Rechtbank Gelderland, 01-07-2019, ECLI:NL:RBGEL:2019:2891, AWB - 19 _ 608

1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een akkerbouwbedrijf, bestaande uit een woning, een garage, bewaarplaatsen, werktuigenbergingen, een weegbrug en ruim 24.000 m² grond. Er is (deels) sprake van asbest dakbedekking.

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 1.314.000. Daartoe wijst hij op een taxatierapport van 1 juni 2018 van [C], taxateur, die de onroerende zaak op de waardepeildatum met toepassing van de Taxatiewijzer agrarische gebouwen en grond (hierna: de Taxatiewijzer) op dat bedrag heeft gewaardeerd. Eiser is daarnaast van mening dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd omdat de vermindering niet getalsmatig is toegelicht.

3. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 26 februari 2019 door [B]. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak met toepassing van de Taxatiewijzer gewaardeerd op € 1.443.000.

4. Partijen zijn het over heel veel dingen eens. Op wat afrondingsverschillen na, is het verschil tussen de waarde zoals die in bezwaar is verminderd en de waarde die eiser verdedigt te verklaren uit een verschil in waardering van de grond en de erfverharding. Dat de taxateur van verweerder in beroep tot een hogere waarde komt heeft te maken met het feit dat hij drie onderdelen heeft toegevoegd, te weten een mestzak en twee verdiepingen van de werktuigenberging boven het kantoor. Daaraan heeft verweerder waarden toegekend van achtereenvolgens € 44.257,50, € 14.400 en € 12.000. Omdat de waarde van die onderdelen hoger is dan het verschil in waarde die aan de grond en de erfverharding is toegekend, zal de rechtbank eerst ingaan op die extra onderdelen.

5. Van de mestzak is in de eerste plaats in geschil of die onroerend is. Verweerder stelt zich op het standpunt dat deze bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Naar het oordeel van de rechtbank kan ervan worden uitgegaan dat een mestzak in de regel duurzaam met de grond is verenigd. Zoals verweerder ter zitting heeft toegelicht, is de mestzak een werk, dat kort gezegd bestaat uit een (groot) gat in de grond en een opstaande rand daaromheen, waarover plastic gaat (om te voorkomen dat de mest die erin wordt gestort de grond in trekt). De rechtbank gaat ervan uit dat de zak op enige wijze aan de grond wordt vastgemaakt, om te voorkomen dat deze verschuift of dichtvalt als er mest in wordt gestort. Dat een vaste verbinding met de grond niet ongebruikelijk is, valt ook af te leiden uit de uitspraak van Rechtbank Oost-Brabant van 30 januari 2015, ECLI:NL:RBOBR:2015:472. Die rechtbank heeft in die procedure (waarbij het ging om de vraag of sprake was van een overtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) eveneens geoordeeld dat sprake was van duurzame vereniging van de mestzak met de grond en dat sprake was van een plaatsgebonden karakter. De rechtbank heeft in deze zaak geen aanleiding tot een ander oordeel te komen. De mestzak is daarom terecht in de taxatie betrokken.

6. Voor de waardering van de mestzak is de taxateur aangesloten bij de uitgangspunten voor mestsilo’s met metalen wanden. Een mestsilo is naar het oordeel van de rechtbank niet te vergelijken met een mestzak. Aannemelijk is dat een mestzak goedkoper is, omdat sprake is van een eenvoudiger constructie. Ook bestaat de mestzak uit ander materiaal. De waarde van € 44.257,50 is daarom niet aannemelijk.

7. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank met de ter zitting overgelegde tekeningen aannemelijk gemaakt dat er in de werktuigenberging boven het kantoor extra verdiepingen zijn aangebracht. Op de tekeningen zijn trappen ingetekend. De gemachtigde heeft dit bij gebrek aan wetenschap betwist, maar de keuze van eiser niet zelf ter zitting te verschijnen om dit nader te kunnen toelichten blijft in dit geval voor zijn risico, omdat de stelling van verweerder voldoende gemotiveerd is. De waarde van deze onderdelen is voor het overige niet in geschil.

8. Gelet op het voorgaande is de waarde van de grond en de erfverharding van belang voor de beoordeling van het beroep.

9. Partijen leggen de uitgangspunten van de Taxatiewijzer verschillend uit. Eiser rekent voor de grond met één grondstaffel waarna een uitsplitsing wordt gemaakt in grond bij woning en grond bij niet-woning. Verweerder rekent voor de grond bij de woning met de desbetreffende grondstaffel, en voor de overige grond met de grondstaffel voor grond bij niet-woning. Dat brengt onder meer mee verweerder tweemaal de eerste meters voor 100% in de waardering meeneemt en pas na 400 m² afstaffelt.

