Rechtbank Gelderland, 06-04-2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1912, AWB - 16 _ 4011
Rechtbank Gelderland, 06-04-2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:1912, AWB - 16 _ 4011
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Gelderland
- Datum uitspraak
- 6 april 2017
- Datum publicatie
- 12 april 2017
- ECLI
- ECLI:NL:RBGEL:2017:1912
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHARL:2019:5693, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- AWB - 16 _ 4011
Inhoudsindicatie
Vennootschapsbelasting. Navorderingsaanslag ter zake van winstuitdeling. Aankoop grond door eiseres, verkoop grond aan woningbouwstichting en terugkoop commerciële ruimten van door woningbouwstichting gerealiseerd appartementencomplex door aandeelhouders in privé. Bewustheid bevoordeling? Vergrijpboete
Uitspraak
Zittingsplaats Arnhem
Belastingrecht
zaaknummer: AWB 16/4011
in de zaak tussen
(gemachtigde: mr. [gemachtigde] ),
en
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiseres over het jaar 2009 een navorderingsaanslag (aanslagnummer [000] .V.97.0112) vennootschapsbelasting (hierna: Vpb) opgelegd, berekend naar een belastbaar bedrag van € 1.150.007, alsmede bij beschikking een vergrijpboete van € 50.000. Tevens is bij beschikking € 51.482 aan heffingsrente in rekening gebracht.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 22 juni 2016 de navorderingsaanslag, de beschikking heffingsrente en de boetebeschikking gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 7 juli 2016, ontvangen door de rechtbank op 11 juli 2016, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend welke in afschrift zijn verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 januari 2017.
Namens eiseres zijn verschenen [A] (hierna: [A] ) en [B] (hierna: [B] ), bijgestaan door de gemachtigde en [C] . Namens verweerder zijn verschenen mr. [gemachtigde] , mr. [D] , mr. [E] , mr. [F] en mr. [G] .
Eiseres heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij. Verweerder heeft ter zitting een nader stuk overgelegd.
De onderhavige zaak is ter zitting gelijktijdig behandeld met de zaken met nummers 16/4012 tot en met 16/4015.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is op [2003] opgericht en is onder meer actief als projectontwikkelaar. Op [2004] heeft eiseres voor € 1.300.000 (inclusief geactiveerde kosten ongeveer € 1.860.000) de juridische eigendom van een perceel grond met opstallen in het centrum van [Q] verkregen, bekend onder de naam [H] (hierna ook: [H] ).
2. Eind 2006 is eiseres in contact gekomen met [I] (hierna: de woningstichting). De woningstichting is op grond van een prestatiecontract met de gemeente Hellendoorn verplicht een aantal nieuwe woningen te realiseren voor huurders in de lagere inkomenscategorie. Het is de woningstichting niet toegestaan commerciële ruimten te exploiteren.
3. Op 6 juni 2007 heeft [J] (hierna: [J] ) van [K] een taxatierapport naar eiseres gestuurd als basis voor de onderhandelingen met de woningstichting over de verkoop van [H] en de bijbehorende terugkoop van de te ontwikkelen commerciële ruimten. [J] heeft de commerciële ruimte per 6 juni 2007 getaxeerd op € 1.000.000.
4. Op 15 juni 2007 hebben [L] BV, [M] BV en de woningstichting de ‘Overeenkomst locatie [H] - [Q] ’ gesloten. Tussen partijen is niet in geschil dat voor wat betreft de fiscale gevolgen van deze overeenkomst eiseres moet worden geacht de contracterende partij te zijn. In deze overeenkomst staat onder meer vermeld:
“11 De woningstichting koopt de grond met de daarop aanwezige opstallen van [L] voor € 2.212.650,-- (…), kosten koper. De voor de overdracht vereiste levering vindt plaats ten overstaan van [N] zo spoedig mogelijk nadat het gewijzigde/nog te wijzigen bouwplan door de gemeente akkoord bevonden is en in procedure wordt gebracht.
(…)
16 [L] staat garant voor de koop en levering van de commerciële ruimtes op de begane grond alsmede voor de toiletvoorziening voor de marktkooplieden. De koopprijs van dit appartementsrecht van ca. 1.400 m² is bepaald op € 1.000.000,-- exclusief btw (prijspeil 2007) en wordt voldaan op het moment van oplevering. Bij eventuele vertraging van de start bouw wordt de koopprijs van het hiervoor genoemde appartementsrecht ad € 1.000.000,-- geïndexeerd volgens de BDB cijfers.”
