Rechtbank Gelderland, 12-02-2019, ECLI:NL:RBGEL:2019:551, AWB - 18 _ 968

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van het object, waarin een verzorgingshuis is gevestigd. Het object bestaat uit een hoofdgebouw (met daarin twee woonclusters en kantoorruimtes), een nieuw gebouw (de [D] ), een gebouw met vier woonclusters, een dagopvang, een werkplaats en een zeep- en kaarsenmakerij met winkeltje.

2. Primair is in geschil of het object in hoofdzaak tot woning dient in de zin van artikel 220, onderdeel a, en artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet. Dit is van belang voor de beoordeling of de aanslag OZBE naar het juiste tarief is vastgesteld en of terecht een aanslag OZBG is opgelegd. Voor zover de rechtbank tot het oordeel zou komen dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient is subsidiair in geschil of bij het bepalen van de heffingsmaatstaf de vrijstelling van artikel 220e van de Gemeentewet (woondelenvrijstelling) juist is toegepast. Bij de beoordeling speelt mede een rol dat partijen aan de verschillende onderdelen van het object verschillende waarden hebben toegekend.

3. Eiseres stelt dat het object in hoofdzaak tot woning dient. Zij heeft hiervoor het volgende aangevoerd.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de aanslagen terecht zijn opgelegd naar het belastingtarief dat geldt voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen.

Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt door [C] , taxateur bij Tribuut. Hieruit volgt een waarde voor het gehele object van € 4.847.268. In dit taxatierapport is mede gebruik gemaakt van gegevens afkomstig uit de taxatiewijzer van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, deel 9, verzorging.

5. Om te kunnen beoordelen of het object in hoofdzaak tot woning dient, dient eerst duidelijkheid te worden verkregen over de waarde van het object. Partijen zijn het erover eens dat voor de bepaling van de waarde dient te worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Uit dit artikellid volgt dat daarbij rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

6. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) volgt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend door de waarde van de grond op te tellen bij de waarde van de opstal. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object en de waarde van de woondelen juist zijn vastgesteld.

8. Eiseres betwist de waarde van het pand [F] zoals verweerder die heeft vastgesteld. De desbetreffende ruimtes zijn op het taxatieformulier van verweerder aangegeven met de nummers [000] tot en met [001] en hebben daar een totale WOZ-waarde van € 271.977. Eiseres stelt met name dat de helft van de eerste verdieping van dit pand feitelijk onbruikbaar is en dat hiermee geen rekening is gehouden bij de waardebepaling. Haar taxateur heeft dit bij een recente inpandige opname geconstateerd.

9. De taxateur van verweerder heeft erkend dat hij voor de huidige taxatie niet in het pand is geweest. Daarmee acht de rechtbank de stelling van eiseres onvoldoende weersproken. Zij acht de door eiseres gestelde functionele veroudering van een gedeelte van de eerste verdieping van het pand [F] aannemelijk. Omdat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden, heeft verweerder alleen al om die reden niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van het totale object niet te hoog heeft vastgesteld.

10. Bovendien heeft eiseres ook de getaxeerde waarde van het [G] , de zeep- en kaarsenmakerij en de werkplaats gemotiveerd betwist. Zij stelt dat verweerder het verkeerde archetype uit de taxatiewijzer heeft gebruikt. Volgens eiseres had verweerder in plaats van het archetype “gezinsvervangend tehuis” het archetype “dagopvang” moeten gebruiken. Dit zou dit leiden tot een lagere waarde. Daar komt nog bij dat het gaat om oude panden. De zeep- en kaarsenmakerij is gevestigd in een houten pand.

11. Verweerder heeft bij het taxatierapport niet de relevante gegevens uit de taxatiewijzer gevoegd. Gelet op de argumenten van eiseres heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de juiste archetypes zijn gebruikt. Verweerder heeft niet gemotiveerd weersproken dat het archetype “dagopvang” in een lagere waarde resulteert.

12. Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder de beschikte waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

13. Eiseres heeft niet uitdrukkelijk een waarde bepleit voor het geheel. Uit haar taxatiekaart volgt een waarde van € 4.793.000. Dit is echter mede het gevolg van het feit dat zij een aantal deelobjecten hoger waardeert dan verweerder. Dit betreft met name de woondelen van het hoofdgebouw. Dit is in haar belang vanuit het oogpunt dat zij van mening is dat meer dan 70% van de waarde dient te worden toegekend aan woondelen en dus sprake is van een woning. De rechtbank heeft het standpunt van eiseres niet zo opgevat dat zij van mening is dat de waarde van het gehele object niet lager kan zijn dan € 4.793.000.

