Rechtbank Gelderland, 13-10-2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:5378, AWB - 15 _ 6990

1. Eiseres is eigenaar van het kantoorpand dat is gebouwd in 1984. Het kantoorpand heeft acht bouwlagen en een oppervlakte van 8.532 m². Het pand beschikt over 150 parkeerplaatsen. Het pand is gelegen op een zichtlocatie aan een kruispunt, aan de overzijde van [C] , op een bedrijventerrein in [Q] -Zuid. Het kantoorpand is per 1 november 2013 opnieuw verhuurd aan [D] ( [D] ) voor € 870.439,20 per jaar voor een periode van zes jaar en twee maanden.

2. Naast het onderhavige kantoorpand bevinden zich de kantoorpanden [A-straat 2 & 3] . Deze kantoorpanden hebben een oppervlakte van respectievelijk ruim 4.000 m² en ruim 3.000 m² en zijn tezamen verkocht op 24 juni 2014 voor een bedrag van € 1.300.000. Aan de overzijde bevindt zich het kantoorpand [A-straat 4] met elf bouwlagen en een totale oppervlakte van 26.536 m².

3. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 26 juli 2016 door [B] , taxateur te [Q] . In dit taxatierapport is de waarde van het kantoorpand bepaald op € 7.547.000 door uit te gaan van een huurwaarde van € 857.629 en een kapitalisatiefactor van 8,8.

4. Eiseres heeft ter onderbouwing van het beroep verwezen naar de taxatiekaart van haar taxateur [E] , die het kantoorpand heeft gewaardeerd op € 3.819.877. Daarbij is de kapitalisatiefactor bepaald op 5,3.

5. In geschil is de waarde van het kantoorpand op de waardepeildatum 1 januari 2014.

6. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Volgens artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur (hierna: HWK-methode) en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde in het economische verkeer van het kantoorpand dient te worden bepaald aan de hand van de HWK-methode.

8. Ter zitting heeft eiseres zich nader op het standpunt gesteld dat de jaarhuurwaarde zoals die door verweerder is gehanteerd niet langer in geschil is. Het geschil beperkt zich derhalve tot het antwoord op de vraag hoe hoog de kapitalisatiefactor moet zijn en hoe het risico op leegstand daarin moet worden verdisconteerd.

9. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het kantoorpand toegekende waarde ligt bij verweerder.

10. Verweerder heeft bij de berekening van de kapitalisatiefactor gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (Taxatiewijzer) omdat er volgens verweerder geen bruikbare marktransacties zijn. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor berekend op 8,8, rekening houdend met een opslagrisico van 6,5% en een leegstandrisico van 10% (12 maanden in 10 jaar). De door eiseres aangehaalde marktransactie van de kantoorpanden aan [A-straat 2 & 3] is volgens verweerder niet bruikbaar. [A-straat 2 & 3] hebben een aanzienlijk slechtere zichtlocatie en zijn ook qua oppervlakte niet te vergelijken. Voorts is de kwaliteit van [A-straat 2 & 3] aanzienlijk minder, aldus verweerder, zodat de leegstand van die kantoorpanden niet representatief is voor het onderhavige pand. Daarentegen geldt voor zowel het kantoorpand zelf als voor het volgens verweerder goed vergelijkbare kantoorpand [A-straat 4] dat zij op de waardepeildatum een leegstandspercentage van 0 hebben. Gelet op het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 17 maart 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:2102) moet volgens verweerder in een geval als het onderhavige worden uitgegaan van het daadwerkelijke leegstandspercentage op de waardepeildatum van het te waarderen object dan wel van een vergelijkbaar object. Daarom is het leegstandsrisico niet te laag ingeschat, aldus verweerder.

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport de WOZ-waarde niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft betoogd dat moet worden uitgegaan van de feitelijke (niet bestaande) leegstandssituatie op de waardepeildatum. De rechtbank onderschrijft dat betoog echter niet, omdat verweerder daarmee in feite uitgaat van de verkoopwaarde in verhuurde staat. Gelet op de leegstandsfictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet echter worden uitgegaan van de waarde in het economische verkeer van het kantoorpand als deze op de waardepeildatum vrij van huur zou zijn. Dit betekent dat van een fictieve situatie moet worden uitgegaan, waarbij een koper – in gevallen als deze meestal een belegger – het risico van leegstand moet inschatten. Bij die risico-inschatting dient men zich vanzelfsprekend zoveel mogelijk te baseren op beschikbare gegevens over de markt. Dit is naar het oordeel van de rechtbank ook het kader waarbinnen de overwegingen van het door verweerder aangehaalde arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 17 maart 2015 moeten worden geïnterpreteerd. Eiseres heeft in dit verband aangevoerd dat het aantrekken van een grote en zekere huurder als de huidige, een grote overheidsinstantie met een publieksfunctie, in geval van leegstand niet zo gemakkelijk zal zijn, omdat de markt voor dat type huurders klein is en die huurders juist steeds minder kiezen voor relatief oudere kantoorpanden zoals dit pand, dat geheel naar de wensen van zo'n specifieke huurder moet worden aangepast. De rechtbank acht dit aannemelijk, zodat – anders dan verweerder stelt – het (op een fictie gebaseerde) risico op aanvangsleegstand juist relatief hoog moet worden ingeschat.

12. Ook door vergelijking met het kantoorpand [A-straat 4] , dat op de waardepeildatum evenmin leegstand kende en naast één grote huurder meerdere kleinere huurders heeft, acht de rechtbank een hoge kapitalisatiefactor van 8,8 onvoldoende onderbouwd. Indien een koper ervan uitgaat dat hij gaat verhuren aan verschillende, ook kleinere, huurders, dan zal het risico op mutatieleegstand hoger moeten worden ingeschat dan waarvan verweerder is uitgegaan. Om dit type leegstand in te schatten kan niet worden verwezen naar de feitelijke leegstand op één moment van het vergelijkingsobject, in dit geval de waardepeildatum, maar moet worden gekeken naar de duur van de leegstand bij wisseling van huurders. Verweerder heeft hierover echter geen gegevens verstrekt.

13. Eiseres heeft de door haar verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt, reeds omdat zij van een te lage jaarhuurwaarde is uitgegaan. De door haar verdedigde kapitalisatiefactor van 5,3 acht de rechtbank niet aannemelijk, nu verweerder gemotiveerd heeft gesteld dat de door eiseres gebruikte vergelijkingspanden [A-straat 2 & 3] teveel verschillen van het onderhavige kantoorpand, zowel in afmetingen als staat van onderhoud.

14. Nu verweerder noch eiseres erin is geslaagd de door hen verdedigde waarde van de onroerende zaak aannemelijk te maken, zal de rechtbank zelf de gezochte waarde in goede justitie vaststellen op € 6.450.000.

15. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard en de uitspraak op bezwaar te worden vernietigd. De rechtbank zal de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2014 verminderen en de aanslag ozb dienovereenkomstig.

16. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.484 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496 en een wegingsfactor 1). Voorts komen de kosten voor het taxatierapport voor vergoeding in aanmerking tot een bedrag van € 260 (4 uur * € 65 exclusief omzetbelasting).