Rechtbank Gelderland, 24-11-2015, ECLI:NL:RBGEL:2015:7241, AWB - 15 _ 493

1. Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een voormalig steigertheater, dat in het jaar 1937 is gebouwd en in de jaren 1983, 1986 en 1992 is uitgebreid. Eiseres heeft de onroerende zaak in 2006 gekocht en vervolgens in 2007 gerenoveerd in verband met de ingebruikname als logegebouw.

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder in zijn taxatierapport is uitgegaan van het verkeerde archetype. Volgens eiseres dient gelet op het feitelijk gebruik van de onroerende zaak te worden aangesloten bij het archetype wijk/buurtcentrum normaal of multifunctioneel (zoals vermeld in de taxatiewijzer overheidsgebouwen) in plaats van het door verweerder gebruikte archetype bioscoop/filmhuis (zoals vermeld in de taxatiewijzer cultuur). Eiseres bepleit een bedrag aan herbouwkosten van € 1.173 of € 1.255 per m², welke bedragen nog moeten worden gecorrigeerd in verband met de technische afschrijving. Daarnaast heeft eiseres gesteld dat verweerder van een onjuiste bruto vloeroppervlakte is uitgegaan. De bruikbare bruto vloeroppervlakte bedraagt volgens eiseres 481 m² in plaats van 542 m². Eiseres bepleit WOZ-waarden van respectievelijk (afgerond) € 460.000 en € 490.000.

4. Verweerder stelt zich met verwijzing naar het taxatierapport van 3 april 2015, gewijzigd op 30 juni 2015, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde op € 654.000 is bepaald, op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Tevens heeft verweerder in beroep de bruto vloeroppervlakte van 542 m² verdedigd.

5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bepaald moet worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Daarnaast is tussen partijen ook niet meer in geschil dat de kerkenvrijstelling niet van toepassing is.

6. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken – voor zover hier van belang – wordt de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

8. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder verwezen naar het taxatierapport van 3 april 2015, gewijzigd op 30 juni 2015, waarin de waarde is getaxeerd op € 654.000.

Verweerder heeft, blijkens het taxatierapport, de waarde bepaald met behulp van de gegevens in de landelijke taxatiewijzer Cultuur. Het taxatierapport bevat oppervlaktegegevens van de betreffende ruimten waaraan een vervangingswaarde per m², onderverdeeld in ruwbouw, afbouw en installaties, is toegekend. Verder is een correctie toegepast voor de technische veroudering.

9. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder de bruto vloeroppervlakte van de eerste verdieping van de onroerende zaak verkeerd heeft berekend. Zij heeft eerst ter zitting van de rechtbank aan de hand van de door verweerder bij het taxatierapport overgelegde bouwtekening gesteld en geconcretiseerd dat het paarse (48 m²) en het blauwe gedeelte (10 m²) op die bouwtekening niet bereikbaar zijn en daarom buiten beschouwing moeten blijven bij de berekening van de bruto vloeroppervlakte.

10. De bewijslast inzake de juistheid van de berekening van de bruto vloeroppervlakte van de onroerende zaak ligt bij verweerder. Verweerder heeft de bruto vloeroppervlakte van 542 m² berekend aan de hand van de in het jaar 2007 gemaakte bouwtekening van de onroerende zaak. Eiseres heeft eerst ter zitting van de rechtbank de stelling ingenomen dat de twee onder punt 9 genoemde ruimten niet bereikbaar zijn en daarom niet tot de bruto vloeroppervlakte gerekend kunnen worden, maar in het licht van de overgelegde bouwtekening heeft eiseres daarmee de door verweerder berekende bruto vloeroppervlakte onvoldoende gemotiveerd betwist. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de verwijderde trap waardoor de toegang tot deze ruimten is verdwenen, zoals eiseres ter zitting heeft aangevoerd, kan worden teruggeplaatst. De rechtbank gaat daarom uit van de juistheid van de door verweerder berekende bruto vloeroppervlakte.

11. Eiseres heeft de juistheid van het door verweerder gebruikte archetype bioscoop/filmhuis betwist. Ter beoordeling van deze stelling heeft de rechtbank de taxatiewijzer algemeen van 14 november 2013 geraadpleegd. Daarin staat vermeld dat voor de selectie van het archetype in beginsel de bouwaard van het object bepalend is en niet het toevallige gebruik. Bij de keuze voor het archetype dient dan ook niet alleen naar het soort object of naar het (toevallige) gebruik van de onroerende zaak te worden gekeken. Een ingrijpende verbouwing waardoor de bouwaard van een object wijzigt, kan wel tot gevolg hebben dat een ander kengetal (archetype) moet worden toegepast.

12. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat de onroerende zaak oorspronkelijk is gebouwd als kerk en tot 2006 ongeveer 30 jaar in gebruik is geweest als theater. Ten behoeve van het gebruik van de onroerende zaak als theater hebben ingrijpende verbouwingen plaatsgevonden, waarbij onder meer een regieruimte is gerealiseerd. Eiseres heeft de onroerende zaak na de aankoop in 2006 gerenoveerd om deze in gebruik te kunnen nemen als logegebouw. In dat verband heeft eiseres verklaard dat onder meer het podium is verwijderd om de theaterzaal te kunnen gebruiken voor het houden van bijeenkomsten en dat het niet een zeer ingrijpende verbouwing betrof. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de renovatie van de onroerende zaak door eiseres niet heeft geleid tot een wijziging van de bouwaard van de onroerende zaak. De verwijdering van het podium acht de rechtbank daarvoor onvoldoende. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat de onroerende zaak ook zonder ingrijpende verbouwing weer in gebruik zou kunnen worden genomen als theater. Dit heeft tot gevolg dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank terecht de taxatiewijzer cultuur heeft gehanteerd. De rechtbank acht het gekozen archetype bruikbaar. De verhuur en het gebruik als vergaderruimte/buurtcentrum leidt niet tot een wijziging van het archetype.

13. Verweerder heeft aldus met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarbij gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van

€ 521.000 niet te hoog is. Het beroep is derhalve ongegrond.

14. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.