geven. Indien eiser gemotiveerd zou stellen dat verweerder verkeerde uitgangspunten heeft gehanteerd en verweerder brengt hier onvoldoende tegenin, dan is dit voor risico van verweerder. Dergelijke aanvullende informatie valt naar het oordeel van de rechtbank echter niet onder de toepassing van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, moet het beroep ongegrond verklaard worden.

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.