Rechtbank Gelderland, 27-09-2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:5130, AWB - 15 _ 3693

1. Eiseres is de beheerstichting van een hofje te [Z] . Zij is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het hofje, dat is gelegen aan de oostkant van [Z] . Het hofje is gesticht in de tweede helft van de 19e eeuw, met als doel armlastige weduwen van hervormde gezindheid een woning te bieden. Thans heeft de stichting als doel het verstrekken van woonruimte tegen een zo gering mogelijke vergoeding aan de meest behoeftige groepen in onze samenleving. Het beheer van het hofje wordt uitgevoerd door vrijwilligers van de protestantse gemeente te [Z] .

2. Het hofje bestaat uit 33 woningen. De huurprijzen voor deze woningen varieerden in 2014 van € 302,61 tot € 370,26 per maand.

3. Eiseres heeft in de aangiften de verhuurderheffing als volgt berekend:

4. De baten en lasten van eiseres zijn in de jaarrekeningen als volgt weergegeven:

5. In geschil zijn de door eiseres voldane bedragen verhuurderheffing voor de jaren 2014 en 2015. Meer specifiek is in geschil of de verhuurderheffing in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: EP) of met het gelijkheidsbeginsel als opgenomen in artikel 26 van het IVBPR.

6. De rechtbank is allereerst van oordeel dat het bezwaar over het jaar 2014 ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard. Verweerder heeft het standpunt van eiseres dat de termijnoverschrijding verschoonbaar is in beroep niet langer bestreden. Naar het oordeel van de rechtbank is dit terecht. Niet in geschil is dat het bezwaarschrift buiten de wettelijke termijn is ingediend. Van belang is dat sprake is van een belasting die wordt voldaan op aangifte. Dit brengt mee dat geen sprake is van een rechtsmiddelenclausule. Dit enkele feit behoeft niet te leiden tot de conclusie dat overschrijding van de bezwaartermijn verschoonbaar is. Daarbij is - gelet op het arrest van de Hoge Raad van 2 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:2898 - met name van belang of op grond van de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kan worden aangenomen dat de belanghebbende wist dat hij binnen een bepaalde termijn bezwaar moest maken. Nu eiseres zich ten tijde van de indiening van het bezwaar niet liet vertegenwoordigen door een professionele gemachtigde en ook anderszins geen feiten aannemelijk zijn geworden op grond waarvan geconcludeerd kan worden dat eiseres op de hoogte was van de bezwaartermijn, acht de rechtbank de overschrijding van die termijn verschoonbaar. Dit beroep is reeds hierom gegrond. Partijen hebben de rechtbank verzocht in dat geval zelf in de zaak te voorzien.

7. Voor het jaar 2015 heeft eiseres bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarden van de panden. Deze bezwaren zijn gegrond verklaard. De WOZ-waarden zijn verlaagd. Dit heeft tot gevolg dat de berekening voor de verhuurderheffing dient te worden aangepast. Eiseres heeft onbestreden gesteld dat dit leidt tot een vermindering van de verhuurderheffing met € 560 tot € 14.974. Volgens berekening van de rechtbank is dit juist, uitgaande van een totale som van de WOZ-waarden van € 4.785.000.

8. De rechtbank ziet aanleiding de argumenten van eiseres ter zake van strijd met artikel 1 EP en artikel 26 van het IVBPR in samenhang te bespreken. Eiseres stelt - kort gezegd - dat zij gedwongen wordt haar doelstellingen te verlaten om de verhuurderheffing te kunnen opbrengen en dat zij als gevolg daarvan onevenredig zwaar wordt geraakt door deze heffing. Er is sprake van een individuele en buitensporige last, aldus eiseres. Zij stelt voorts dat haar situatie zodanig afwijkt van die van de gemiddelde verhuurder dat een gelijke behandeling leidt tot ongeoorloofde discriminatie.

