Rechtbank Den Haag, 30-10-2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:20593, AWB - 22 _ 5251

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 1.882.000. Eiser verwijst daartoe naar een woningwaarderapport op naam van [bedrijfsnaam] . Eiser heeft verder – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen in KOUDV- en liggingsfactoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten gecorrigeerd zijn. De eindwaarde is niet inzichtelijk omdat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de waarde van de objectonderdelen van de woning en de referentieobjecten. Verweerder heeft de ligging ten onrechte als bovengemiddeld gekwalificeerd, dit moet gemiddeld zijn. De woning ligt op een hoek van twee straten met weinig privacy. De woning beschikt over een oppervlakte, welke niet representatief is voor de bruikbaarheid van het object en het beschikt over belemmerende elementen waardoor niet de volledige oppervlakte bruikbaar is. De zolder beschikt niet over ramen, verwarming en vloer. Er is ten onrechte voor de gehele oppervlakte dezelfde eenheidsprijs gehanteerd. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning van meer dan 20 jaar oud (badkamer, keuken en sanitair) en de matige isolatie van de woning (energielabel G). Ten slotte stelt eiser dat verweerder artikel 40 Wet van de WOZ heeft geschonden, omdat uit de gegevens die verweerder met betrekking tot de grondstaffel heeft verstrekt niet is op te maken welke grondstaffel van toepassing is op de woning. Eiser heeft om de grondstaffel met betrekking tot de woning en de vergelijkingsobjecten verzocht en verweerder had die moeten verstrekken. Verweerder heeft evenmin de analyse en onderbouwing van de indexcijfers, de gegevens hoe de KOUDV- factoren worden verrekend en de gegevens van de bijgebouwen en een taxatiekaart waar eiser om heeft gevraagd, verstrekt. Dit rechtvaardigt een gegrondverklaring van het beroep of een proceskostenvergoeding. Verweerder heeft tevens artikel 8:42 van de Awb geschonden omdat hij de grondstaffel zoals die aan eiser in de bezwaarfase is verstrekt niet aan de rechtbank heeft verstrekt.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde waardematrix. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Volgens verweerder is geen sprake van schending van artikel 40 Wet van de WOZ en artikel 8:42 van de Awb.

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".¹

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Bij de beoordeling van de vraag of verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan, dient gelet te worden op hetgeen door eiser wordt aangevoerd.² Wanneer verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechter toe aan de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde. Indien eiser deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt kan de rechter zelf schattenderwijs tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.³Het waarderen van onroerende zaken is geen exacte wetenschap en het gaat er uiteindelijk om of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van belang is dat het bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel.⁴ Daaruit volgt dat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden. Niet de door verweerder gehanteerde waarderingsmethode, maar het resultaat van de toepassing daarvan ligt ter toetsing voor. De rechter toetst uitsluitend of de door verweerder vastgestelde waarde en, indien de rechtbank aan de toetsing van de door eiser verdedigde waarde toekomt, de door eiser verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan.⁵

7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, in het licht van hetgeen eiser heeft aangevoerd, erin geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zoals volgt uit de door verweerder overgelegde waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 3 juni 2020 voor € 1.650.000), [adres 3] (verkocht op 21 juni 2021 voor € 2.800.000) en [adres 4] (verkocht op 1 september 2021 voor € 2.000.000), alle in [plaats] gelegen (de vergelijkingsobjecten). Deze vergelijkingsobjecten zijn wat betreft bouwkenmerken, uitstraling, bouwjaar, ligging en gebruiksoppervlakte goed vergelijkbaar met de woning. De matrix van verweerder is inzichtelijk opgesteld, bevat een (inzichtelijke) grondstaffel en bevat inzichtelijke correcties in verband met de verschillen in de zogenoemde KOUDV-factoren. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen. Verweerder heeft het standpunt van eiser over de ondoelmatigheid van een gedeelte van de woning gemotiveerd weersproken. Verweerder heeft wegens de gedateerde voorzieningen van de woning bij ‘kwaliteit/luxe’ een VLOK-codering van 2 (onder gemiddeld) gehanteerd en een negatieve correctie van € 200 op de eenheidsprijs van de m²-prijs gebruiksoppervlakte van de woning doorgevoerd. Verweerder maakt hiermee aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Verder heeft verweerder toegelicht dat de vergelijkingsobjecten ook beperkt geïsoleerd zijn, hetgeen de rechtbank gelet op de door verweerder overgelegde i-WOZ rapporten van de vergelijkingsobjecten aannemelijk acht. Verweerder heeft voorts met de door hem overgelegde ‘bolletjesgrafieken’ en de toelichting daarop voldoende inzicht gegeven in hoe de indexering naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. De enkele stelling van eiser dat de WOZ-waardes afwijken van de geïndexeerde waardes, geeft de rechtbank geen aanleiding om ervan uit te gaan dat een onjuiste indexering heeft plaatsgevonden en de beschikte WOZ-waarde te hoog te achten.