10. De rechtbank is van oordeel dat uit de Taxatiewijzer volgt dat de stelling van eiser juist is. In de Taxatiewijzer is in paragraaf 1.3 vermeld dat als bij een WOZ-object sprake is van een deelobject tuin en grond bij niet-woning, voor het bepalen van de te hanteren grondprijs deze twee oppervlakken bij elkaar moeten worden opgeteld. Vervolgens moet voor dit oppervlak in bijlage 3 worden gezocht naar de te hanteren prijs per vierkante meter. Omdat het WOZ-object een agrarisch object met woning is, is dit dus de prijs voor erf met woning. Het is mogelijk de kavelwaarde bij objecten met een woning vervolgens te splitsen tussen tuin en erf, maar uit het rekenvoorbeeld in paragraaf 1.4 van de Taxatiewijzer volgt dat bij die splitsing niet tweemaal vanaf het begin van de grondstaffel wordt gerekend, maar dat het eerste deel wordt opgevuld door de tuin en daarna wordt verdergegaan met het erf.

11. Uit bijlage 3 volgt dat de grondstaffel voor nummer 21 (landbouwgebied Zuideljke IJsselmeerpolders) voor een erf met woning er als volgt uitziet:

12. Ten slotte is in geschil of de erfverharding tegen € 5 of tegen € 8 per vierkante meter moet worden gewaardeerd. Dit levert een verschil van € 16.000 op. Partijen zijn het erover eens dat de standaardprijs per eenheid € 8 is, de standaardgrootte 1.000 m² en de range 10%. Eiseres heeft dan ook terecht betoogd dat als uitgangspunt tot 1.100 m² de waarde € 8 per vierkante meter bedraagt. Zij heeft met overlegging van de desbetreffende pagina uit de Taxatiewijzer onderbouwd dat bij een grotere oppervlakte de correctie 50% is, dus wordt het meerdere tegen € 4 per vierkante meter gewaardeerd. Verweerder heeft niet gemotiveerd waarom in dit geval niettemin van € 8 per vierkante meter voor het geheel moet worden uitgegaan en heeft de hogere waarde voor de erfverharding daarom niet aannemelijk gemaakt.

13. Rekening houdend met een verhoging van de WOZ-waarde ten opzichte van de beschikte waarde met € 26.400 vanwege de twee verdiepingen en een verlaging met € 43.729 vanwege de grondwaarde en een verlaging met € 16.000 vanwege de erfverharding, zou de waarde van de mestzak ten minste € 33.329 moeten bedragen om te kunnen concluderen dat de waarde van de onroerende zaak als geheel niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft echter geen enkel handvat aan de rechtbank geboden om zelfs maar te kunnen uitgaan van een dergelijke waarde. Voor een goede inschatting zou het ten minste nuttig zijn geweest als de grootte en de aanlegkosten van de mestzak bekend waren geweest.

14. Gelet op het voorgaande heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft de door haar verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt, doordat zij geen rekening heeft gehouden met de verdiepingen in de werktuigenberging en de mestzak, die toch enige waarde zal vertegenwoordigen. Daarom zal de rechtbank met inachtneming van al het voorgaande de WOZ-waarde schattenderwijs vaststellen op € 1.350.000.

15. Voor de ozb is de verdeling tussen grond bij woning en grond bij niet-woning nog van belang. Volgens eiseres heeft de taxateur van verweerder abusievelijk een deel aan de noordwestzijde van de woning naast de oprit niet meegenomen als grond bij woning. Verweerder heeft aangevoerd dat is aangesloten bij kadastrale nummers. Hoewel de rechtbank niet met precisie heeft kunnen vaststellen welk deel van de grond verweerder als grond bij woning heeft meegenomen, is zij van oordeel dat aannemelijk is dat het door eiser omlijnde deel dat is berekend op 3.076 m² gelet op de ligging daarvan geen functie voor het bedrijf heeft. Dit acht de rechtbank van meer belang dan de kadastrale nummering. In zoverre is daarom het gelijk aan eiseres.

16. Vanwege de extra onderdelen die de taxateur van verweerder in de beroepsfase aan de taxatie heeft toegevoegd had hij de heffingsgrondslag voor de ozb herberekend op € 1.157.764. Het verschil met de berekende WOZ-waarde voor de onroerende zaak bedraagt in de matrix € 286.114. Dit is opgebouwd uit € 191.191 voor de woning, € 6.600 voor de garage en € 88.323 voor grond bij woning. Dat laatste bedrag moet - gelet op wat hiervoor is overwogen - worden vermeerderd tot € 118.458. Dat betekent dat de totale aftrek op de WOZ-waarde nu € 316.249 bedraagt en de heffingsgrondslag voor de ozb gebruikersdeel moet worden verminderd tot € 1.033.000.

17. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond.

18. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.024 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1). Voor de bezwaarfase heeft verweerder al een vergoeding toegekend. Eiser heeft daartegen geen gronden aangevoerd. Daarom laat de rechtbank die beslissing in stand. Daarbij is ook al een vergoeding voor de taxatiekaart toegekend. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.