Rechtbank Gelderland, 29-08-2017, ECLI:NL:RBGEL:2017:4454, AWB - 16 _ 4963 en 16_4964

1. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een inpandige garage en een dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 687 m³. Het bouwjaar van de woning is 1980.

2. Eiser heeft in 2012/2013 zijn agrarische onderneming beëindigd. De gebruiksbestemming van het perceel is gewijzigd van agrarisch naar recreatie. Eiser is in 2014 gestart met bouwactiviteiten voor de ontwikkeling van een wellnessboerderij, [A] . De exploitatie van [A] is gestart in november 2015 en op [2016] is de wellnessboerderij geopend.

3. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de wellnessboerderij. De wellnessboerderij wordt geëxploiteerd door de Maatschap [B] (hierna: de maatschap).

4. De totale oppervlakte van de percelen waarop de woning en de wellnessboerderij zijn gelegen, bedraagt 30.170 m².

5. In geschil zijn de objectafbakening en de waarden van de woning en de wellnessboerderij op de waardepeildatum.

6. Eiser stelt zich primair op het standpunt dat sprake is van een onjuiste objectafbakening, omdat moet worden uitgegaan van één onroerende zaak. Subsidiair stelt eiser dat de objectafbakening niet juist is, omdat te weinig grond is toegerekend aan de woning. Voor wat betreft de waarde van de woning stelt eiser zich op het standpunt dat bij de vergelijkingsmethode onvoldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat sprake is van een bedrijfswoning. Voor wat betreft de waardering van de wellnessboerderij, onderdeel overige gronden, stelt eiser dat het waardedrukkende effect wegens de beperkingen in de realisatie-overeenkomst tussen hem en de gemeente groter is, namelijk 85%.

7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden onder meer verwezen naar een door hem overgelegd waarde-advies, opgemaakt door [C] RT.

8. De rechtbank heeft vastgesteld dat eiser binnen de termijn van zes weken bezwaar heeft gemaakt, zodat verweerder het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard. Het beroep is daarom gegrond.

9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht op basis van artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ is uitgegaan van twee onroerende zaken omdat de woning en de wellnessboerderij als afzonderlijk geheel worden gebruikt. De woning wordt gebruikt door eiser en zijn gezin, terwijl de wellnessboerderij wordt gebruikt en geëxploiteerd door de maatschap.

10. Verweerder heeft de feitelijke objectafbakening gedaan door op basis van luchtfoto’s visueel te bepalen welk gedeelte van de grond en de opstallen moet worden toegerekend aan elk object. Het [A-straat 1] , de woning, is met ingang van 1 januari 2015 in de basisregistratie WOZ opgenomen als woning met bijgebouwen. De grond die hieraan is toegerekend is 1.630 m².

11. Ter zitting heeft verweerder aan de hand van de luchtfoto’s nader toegelicht welk deel van de grond hij tot de woning heeft gerekend. Eiser stelt dat verweerder de objectafbakening op onjuiste wijze heeft gedaan en dat er meer grond aan de woning moet worden toegerekend. De oprit naar de woning en de daarnaast gelegen zijtuin wordt privé gebruikt en behoort daarom tot de woning, aldus eiser. De resterende grond behoort tot de wellnessboerderij.

12. De rechtbank volgt eiser in zijn betoog dat de objectafbakening niet op de juiste wijze heeft plaatsgevonden. De rechtbank sluit voor de juiste objectafbakening aan bij de toelichting die eiser aan de hand van de luchtfoto’s ter zitting heeft gegeven. Dat de getoonde oprit en de zijtuin uitsluitend privé worden gebruikt acht de rechtbank op basis van de ligging en de inrichting aannemelijk. De rechtbank hecht er verder aan dat deze afbakening ook voor de inkomstenbelasting wordt gehanteerd. De grond die aan de woning moet worden toegerekend bedraagt dan 2.300 m². Dit betekent dat aan de woning 670 m² meer grond moet worden toegerekend dan verweerder heeft gedaan.

13. Nu voor de WOZ-waardering van de woning is uitgegaan van een te klein object, moet de WOZ-beschikking worden vernietigd. In een dergelijk geval kan de waarde niet in beroep door de belastingrechter worden aangepast. De heffingsambtenaar van de gemeente kan voor het juist afgebakende object een nieuwe waardebeschikking geven (Hoge Raad 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058).

14. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

16. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt – in afwijking van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ – de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de wellnessboerderij in onderhavig jaar moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde.

17. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de wellnessboerderij toegekende waarde ligt bij verweerder. Daarbij gaat het om de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de aan de wellnessboerderij toegekende waarde niet te hoog is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hierin niet is geslaagd en overweegt daartoe als volgt.

18. Gelet op de onjuiste objectafbakening, moet er 670 m² minder grond worden toegerekend aan de wellnessboerderij. Dat leidt tot een vermindering van de waarde van 670 * € 37,50 = € 25.125. Anders dan bij een te klein afgebakend object (zie overweging 13) kan de rechtbank de WOZ-beschikking van een object waarbij verweerder is uitgegaan van een te groot object in stand laten en volstaan met aanpassing van de omvang van het object en de waarde.

19. Tussen partijen is bij de waardering van de wellnessboerderij verder slechts in geschil of verweerder bij de waardering van de overige grond voldoende rekening heeft gehouden met de onderhouds- en instandhoudingsverplichting die is opgelegd door de gemeente.

20. Verweerder heeft zich in het verweerschrift nader op het standpunt gesteld dat de daaraan toe te rekenen waardedruk overeenkomstig het waarde-advies kan worden gesteld op 65% van de normale eenheidsprijs van agrarische gronden in de gemeente Elburg. Eiser stelt daar tegenover dat deze waardedruk 85% moet zijn. Ter onderbouwing hiervan stelt hij dat de overige grond door de beperkingen in de realisatie-overeenkomst te vergelijken is met natuurterrein. In de Subsidieregeling Kwaliteitsimpuls Natuur en Landschap is bepaald dat in het geval de eigenaar van landbouwgrond de grond blijvend omzet in bos- of natuurterrein, hij voor de waardedaling een éénmalige vergoeding van 85% van de getaxeerde landbouwkundige waarde ontvangt.

21. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de verwijzing naar het waarde-advies waarin de taxateur expliciet aangeeft rekening te hebben gehouden met de gebruiksbeperkingen die in de realisatie-overeenkomst tussen eiser en de gemeente zijn opgenomen, voldoende aannemelijk gemaakt dat de waardedruk niet hoger is dan 65% van de agrarische waarde. De overige gronden kunnen niet als natuurterrein worden aangemerkt en eiser heeft zijn stelling dat onder de gestelde beperkingen de waardedruk 85% van de agrarische waarde moet zijn, niet nader onderbouwd. Het beroep faalt daarom.

22. Gelet op het voorgaande dient de waarde van de wellnessboerderij te worden verminderd tot een waarde van € 931.000 -/- € 25.125 = € 905.875.

23. Van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is de rechtbank niet gebleken.