Rechtbank Gelderland, 12-02-2019, ECLI:NL:RBGEL:2019:558, AWB - 17 _ 7018

1. Eiseres is gebruiker van het object. Zij gebruikt het object voor zorgactiviteiten. Het object bestaat uit verschillende panden, uit de bouwjaren 2010, 2008 en 1923. Het pand uit 1923 heeft de uitstraling van een kerk. Het object omvat ook grond, waaronder bosgrond.

2. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Ook is in geschil of sprake is van een woning, in welk geval ten onrechte een aanslag OZB gebruiker is opgelegd.

3. Eiseres bepleit een waarde van € 4.374.000. Verder is zij van mening dat sprake is van een woning.

4. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatieformulier, opgemaakt op 16 november 2018 door [B] , taxateur (hierna: het taxatieformulier). In dit taxatieformulier is de waarde van het object getaxeerd op € 5.643.911. In het taxatieformulier is per bouwdeel verwezen naar een archetype afkomstig uit de landelijke taxatiewijzer deel 9, verzorging, van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (hierna: de taxatiewijzer). Uit deze uitsplitsing volgt dat de waarde van het object voor 64% bestaat uit delen die een woonfunctie hebben. Verweerder stelt daarom dat terecht is uitgegaan van een niet-woning.

5. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de vervangingswaarde rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

7. De bewijslast dat de aan het object toegekende waarde juist is ligt bij verweerder.

8. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank zal partijen daarin volgen.

9. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwezen naar het taxatieformulier. Hierbij zijn echter niet de relevante passages uit de taxatiewijzer gevoegd. Daarmee is in beginsel sprake van een gebrekkige motivering. Verweerder heeft erop gewezen dat de relevante delen van de taxatiewijzer openbaar en voor iedereen toegankelijk zijn, maar dit doet niet af aan het feit dat hij de bewijslast draagt en zijn stellingen voldoende moet onderbouwen. Daar staat echter tegenover dat eiseres na een summier gemotiveerd beroepschrift in het geheel geen nadere stellingen heeft ingenomen. Ter zitting heeft de gemachtigde verklaard dat sprake is geweest van een communicatiefout tussen zijn kantoor en de extern deskundige. De rechtbank is van oordeel dat dit voor rekening en risico van eiseres moet blijven. In het beroepschrift is aangekondigd dat de stellingen nader zouden worden onderbouwd. Bij brief van 5 oktober 2018 heeft de rechtbank een vooraankondiging gestuurd aan partijen. Op 5 december 2018 heeft de rechtbank de uitnodiging voor de zitting gestuurd en bij brief van 17 december 2018 heeft verweerder een verweerschrift ingediend. Kennelijk heeft eiseres noch de gemachtigde op een van die momenten aanleiding gezien het dossier op volledigheid te controleren. Naar het oordeel van de rechtbank had zeker het verweerschrift eiseres daartoe aanleiding dienen te geven. Het was na ontvangst daarvan nog mogelijk voor eiseres tijdig voor de zitting haar stellingen aan te vullen. Nu zij dit heeft nagelaten, gaat de rechtbank voorbij aan het aanbod dat de gemachtigde ter zitting heeft gedaan om alsnog een eigen taxatie in te brengen.

10. De rechtbank zal gelet op het voorgaande het taxatieformulier van verweerder als uitgangspunt nemen en de ter zitting namens eiseres naar voren gebrachte argumenten bespreken.

11. De taxateur van verweerder heeft de restwaarde van de ruwbouw van de diverse gebouwen op 30% gesteld. Voor de afbouw en installaties is uitgegaan van respectievelijk 25 en 17%. Alleen voor het onderdeel opslag/magazijn is de taxateur uitgegaan van een lagere restwaarde. Eiseres heeft aangevoerd dat de restwaarde van het object lager moet zijn. Zij verwijst daarvoor naar de uitspraken van Gerechtshof Amsterdam van 26 november 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5017, en 5 januari 2001, ECLI:NL:GHAMS:2001:AA9410.