14. De rechtbank zal, gelet op het voorgaande, de waarde in goede justitie bepalen. Rekening houdend met de correcties voor [F] , het dagactiviteitencentrum, de zeep- en kaarsenmakerij en de werkplaats, bepaalt de rechtbank de WOZ-waarde van het gehele object schattenderwijs op € 4.600.000.

15. Vervolgens is de vraag aan de orde of sprake is van een woning. Op grond van artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet dient een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning indien de op grond van de Wet WOZ vastgestelde waarde in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Bij de toepassing van dit artikel gaat het om de vraag of onzelfstandige gedeelten van een onroerende zaak tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden

16. Het is vaste jurisprudentie dat onder ‘in hoofdzaak’ wordt verstaan 70% of meer van de waarde van de onroerende zaak (vergelijk Hoge Raad 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125). Is aan die eis voldaan, dan wordt de gehele onroerende zaak als woning aangemerkt.

17. Partijen zijn het erover eens dat de woonruimtes van de woongebouwen een woonfunctie hebben. Ook zijn zij het er in hoofdlijnen over eens dat kantoorruimten geen woonfunctie hebben, ook niet als deze zich in een woongebouw bevinden. Het verschil van inzicht betreft met name de vraag hoe om te gaan met de verkeersruimtes (gangen en trappen) van het object. De rechtbank is van oordeel dat voor zover deze verkeersruimtes mede door het personeel worden gebruikt, in beginsel al niet meer gezegd kan worden dat zij volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De rechtbank verwijst hiervoor naar de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2390, en het arrest van de Hoge Raad van 6 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1326. Het meest duidelijk komt dit naar voren bij het pand van [F] (in de plattegrond van verweerder Gebouw III met omcirkeld cijfer 2 daarbij geschreven), aangezien daar sprake is van kantoorruimte halverwege in het gebouw. Het personeel maakt dus mede gebruik van de gangen om bij de kantoorruimte te komen. Er kan geen twijfel over bestaan dat de verkeersruimte in dat geval niet volledig dienstbaar is aan woondoeleinden.

18. Bij het gebouw dat door verweerder is aangegeven met een omcirkeld cijfer 4 ligt dit enigszins anders, in die zin dat er alleen sprake is van een receptie direct bij de ingang. De gang die vanaf de receptie naar achteren loopt, bedient alleen woonruimte. Hier bevindt zich verder geen kantoorruimte. Naar het oordeel van de rechtbank geldt het voorgaande echter ook voor dat pand. Het pand dient voor de duiding van de verkeersruimtes als geheel te worden beoordeeld. Hierin bevinden zich zowel woonruimtes als een kantoorruimte/receptie. De verkeersruimtes moeten daarom dienstbaar worden geacht aan zowel woonruimtes als kantoorruimte en zijn dus niet volledig dienstbaar aan woondoeleinden. Daarbij laat de rechtbank overigens in het midden of dit anders was geweest als alleen sprake was geweest van woonruimtes en gangen. Hoewel voorstelbaar is dat dan onder omstandigheden de gangen - net als de hal van een woning - moeten worden aangemerkt als volledig dienstbaar aan woondoeleinden, is evenzeer denkbaar dat dit afhangt van de mate van zorg die verleend wordt aan de bewoners en de vraag of deze zorg louter ten dienste staat van het wonen of meer de vorm van (verder gaande) verpleging aanneemt.

19. Eiseres heeft niet betwist dat als de desbetreffende verkeersruimtes buiten beschouwing blijven, de waarde van het object voor minder dan 70% kan worden toegerekend aan delen die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden en dat dus niet in hoofdzaak sprake is van een woning. Verweerder heeft bij de aanslag OZBE dus terecht het tarief voor niet-woningen toegepast. Wel dient de heffingsmaatstaf te worden verminderd overeenkomstig de vermindering van de WOZ-waarde.

20. Ten slotte dient de vraag te worden beantwoord of de vastgestelde heffingsmaatstaf voor de OZBG juist is. Hierbij gaat het om de vraag welke gedeelten van de onroerende zaak in hoofdzaak dienen tot woning dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De WOZ-waarde van deze gedeelten wordt op grond van artikel 220e van de Gemeentewet buiten de heffingsmaatstaf gelaten.