9. Belastingheffing vormt op zichzelf een inbreuk op het ongestoorde genot van eigendom als bedoeld in artikel 1 EP. Een dergelijk inbreuk is echter toegestaan indien deze “lawful” is en er een redelijke mate van evenredigheid bestaat tussen de daartoe in het algemeen belang gebruikte middelen en het legitieme doel dat daarmee wordt nagestreefd. Dat aan het vereiste van “lawful” zijn is voldaan, is tussen partijen niet in geschil. Dat er een redelijke mate van evenredigheid moet bestaan tussen de daartoe in het algemeen belang gebruikte middelen en het legitieme doel dat daarmee wordt nagestreefd, vereist het bestaan van een redelijke verhouding (“fair balance”) tussen het algemeen belang en de bescherming van individuele rechten. Waar het gaat om de beoordeling van wat in het algemeen belang is en de keus van de middelen om dit belang te dienen, komt aan de wetgever op het terrein van het belastingrecht een ruime beoordelingsvrijheid toe. Eiseres stelt zich niet op het standpunt dat de wetgever in zijn algemeenheid die beoordelingsvrijheid heeft overschreden, maar wel is zij van mening dat de regeling voor hofjes, althans in haar specifieke geval, onevenredig zwaar uitvalt.

10. Eiseres stelt dat hofjes afwijken, met name van woningcorporaties, die de wetgever primair in de heffing wenst te betrekken, maar - zo begrijpt de rechtbank - ook van andere verhuurders. De onderscheidende kenmerken van hofjes zijn volgens eiseres:

1. de doelstelling waarmee verhuur plaatsvindt;

2. het feit dat sprake is van oude panden met een monumentale status, die meer dan gemiddeld onderhoud vergen;

3. de bijzondere huurdersgroep;

4. het feit dat geen verkoop van panden plaatsvindt en ook niet goed kan plaatsvinden;

5. de relatief hoge WOZ-waarde vanwege de aard en ligging van de panden.

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met het voorgaande aannemelijk gemaakt dat in zijn algemeenheid de positie van (verhuurders van) hofjes bijzonder is. Als gevolg van de hiervoor genoemde specifieke kenmerken is sloop of uitponding niet goed mogelijk. De woningen vormen zowel stedenbouwkundig als sociaal één geheel. In het concrete geval van eiseres leiden de specifieke omstandigheden ertoe dat de financiële speelruimte beperkt is, omdat structureel niet of nauwelijks winst wordt gemaakt, ook als de verhuurderheffing buiten beschouwing wordt gelaten. Overigens ziet de rechtbank wel aanleiding uit te gaan van genormaliseerde resultaten, wat meebrengt dat het resultaat over 2015 gecorrigeerd dient te worden ter zake van de eenmalige last “Inrichten [E] ”. Deze last bedraagt € 32.319. Enige afschrijving op deze investering kan echter wel in aanmerking worden genomen. Indien de post over vijf jaren wordt verdeeld, bedraagt de gecorrigeerde last over 2015 € 6.464. Het genormaliseerde resultaat komt dan uit op € 9.424 negatief. Wanneer de verhuurderheffing buiten beschouwing blijft, wordt jaarlijks een marginaal positief resultaat behaald. Een extra last als gevolg van de verhuurderheffing zal dan ook volledig terugverdiend moeten worden om de exploitatie van het hofje ook op de langere duur te kunnen waarborgen.

12. Hoewel de bedragen in absolute zin niet heel hoog ogen, vormt de heffing een aanzienlijke last voor eiseres. Gelet op de percentages die verweerder in de pleitnota heeft genoemd, ligt de relatieve last voor eiseres boven het landelijke gemiddelde, zowel wanneer de heffing wordt gerelateerd aan de huuropbrengsten als wanneer wordt uitgegaan van alle baten. De vermindering voor 2015 met € 560 in verband met de lagere WOZ-waarden brengt hierin geen wezenlijke verandering. De wetgever heeft beoogd kleinere verhuurders verhoudingsgewijs meer te ontzien door een vrijstelling voor tien woningen. Voor grote corporaties weegt een vrijstelling voor tien woningen aanzienlijk minder zwaar. In zijn algemeenheid heeft de wetgever aldus rekening gehouden met bijzondere omstandigheden van kleine verhuurders, maar het effect van de vrijstelling voor eiseres, die 33 woningen exploiteert, is onvoldoende om de gevolgen van de verhuurderheffing te ondervangen. Het laat zich dan ook aanzien dat zonder het nemen van extra maatregelen sprake zal zijn van een structurele verliessituatie voor eiseres en dat op termijn de exploitatie van het hofje in gevaar komt. De resultaten zijn bovendien mede behaald dankzij de ontvangst van rente op het aanwezige vermogen. Deze baten lopen jaarlijks terug.

13. Verweerder heeft aangevoerd dat eiseres maatregelen kan treffen om de gevolgen van de verhuurderheffing te ondervangen. Verweerder heeft concreet drie mogelijkheden genoemd, te weten: vermindering van de uitgaven aan onderhoud, verlaging van de afschrijving en verhoging van de huren.