Indien bij de woning, zoals eiser stelt, voor de ligging dient te worden uitgegaan van factor 3 in plaats van 4 en bij de woningen [adres 2] en [adres 4] van factor 4, dan nog acht de rechtbank de door verweerder beschikte WOZ-waarde niet te hoog, nu het verschil tussen de waarde van de woning volgens de uitkomst van de matrix en de beschikte WOZ-waarde € 221.575 bedraagt.

8. Hetgeen eiser overigens nog heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Met het door eiser overgelegde Woningwaarderapport heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen en dat daarom de door verweerder vastgestelde waarde van € 1.938.000 te hoog is. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat uit eisers rapport niet duidelijk is hoe daarin tot een waarde van € 1.882.000 is gekomen. Zo is bijvoorbeeld niet duidelijk hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de in het rapport genoemde referentiewoningen en de woning en hoe de indexering naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Het enkele feit dat verweerder in de waardematrix ook twee vergelijkingspanden uit het Woningwaarderapport van eiser heeft opgenomen vormt naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding om een proceskostenvergoeding toe te kennen.

9. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en zal de rechtbank het beroep ongegrond verklaren.

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder artikel 40 van de Wet WOZ geschonden. Eiser heeft in de bezwaarfase verzocht om de grondstaffels, de onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de taxatiekaart met daarop de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de gebruikte referentiepanden en de manier waarop verweerder de verschillen heeft verdisconteerd. Ook heeft eiser verzocht om de waardes van de objectonderdelen welke zijn meegenomen in de taxatie van de woning en de waardes van de bijgebouwen van de gehanteerde referentiepanden. Hoewel verweerder in zijn uitspraak op bezwaar de KOUDV-factoren die hij in aanmerking heeft genomen heeft genoemd, heeft hij niet inzichtelijk gemaakt hoe die factoren van invloed zijn geweest op de waarde van de woning. Daarnaast heeft verweerder pas in beroep laten zien welke waarde hij aan de objectonderdelen heeft toegekend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het gebrek aan die informatieverstrekking door verweerder ertoe geleid dat eiser pas tijdens de procedure voor de rechtbank, kennis heeft kunnen nemen van de gegevens waar hij al in de bezwaarfase om had gevraagd. Die gegevens zijn van belang om de juistheid van de waardebeschikking te kunnen controleren en om daarmee te kunnen beoordelen of het zinvol is beroep in te stellen. Gelet hierop zal de rechtbank een proceskostenvergoeding voor het beroep toekennen en dient verweerder het griffierecht aan eiser te vergoeden. De rechtbank kent geen vergoeding toe voor het opgemaakte Woningwaarderapport nu het beroep met betrekking tot de vastgestelde waarde ongegrond is.

Met betrekking tot het verstrekken van de grondstaffel is de rechtbank van oordeel dat de op verweerder rustende verplichting niet zo ver strekt dat verweerder voor alle objecten een uitwerking per woning dient op te maken en te verstrekken.

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder artikel 8:42 van de Awb niet geschonden. Artikel 8:42, eerste lid van de Awb strekt ertoe dat de gegevens die van belang zijn voor de beoordeling van het bestreden besluit van het bestuursorgaan aan de rechter – en de wederpartij – beschikbaar worden gesteld. De in die bepaling neergelegde verplichting heeft ten doel te waarborgen dat een geschil over een door het bestuursorgaan genomen besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan het bestuursorgaan ter beschikking staan, zodat de belanghebbende zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beoordeling rekening kan houden.⁶ Een medewerker van [bedrijfsnaam] , waar de gemachtigde van eiser ook werkzaam is, heeft op 8 juni 2022 diverse grondstaffels van verweerder ontvangen, waaronder de grondstaffels van de wijken in [plaats] . Verweerder heeft vervolgens per e-mail van 12 juli 2022 nog een toelichting gegeven op die grondstaffels. Deze email behoort tot de gedingstukken. In de door verweerder overgelegde matrix heeft verweerder de relevante bedragen uit de grondstaffel voor de woning en de vergelijkingsobjecten opgenomen. Eiser heeft niet gesteld dat die bedragen onjuist zijn. Dat verweerder aan de rechtbank niet de grondstaffel heeft verstrekt zoals deze aan gemachtigde in de bezwaarfase is verstrekt, doet daar niet aan af. Gelet hierop heeft verweerder niet in strijd met artikel 8:42 van de Awb gehandeld.