5. Op 31 augustus 2007 heeft de gemeente Hellendoorn aan [A] een brief gestuurd over de vestiging van detailhandel in [H] , waarin onder meer het volgende is opgenomen:
“De begane grond van de locatie zal door u worden geëxploiteerd en het is ons bekend dat u in onderhandeling bent om het zuidelijke deel van het project een invulling met detailhandel te geven. Zo u weet maakt het aansluitende deel van de [A-straat 1] deel uit van het toekomstige winkelgebied, waardoor vestiging van winkelruimte op dit moment niet onze eerste voorkeur heeft, maar onder voorwaarden niet onmogelijk is.
(…)
Aangezien u momenteel in onderhandeling bent met een reeds in [Q] gevestigde winkelbedrijf [O] (…) hebben wij er in principe geen bezwaar tegen om voor dit winkelbedrijf vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan.
(…)
In het vrijstellingsbesluit zal dan worden opgenomen dat in het betreffende deel van het gebouw één extra detailhandel gevestigd kan worden met nader te bepalen minimale oppervlakte (…) en dat deze detailhandel een front aan de [A-straat 1] dient te hebben. (…)”
6. Op 7 september 2007 heeft eiseres [H] aan de woningstichting geleverd. In de akte van levering is onder meer vermeld:
“door koper zal op het terrein een appartementencomplex met parkeerkelder worden gebouwd, inclusief commerciële ruimten en toilet voorziening voor marktkooplieden op de begane grond. Om het plan door de Woningstichting te kunnen verwezenlijken zijn partijen overeengekomen dat [eiseres] en/of nader door deze te benoemen derde(n), waarbij [eiseres] wel (hoofdelijk) aansprakelijk blijft ten aanzien van de na te melden overeenkomst tot verplichte koop, direct na de casco oplevering van de commerciële ruimten en toiletvoorziening deze van de koper koopt en in eigendom afneemt voor een koopsom groot een miljoen euro (€ 1.000.000,00), exclusief omzetbelasting, kosten [eiseres], onder gebruikelijke voorwaarden. (…) [Eiseres] is bekend met de aan de commerciële ruimten van overheidswege gegeven bestemming.
(…)
De koopprijs bedraagt twee miljoen twee honderd twaalf duizend zes honderd vijftig euro (€ 2.212.650,00).
(…)”
7. De aandelen in eiseres werden tot 11 juni 2008 gehouden door [P] B.V. (25 percent), [a] B.V. ( [a] ; 25 percent), [b] B.V. ( [b] ; 25 percent) en [c] B.V. ( [c] ; 25 percent).
8. Met ingang van 11 juni 2008 worden de aandelen in eiseres gehouden door [b] (32,78 percent), [c] (32,78 percent) en [a] (34,44 percent). Alle aandelen in [a] worden gehouden door [d] , alle aandelen in [b] door [A] en alle aandelen in [c] door [e] B.V., waarvan alle aandelen worden gehouden door [B] . Uit een uittreksel van de Kamer van Koophandel volgt dat [b] en [c] bestuurders zijn van eiseres en dat zij alleen/zelfstandig bevoegd zijn.
9. Op 12 juni 2008 heeft [J] een concept‑huurovereenkomst gemaild naar [A] , [B] en [g] (hierna: [g] ) van [h] met betrekking tot de verhuur van de commerciële ruimte van [H] .
10. Op 28 augustus 2008 hebben [g] als huurder en [A] en [B] als verhuurder een huurovereenkomst ondertekend met betrekking tot de commerciële ruimte, waarin onder meer het volgende is vastgelegd:
- -
-
De overeenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op circa voorjaar 2010, en wordt (telkens) voortgezet voor een periode van vijf jaar;
- -
-
De aanvangshuurprijs bedraagt € 150.000 exclusief omzetbelasting per jaar.
11. Tot de stukken van het geding behoort een op 3 oktober 2008 namens eiseres ondertekende ‘opgaaf informatie taxatie onroerende zaak’ (hierna ook: de opgaaf). In de opgaaf die de commerciële ruimten van [H] betrof en die diende voor het sluiten van een vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst, is onder meer verklaard dat:
- -
-
alleen het recht om deze onroerende zaak te kopen over gaat (vraag 1e en 2b);
- -
-
de laatste vijf jaren geen taxatierapporten zijn opgemaakt (vraag 2a);
- -
-
de peildatum voor de taxatie 7 september 2007 is (vraag 2c);
- -
-
op het moment van ondertekenen nog geen huurder gevonden is (vraag 3b);
- -
-
geen sprake is van (toekomstige) wijzigingen in het bestemmingsplan van de gemeente die van invloed zijn op de onroerende zaak (vraag 4a).