14. De rechtbank stelt voorop dat eiseres maar net positieve cijfers behaalde voor de invoering van de verhuurderheffing en dat zij al zo veel mogelijk de uitgaven beperkt door de inzet van vrijwilligers. Dit maakt dat de mogelijkheden om deze extra last op te vangen beperkt zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres aannemelijk gemaakt dat aan onderhoud al niet meer wordt besteed dan hetgeen nodig is voor noodzakelijke reparaties en werkzaamheden om de huizen bij de tijd te houden, zoals de aanleg van centrale verwarming en dubbel glas. Daarbij komt dat uitstel van onderhoud bij dit soort woningen relatief eerder tot ingrijpende onderhoudsmaatregelen zal leiden vanwege hun ouderdom. Ook heeft eiseres aannemelijk gemaakt dat de afschrijving niet omlaag kan. Zij heeft onbetwist gesteld dat geen voorziening wordt gevormd voor vervanging van de panden en heeft voorts gesteld dat de panden op de langere termijn (ruwweg vijftig jaar) aan het eind van hun levensduur zullen zijn. De rechtbank acht dat aannemelijk. Dit betekent dat de enige optie voor eiseres zou zijn de huren te verhogen. Eiseres heeft gesteld dat zij dit niet kan, enerzijds omdat dit in strijd is met haar doelstelling en anderzijds vanwege de sociale cohesie binnen een hofje: als zij voor sterk vergelijkbare panden verschillende huren zou gaan rekenen (op basis van de draagkracht van de individuele huurder) zal dit snel bekend worden bij de huurders en tot onvrede leiden.

15. De rechtbank is van oordeel dat van eiseres verlangd kan worden de huren in beperkte mate te verhogen als daarmee de effecten van de verhuurderheffing kunnen worden ondervangen. Gelet echter op het bedrag aan verhuurderheffing dat gecompenseerd dient te worden en de specifieke omstandigheden van het hofje, waar de huren laag zijn en de huurders lage inkomens hebben, zou een zodanige huurverhoging dienen plaats te vinden (ruwweg 10-13%) dat - nog daargelaten in hoeverre dit huurrechtelijk op korte termijn te realiseren is - aannemelijk is dat eiseres daardoor niet langer aan haar specifieke doelstelling zou kunnen voldoen. Dit acht de rechtbank een onevenredige last ten opzichte van andere verhuurders, die in het algemeen niet dezelfde ideële doelen hebben. Dat betekent dat als enige optie verkoop zou resteren. Een dergelijke consequentie acht de rechtbank een te vergaande inbreuk op het eigendomsrecht van eiseres, omdat het haar dan feitelijk onmogelijk wordt gemaakt door te gaan met de verhuur van woningen op de wijze waarop zij dit al honderdvijftig jaar vanuit haar specifieke doelstelling doet. Dit brengt mee dat naar het oordeel van de rechtbank in het specifieke geval van eiseres sprake is van een individuele en buitensporige last.

16. Weliswaar heeft de minister voor Wonen en Rijksdienst in de brieven van 20 juni 2016, Kamerstukken II 2015-2016, 32 847, nr. 248 en Kamerstukken I 2015-2016, 33819, N, voorgesteld een wetsvoorstel in te dienen tot wijziging van de verhuurderheffing, waarbij verhoging van de heffingsvrije voet naar 25 woningen plaatsvindt, maar de rechtbank acht dit nog onvoldoende concreet en zeker om dit in de beoordeling te betrekken van de vraag of sprake is van een individuele en buitensporige last.

17. Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot de conclusie dat eiseres ten onrechte in de heffing is betrokken. Zij zal de verschuldigde belasting verminderen tot nihil. De beroepen zijn gegrond.

18. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van de beroepen redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 620, te weten 1/3 van € 1.860. Dit bedrag bestaat uit 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor de nadere zitting anders dan na tussenuitspraak, met een waarde per punt van € 496, wegingsfactor 1 en een factor 1,5 voor zes samenhangende zaken. De zaken van eiseres en de ter zitting gezamenlijk behandelde zaken (welke beroepen eveneens gegrond worden verklaard) worden door de rechtbank aangemerkt als samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3, eerste lid, van het Bpb. Daarom is een factor 1,5 toegekend en wordt de vergoeding voor 1/3 deel toegekend aan de zaken van eiseres. Niet gebleken is dat in de bezwaarfase kosten zijn gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.