12. De uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 26 november 2015 heeft betrekking op een ziekenhuis en de invloed van de werktuigenvrijstelling op de restwaarde. De uitspraak van 5 januari 2001 heeft betrekking op een schoolgebouw. De rechtbank is van oordeel dat per soort gebouw sprake kan zijn van een andere restwaarde. Eiseres heeft niet toegelicht waarom de aangehaalde uitspraken relevant zijn voor het onderhavige geval. De rechtbank ziet dan ook geen reden om de restwaarde te corrigeren.

13. Ter zitting heeft eiseres aangegeven dat op een deel van het object de kerkenvrijstelling van toepassing is. Dit betreft het pand met bouwjaar 1923.

14. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en onder g, van de Uitvoeringsregeling objecten Wet WOZ wordt bij het bepalen van de waarde op grond van de Wet WOZ buiten aanmerking gelaten de waarde van onroerende zaken die in hoofdzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst of voor het houden van openbare bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard, een en ander met uitzondering van delen van zodanige onroerende zaken die dienen als woning.

15. Uit deze definitie volgt dat het object in zijn geheel dient te worden beoordeeld en dat het dus niet gaat om de vraag of het pand uit 1923 voor de eredienst bestemd is. De term “in hoofdzaak” houdt in dat het object voor ten minste 70 procent daarvoor dient te worden gebruikt (zie Hoge Raad 4 december 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC4804, BNB 1992/47).

16. Als er al van moet worden uitgegaan dat in het pand uit 1923 openbare erediensten worden gehouden, dan nog betreft dit slechts een klein deel van het totale object. De waarde van dit deel is door verweerder getaxeerd op € 175.807. De bruto vloeroppervlakte bedraagt 348 m², terwijl de totale bruto vloeroppervlakte van de diverse gebouwen een veelvoud daarvan is. De Hoge Raad is in het arrest uit 1991 uitgegaan van bruto inhoud. Die is in dit geval niet gegeven, maar uitgaand louter van de vierkante meters begane grond is er geen enkele aanleiding te veronderstellen dat de kerk meer dan 70 procent van de totale inhoud van de gebouwen beslaat. Er is sprake van een gebouw van twee verdiepingen met een grondoppervlak van 221 m², twee verzorgingsruimten met twee verdiepingen met een grondoppervlak van respectievelijk 708 en 359 m², een kantoor annex vergaderruimte met vier bouwlagen met een grondoppervlak van 816 m², een sanitaire ruimte en een opslag/magazijn. Hoewel het kerkgebouw afgaand op de foto’s wat hoger is dan de overige gebouwen, is het verschil niet zodanig dat aannemelijk is dat het object in zijn geheel in hoofdzaak voor de eredienst bestemd is. De kerkenvrijstelling is niet van toepassing.

17. Volgens eiseres is het pand uit 1923 in elk geval minder doelmatig en zijn de kosten hoger dan waar verweerder rekening mee heeft gehouden bij de waardebepaling van het object. Verweerder heeft aangevoerd dat het object functioneert en wijst daarbij op het feit dat het gehele object door eiseres in gebruik is. Volgens verweerder is er dan ook geen extra afschrijving nodig.

18. De rechtbank is van oordeel dat eiseres de juistheid van de taxatie op dit punt onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Uit het taxatieformulier volgt dat verweerder voor de bouwwijze een extra correctie heeft toegepast. Dat en waarom deze onvoldoende zou zijn, heeft eiseres niet toegelicht.

19. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt. In zoverre is het beroep dus ongegrond.

20. Op grond van het taxatieformulier is de waarde van het object voor 64% toegekend aan woondelen. Daarmee is het mogelijk OZB te heffen van de gebruiker op grond van de artikelen 220 en 220a van de Gemeentewet. Eiseres stelt echter dat het object voor ten minste 70% tot bewoning dient. Dat zou meebrengen dat geen OZB van de gebruiker kan worden geheven.