12. Op 24 november 2008 heeft [A] namens eiseres het formulier ‘vaststellingsovereenkomst waardering onroerende zaken’ ondertekend en daarmee verklaard dat de gegevens in de opgaaf juist zijn en dat de vastgestelde waarde ongeldig is indien blijkt dat die gegevens onjuist zijn.
13. Op 17 februari 2009 hebben [J] namens eiseres en [i] namens de Belastingdienst een vaststellingsovereenkomst ondertekend waarin de commerciële ruimten als volgt zijn gewaardeerd:
|
Huurprijs |
ca. € 100/m² b.v.o. (casco oplevering) |
€ 130.000 |
|
|
Factor |
11 (i.v.m. bestemming) x € 130.000 |
€ 1.430.000 |
|
|
Af: |
leegstand tezamen met huurvrije periode begroot op 2 jaar |
€ 260.000 |
|
|
Af: |
correctie kosten |
€ 117.000 |
|
|
Totale waarde (afgerond) |
€ 1.000.000 |
14. Tot de stukken van het geding behoort een memo van [j] van ING Real Estate Finance van 22 februari 2009 inzake aanvraag financiering waarin is opgenomen dat de commerciële ruimten zijn gewaardeerd op € 2.000.000.
15. Op 23 april 2009 hebben de woningstichting als verkoper en [A] en [B] als kopers de ‘koopovereenkomst commerciële ruimten [H] ’ getekend, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
“(…)
De koop van de commerciële ruimten en de toiletvoorziening voor de marktkooplieden op de begane grond in het door de Woningstichting (…) te ontwikkelen en realiseren complex “ [H] ” aan de [A-straat 2] te [Q] (…).
(…)
De koopprijs van de onroerende zaak bedraagt 1.000.000,= euro,
(…)
De akte van levering zal gepasseerd worden nadat de bouwkundige oplevering heeft plaatsgevonden van voornoemde ruimten in het te bouwen complex “ [H] ” (…).”
16. Op 10 februari 2010 heeft de gemeente Hellendoorn de definitieve beschikking gegeven waarbij ontheffing van het bestemmingsplan wordt verleend als gevolg waarvan één detailhandelsbedrijf mag worden gevestigd in de commerciële ruimte van [H] .
17. Tot de gedingstukken behoort een taxatieverslag van ING Real Estate waarbij de commerciële ruimte die aan [g] wordt verhuurd op 1 maart 2011 is gewaardeerd op € 1.950.000.
18. Op 1 juni 2011 heeft de woningstichting het appartementsrecht van de commerciële ruimten aan [A] en [B] geleverd voor een bedrag van € 1.070.093 exclusief omzetbelasting.
19. Op 1 juli 2011 hebben [g] als huurder en [A] en [B] als verhuurder een gewijzigde huurovereenkomst ondertekend met betrekking tot de commerciële ruimte, waarin onder meer is vastgelegd dat de huur per 1 juli 2011 zal ingaan en € 150.000 per jaar zal bedragen.
20. De gemeente Hellendoorn heeft op 27 februari 2013 een omgevingsvergunning verleend op grond waarvan de bestemming van de commerciële ruimte wordt gewijzigd van kantoorruimte naar winkelruimte.
21. [f] van de Belastingdienst (hierna: [f] ) heeft in een rapport van 17 april 2014 de commerciële ruimten per 23 april 2009 als volgt gewaardeerd:
|
Toiletruimte ( [A-straat 3] ) |
€ 24.000 |
|
|
Commerciële ruimte ( [A-straat 4] ) |
€ 1.880.000 |
|
|
Commerciële ruimte ( [A-straat 5] ) |
€ 350.000 |
|
|
Totale waarde |
€ 2.254.000 |
22. Verweerder heeft de aanvaardbaarheid onderzocht van de aangiften vennootschapsbelasting over de jaren 2009, 2010 en 2011 en van de aangiften omzetbelasting over het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2011. Van dit onderzoek is op 18 november 2014 een controlerapport opgesteld, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
“4.1.1.5 Winstcorrectie
Op grond van de nieuwe taxatiewaarde van € 2.254.000 komen wij tot een winstcorrectie van € 1.183.907 bij [eiseres] in 2009. De winstcorrectie is als volgt berekend:
|
Taxatiewaarde met peildatum 23 april 2009 |
€ 2.254.000 |
|
|
Koopprijs volgens leveringsakte 1 juni 2011 |
€ 1.070.093 -/- |
|
|
Verschil, hogere omzet 2009: |
€ 1.183.907 |
De koopprijs volgens de leveringsakte van 1 juni 2011 wordt beschouwd als uitkomst van de in de koopovereenkomst van 23 april 2009 aangegeven wijze van indexering van de koopprijs van € 1.000.000.