Rechtbank Gelderland, 10-06-2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:2922, AWB - 21 _ 1463

1. Eiseres is eigenaar van het object. Het object betreft een multifunctioneel stadion, gebouwd in 1998. In het object worden voornamelijk voetbalwedstrijden gespeeld en concerten gehouden. Het schuifdak/koepeldak van het object kan worden geopend en gesloten. De oppervlakte van het perceel is 35.807 m² en het bruto vloeroppervlak is 61.032 m².

2. Bij koopovereenkomst van 12 juli 2018, heeft eiseres het object in verhuurde staat gekocht van [B.V. 1] voor een bedrag van € 13.750.000. Het object werd/wordt verhuurd aan [B.V. 2] .

3. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Meer specifiek is in geschil of deze waarde op de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden gesteld of, en in hoeverre, rekening dient te worden gehouden met de (lagere) bedrijfswaarde.

4. Niet in geschil is dat het object een incourante onroerende zaak betreft die niet tot woning dient en niet in het Rijksmonumentenregister staat ingeschreven. Ter zitting is komen vast te staan dat tussen partijen niet in geschil is dat de onroerende zaak door eiseres wordt geëxploiteerd met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen, zodat de onroerende zaak wordt gebezigd in de commerciële sfeer.

5. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Het tweede lid van dit artikel bepaalt dat deze waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6. Artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bepaalt dat, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak dient rekening te worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bevat een hulpmiddel bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Op grond van dit artikellid wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak berekend door de waarde van de grond van de onroerende zaak te vermeerderen met de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die de herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

7. Omdat sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde. Dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt.¹

8. Eiseres heeft een waarde van € 8.000.000 bepleit. Zij is van mening dat het object dient te worden gewaardeerd op basis van de bedrijfswaarde, omdat het object incourant is en uitsluitend commercieel wordt geëxploiteerd. Eiseres heeft ter zitting gesteld dat de bedrijfswaarde identiek is aan de waarde die kan worden vastgesteld door toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode). Zij verhuurt het object voor € 2.213.028,36 per jaar, waarbij de huurovereenkomst in 2008/2009 is gesloten voor een periode van 30 jaar. De huurder verhuurt het object vervolgens voor 85% onder aan [club] . De door eiseres in 2018 betaalde koopprijs van € 13.750.000 omvat zowel de waarde van de onroerende zaak zelf als de waarde van het meegekochte langjarige huurcontract. Doordat het object in verhuurde staat is gekocht, heeft zij een hogere koopprijs voor het object willen betalen. Het voorgaande verklaart het verschil van € 5.750.000 tussen de door haar bepleite waarde en de betaalde koopprijs. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft eiseres ter zitting verwezen naar een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 april 2016², waaruit zou blijken dat in dit geval de hwk-methode moet worden gebruikt bij de bepaling van de waarde van het object. Aldus eiseres, dient de betaalde koopprijs te worden teruggerekend naar de leegwaarde van het object. Deze leegwaarde kan volgens haar worden bepaald, door de jaarhuur te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor van 2 tot 3 en de betreffende uitkomst vervolgens in mindering te brengen op de betaalde koopprijs. Ook heeft zij naar een arrest van de Hoge Raad van 4 december 2014³ verwezen, waaruit zou blijken dat de verkoopopbrengst van een verhuurd pand gecorrigeerd moet worden naar de leegwaarde.

9. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde van € 13.773.000 onder meer verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport, opgemaakt door de taxateur op 13 maart 2022. In dit taxatierapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object bepaald op € 41.769.000 (exclusief btw). Voor de berekening van deze waarde is, aldus verweerder, aangesloten bij de uitgangspunten als opgenomen in de Taxatiewijzer Sport waardepeildatum 1 januari 2019 van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten.⁴Daarnaast heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de verkooptransactie in 2018 met bijzondere (financiële) afspraken gepaard is gegaan en dat de koopprijs daardoor niet in verhouding staat tot de waarde van het object.

10. De rechtbank stelt voorop dat op verweerder de bewijslast rust om aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van het object niet te hoog is. De bewijslast of en in hoeverre de bedrijfswaarde van invloed is op de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object rust op eiseres.⁵

11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht de waarde van het object aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald. Niet in geschil is dat het object een incourante niet-woning betreft, waarvan de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economische verkeer.⁶ Voor zover partijen ter zitting overeenstemming hebben bereikt over de toepassing van de hwk-methode, komt hieraan betekenis te ontvallen omdat deze overeenstemming berust op een onjuiste voorstelling van zaken, namelijk een onjuiste lezing van de door eiseres aangehaalde uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 april 2016. In de procedure die daar voorlag was - anders dan in deze procedure het geval is - sprake van een courante onroerende zaak. Omdat de door verweerder in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten niet in geschil zijn, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object op de peildatum niet te hoog is vastgesteld.

12. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

13. Eiseres heeft met de door haar overgelegde stukken of anderszins niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object dient te worden gesteld op een lagere bedrijfswaarde van € 8.000.000. Daarvoor is haar stelling, dat in de door haar betaalde koopprijs niet alleen het object maar ook het meegekochte langjarige huurcontract was verdisconteerd, onvoldoende. Zoals hiervoor reeds geoordeeld, treft de verwijzing van eiseres naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 april 2016 geen doel. Ook de door eiseres aangehaalde uitspraak van de Hoge Raad van 4 december 2014 is niet van toepassing, reeds omdat in die procedure de WOZ-waarde werd bepaald op de waarde in het economische verkeer in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (zie onderdeel 5 van deze uitspraak).

14. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

15. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.