21. Eiseres heeft aangevoerd dat een door verweerder als kantoorruimte geduide ruimte op de eerste verdieping van het pand [F] een woonfunctie heeft. Verweerder heeft bij het bepalen van de functie van de desbetreffende ruimte aangesloten bij de bouwtekening. In deze bouwtekening is de ruimte als kantoorruimte voor het personeel aangemerkt. In dat geval is geen sprake van een woonfunctie.Volgens eiseres geven deze bouwtekeningen niet het huidige feitelijke gebruik van de ruimte aan.

22. Gelet op het feit dat de taxateur van eiseres nog recent in het pand is geweest, en de taxateur van verweerder niet, acht de rechtbank de stellingen van eiseres onvoldoende gemotiveerd betwist. Het is immers goed mogelijk dat in afwijking van de bouwtekening de ruimte momenteel een woonfunctie heeft. De rechtbank zal er daarom van uitgaan dat deze ruimte, met een totale getaxeerde waarde van € 43.211, buiten de heffingsmaatstaf voor de OZBG dient te blijven.

23. Daarnaast heeft eiseres aangevoerd dat de grond van het object naar rato moet worden toegerekend aan de woondelen van het verzorgingshuis. Dit zou tot gevolg hebben dat een deel van de grond zou zijn vrijgesteld op grond van artikel 220e van de Gemeentewet. Uit de jurisprudentie van de Hoge Raad volgt dat deze stelling pas toepassing vindt indien gebleken is dat de functie van de onbebouwde grond, of specifieke delen daarvan, zo nauw met de functie van een bepaald deel van de opstal samenhangt, dat daaraan dezelfde kwalificatie moet worden toegekend als aan dat deel van de opstal (zie Hoge Raad 17 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL5650). In de onderhavige zaak is dit gesteld noch gebleken. Verweerder heeft de projectiegrond en de ondergrond van de woonopstallen volledig toegerekend aan de woonfunctie en de overige grond in het geheel niet. Volgens het arrest van de Hoge Raad brengt het feit dat de woondelen minder dan 70% deel uitmaken van de opstal als geheel mee dat de bij die opstal behorende onbebouwde grond in beginsel niet hoofdzakelijk dienstbaar is aan woondoeleinden. Verweerder heeft de overige grond dus terecht in de heffingsmaatstaf betrokken.

24. In het taxatierapport is de waarde van de belaste delen berekend op € 2.335.382. Dit is meer dan de heffingsmaatstaf voor de OZBG na bezwaar, aangezien die is verminderd tot € 2.286.000. Ook als het hiervoor genoemde bedrag van € 43.211 in mindering wordt gebracht op het bedrag van € 2.335.382 moet de conclusie luiden dat de aanslag OZBG niet te hoog is vastgesteld.

25. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard voor zover het de WOZ-waarde en de aanslag OZBE betreft.

26. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.024 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding om de zaak als zwaar te kwalificeren. Voor zover de zaak wat ingewikkelder was dan gemiddeld, betreft het vooral de inspanning van de taxateur en niet zozeer de inspanning van de gemachtigde. Voor de bezwaarfase heeft verweerder al een vergoeding toegekend van € 989. Eiseres heeft deze bestreden voor zover het de vergoeding voor het taxatierapport betreft. Verweerder heeft daarvoor € 484 toegekend. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het taxatierapport een hogere vergoeding toe te kennen. Verweerder is uitgegaan van vijf uren en een uurtarief van € 80 te vermeerderen met btw. Eiseres heeft erop gewezen dat er feitelijk € 110 per uur is gedeclareerd, omdat sprake is van een gespecialiseerde taxatie. Daar staat echter tegenover dat zij vergoeding van vier uren heeft gevraagd (€ 532,40 inclusief btw). De rechtbank acht vijf uren en een uurtarief van € 80 redelijk gelet op de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 2018, nr. 28796). Daaruit volgt dat voor de taxatie van een courante niet-woning een uurtarief wordt gehanteerd van € 68 (en tot 1 juli 2018 van € 65). Het feit dat sprake is van een minder courant object rechtvaardigt een wat hogere vergoeding, maar de rechtbank ziet geen aanleiding uit te gaan van meer dan € 80. Zij zal het bedrag van € 484 en daarmee de kostenvergoeding voor bezwaar van € 989 handhaven (inclusief kosten voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand en kosten voor de vergoeding van een kadastraal uittreksel). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. De totale vergoeding voor bezwaar en beroep komt daarmee op € 2.013.