Rechtbank Gelderland, 06-12-2018, ECLI:NL:RBGEL:2018:5196, AWB - 17 _ 4361

1. Eiseres is huurder van het pand. Het pand betreft een autoshowroom met kantoor, werkplaats, opslag/magazijn, parkeerdek en een parkeergarage. Het pand is gebouwd in 2003. De bruto vloeroppervlakte van het pand bedraagt in totaal ongeveer 6.158 m² en het pand is gelegen op een perceel van ongeveer 9.722 m². Het pand is gelegen nabij de afrit [Q] -Zuid van de rijksweg [C] en op een zichtlocatie naast de toegangsweg naar [Q] -centrum en een tweetal bedrijventerreinen.

2. Eiseres huurt het pand sinds 2003. Het huidige huurcontract is tot stand gekomen met als ingangsdatum 1 januari 2011. De huur wordt jaarlijks geïndexeerd en bedraagt op de waardepeildatum € 442.000 per jaar.

3. In geschil is de waarde van het pand op de waardepeildatum 1 januari 2016. Daarnaast is in geschil of verweerder de hoorplicht heeft geschonden.

4. De gang van zaken omtrent het horen kan als volgt worden weergegeven. Verweerder heeft eiseres in een brief van 9 februari 2017 op de hoogte gebracht over de gang van zaken ten aanzien van het horen. Eiseres heeft in een brief van 13 februari 2017 aan verweerder aangegeven dat nog geen bezwaar is ingediend en dat het dus zinloos is om alvast data te reserveren voor hoorzittingen c.q. inpandige opnames. Op 8 mei 2017 heeft verweerder (inmiddels is er wel bezwaar gemaakt) een datum met tijdstip voor een inpandige opname en hoorzitting aan eiseres kenbaar gemaakt (16 mei 2017). Bij brief van 11 mei 2017 heeft eiseres daarop gereageerd. Een inpandige opname acht eiseres niet noodzakelijk; de door eiseres ingeschakelde taxateur heeft het pand al bezocht. Er wordt verzocht om een telefonische hoorzitting. Op dat verzoek heeft verweerder niet gereageerd.

5. Uit deze gang van zaken kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden opgemaakt dan wel afgeleid dat eiseres heeft willen afzien van een hoorzitting. Eiseres heeft verzocht om een telefonische hoorzitting. Verweerder had hieraan niet zonder meer voorbij mogen gaan, maar had op dit verzoek van eiseres moeten reageren.

6. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44; zie ook Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, rechtsoverweging 3.2).

7. Eiseres bepleit een waarde van € 2.799.000. Daartoe wijst eiseres op een taxatierapport van taxateur [A] , die het pand op de waardepeildatum heeft getaxeerd op € 2.799.391. Daarbij is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 8,1 en een risico-opslag van 8,04%. Naast gegevens van het pand bevat dit taxatierapport gegevens van vier vergelijkingsobjecten, te weten [A-straat 2] te [Q] , [A-straat 3] te [Z] , [A-straat 4] te [R] en [A-straat 5] te [S] .

8. Eiseres heeft daarbij verder – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder in de bezwaarfase geen enkel inzicht in de totstandkoming van de waarde heeft gegeven, terwijl daar wel om is gevraagd. Verweerder heeft geen onderbouwing gegeven van de kapitalisatiefactor en daarbij geen inzicht verstrekt in de onderliggende huur- en verkoopcijfers van vergelijkbare objecten. Ook is de kapitalisatiefactor te hoog. Doordat eiseres al deze elementen niet uit de uitspraak op bezwaar kon halen, is zij gedwongen om in beroep te komen.

9. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 10 januari 2018 door [D] , taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het pand getaxeerd op € 3.319.000 op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hierbij is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10 en een risico-opslag van 6,2%.

10. De bewijslast dat de aan het pand toegekende waarde niet te hoog is, ligt bij verweerder. Verweerder is hier, naar het oordeel van de rechtbank, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd en nader ter zitting heeft toegelicht, niet in geslaagd. Verweerder heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de getaxeerde waarde van € 3.319.000 tot stand is gekomen. Met name de berekening van de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor en de verklaring van de onderliggende uitgangspunten is ontoereikend.

11. Aangezien verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres niet geslaagd in het van haar gevraagde bewijs dat de door haar voorgestane waarde van € 2.799.000 niet te laag is. De door eiseres gebruikte transactiecijfers bij de bepaling van de kapitalisatiefactor acht de rechtbank niet bruikbaar omdat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in ligging, grootte en bouwjaar. Het object gelegen aan de [A-straat 2] acht de rechtbank niet bruikbaar als gevolg van de bijzondere omstandigheden (financiële situatie en faillissement).

12. Het bovenstaande brengt mee dat verweerder en eiseres de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank zal de waarde van het pand per waardepeildatum 1 januari 2016 – rekening houdende met alle relevante feiten en omstandigheden waaronder het eigen huurcijfer – in goede justitie vaststellen op € 3.200.000.

13. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.

14. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.251 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van€ 501 en een wegingsfactor 1). Daarnaast komen de kosten voor het taxatierapport van [E] ter hoogte van € 357,50 (5,5 uur maal het uurtarief van € 65) voor vergoeding in aanmerking. Ook de kosten voor het verkrijgen van een uittreksel uit het kadaster van €3 ,90 komen voor vergoeding in aanmerking. De totale proceskostenvergoeding bedraagt alsdan € 1.612,40. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

15. De rechtbank zal – in tegenstelling tot hetgeen door het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch is overwogen in de uitspraak van 15 november 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:4638) – geen vergoeding toekennen voor de door eiseres ingediende brief van 10 oktober 2018 (door eiseres aangeduid als “repliek/aanvulling op beroep”). Daargelaten het antwoord op de vraag of deze brief als inhoudelijke reactie op het verweerschrift kan worden aangemerkt overweegt de rechtbank hiertoe als volgt. Zoals in artikel 8:43 van de Awb is bepaald kan de bestuursrechter de indiener van een beroepschrift in de gelegenheid stellen schriftelijk te repliceren. De rechtbank is van oordeel dat van deze mogelijkheid slechts zeer beperkt gebruik moet worden gemaakt en moet worden voorbehouden voor zaken waarbij – met name gelet op de complexiteit – de rechtbank dit voor een efficiënt procesverloop noodzakelijk acht. Door een spontaan ingediend stuk dat in reactie op het verweerschrift wordt ontvangen aan te merken als een proceshandeling in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht, is het niet ondenkbaar dat hiervan door professionele gemachtigden veelvuldig gebruik zal worden gemaakt uitsluitend om in aanmerking te komen voor een hogere proceskostenvergoeding. Dit acht de rechtbank niet wenselijk. Daarnaast acht de rechtbank de beoordeling of een ingediend stuk voldoet aan de eis dat het moet gaan om een inhoudelijke reactie op het verweerschrift nodeloos tijdrovend en niet bevorderlijk voor een efficiënt procesverloop. Dit geldt ook voor het informeren van de indiener door de rechtbank dat het ingediende stuk niet zal worden aangemerkt een conclusie van repliek. Door zelf conform artikel 8:43 van de Awb regie te voeren ten aanzien van het repliceren wordt door de rechtbank een efficiënt procesverloop gewaarborgd.