21. Het verschil van inzicht spitst zich toe op de vraag op welke wijze de grond om de gebouwen moet worden toegerekend aan woondelen en niet-woondelen. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de omliggende grond naar rato moet worden toegerekend aan de woondelen van het object. Los van de grond bestaat 76% van het object uit woondelen en 24% uit niet-woondelen. Diezelfde verhouding dient volgens eiseres te worden gehanteerd voor de grond. Verweerder heeft aangevoerd dat het bos niet wordt gebruikt voor woondoeleinden en dat dit deel van het perceel daarom als niet-woning moet worden gewaardeerd. De taxateur van verweerder heeft alleen de zogeheten projectiegrond van 2.808 m² toegerekend aan woondelen. De overige grond is als niet-woning gewaardeerd. Dit betreft deels grond bij niet-woning, deels overgrond en deels bosgrond. Dit leidt ertoe dat het gehele object voor 64% uit woondelen bestaat.

22. Bij de beoordeling van de stellingen van partijen is het arrest van de Hoge Raad van 17 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL5650, het uitgangspunt. Hieruit volgt dat eerst moet worden gekeken naar de ondergrond en de grond die in functioneel opzicht onlosmakelijk is verbonden met de opstal. Die wordt hetzelfde geëtiketteerd als de opstal. Dit betreft naar de rechtbank begrijpt de 2.808 m² die als woning is meegenomen en een oppervlakte van 6.552 m² die als niet-woning is meegenomen.

23. De overige grond betreft zogeheten overgrond en de bosgrond. Als uitgangspunt heeft te gelden dat die grond in dezelfde mate aan dezelfde doeleinden dienstbaar is als de opstallen. Het betreft immers samen één object en in de regel mag ervan worden uitgegaan dat de omliggende grond voor het gehele object bruikbaar is. Dat betekent in dit geval dat van de overgrond en de bosgrond 76% aan woondoeleinden wordt toegerekend en 24% aan niet-woondoeleinden, overeenkomstig de mate waarin de opstallen voor woondoeleinden en niet-woondoeleinden worden gebruikt. Het ligt volgens de Hoge Raad op de weg van de partij die hiervan wil afwijken om de daartoe benodigde feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen.

24. In dit geval heeft verweerder 0% aan woondoeleinden toegerekend en 100% aan niet-woondoeleinden. Verweerder heeft erop gewezen dat niet valt in te zien dat de bosgrond wordt gebruikt voor de bewoners. De rechtbank acht dit onvoldoende voor afwijking van de hoofdregel, omdat immers verweerder de bewijslast draagt van de juistheid van de door hem gehanteerde afwijking. Hij heeft echter onvoldoende feitenonderzoek gedaan.

25. De taxateur van verweerder heeft de bosgrond gewaardeerd op € 87.685 en de overgrond op € 129.600. Dit is in totaal € 217.285. Hiervan dient 76% oftewel € 165.136 aan woondelen te worden toegerekend. Het restant van € 52.149 wordt aan niet-woondelen toegerekend.

26. De taxateur van verweerder heeft de woondelen getaxeerd op € 3.592.076. Vermeerderd met € 165.136 stelt de rechtbank deze vast op € 3.757.212. De totale waarde van het object bedraagt volgens de taxatie € 5.643.911. Dat betekent dat de waarde voor 66,6% uit woondelen bestaat. Ook na deze correctie is dus niet sprake van een object dat in hoofdzaak woning is. De stellingen van eiseres gaan in zoverre niet op.

27. Wel heeft eiseres erop gewezen dat het voorgaande ook van belang is voor de heffingsmaatstaf. Er resteert in deze berekening een heffingsmaatstaf van € 5.643.911 -/- € 3.757.212 = € 1.886.699. Volledigheidshalve merkt de rechtbank daarbij op dat in dit geval de toets van artikel 220e van de Gemeentewet niet anders uitkomt dan de toets van artikel 220a van de Gemeentewet. Dit volgt onbestreden uit het taxatieformulier.

28. Aangezien verweerder (uitgaand van iets andere bedragen dan de taxateur) de heffingsmaatstaf voor de gebruikersheffing had bepaald op € 2.030.000, is het beroep gegrond. De heffingsmaatstaf dient - afgerond op duizend euro - te worden verminderd tot € 1.886.000.

29. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard.

30. De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.532 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 254, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.