Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-04-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2860, 22/1732
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 23-04-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:2860, 22/1732
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 23 april 2024
- Datum publicatie
- 3 mei 2024
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBGEL:2022:2922, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 22/1732
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 30a Wet WOZ, Art. 8:91 Awb, Art. 8:94 Awb
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling multifunctioneel stadion.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 22/1732
uitspraakdatum: 23 april 2024
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 10 juni 2022, nummer AWB 21/1463, ECLI:NL:RBGEL:2022:2922, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 13.773.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voor het jaar 2020 aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) en rioolheffing opgelegd voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 26 november 2020 de vastgestelde waarde en de aanslagen OZB en rioolheffing gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank).
De Rechtbank heeft bij uitspraak van 10 juni 2022 de beroepen ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft op 19 juli 2022 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.
De heffingsambtenaar heeft op 28 november 2022 een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 28 maart 2024 een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 april 2024 te Arnhem. Namens belanghebbende is verschenen [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Feiten
Belanghebbende, een commerciële vastgoedbelegger, is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1998 gebouwd multifunctioneel stadion, waarin door [naam4] voetbalwedstrijden worden gespeeld en concerten worden gehouden. De oppervlakte van het perceel is 35.807 m2, de bruto vloeroppervlakte, verdeeld over meerdere bouwlagen, bedraagt 61.032 m2.
De toenmalige eigenaar van de onroerende zaak – de gemeente Arnhem – heeft op 22 september 2003 een huurovereenkomst gesloten met B.V. [naam5] (hierna: de huurder). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twintig jaar, welke periode behoudens opzegging wordt voorgezet voor een aansluitende periode van twintig jaar. De aanvangshuurprijs bedroeg € 2.271.000 (excl. btw) per jaar, waarvan € 771.000 slechts verschuldigd is als – kort gezegd – het netto bedrijfsresultaat van huurder een dergelijke betaling toelaat.
In maart 2007 heeft de gemeente Arnhem de onroerende zaak – in verhuurde staat – voor € 16.500.000 verkocht aan BV [naam6] .
Op 3 september 2018 is de onroerende zaak aan belanghebbende geleverd. Blijkens de leveringsakte is bij koopovereenkomst van 12 juli 2018 de onroerende zaak – na tussenkomst van [de bank] –in verhuurde staat verkocht voor € 13.750.000. De jaarhuur bedraagt € 2.213.028 waarvan uiteindelijk circa 85% voor rekening komt van onderhuurder [naam4] .
De WOZ-waarde van het stadion is per 1 januari 2019 vastgesteld op € 13.773.000.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport ingebracht, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van het stadion is getaxeerd op € 41.769.574.
De Rechtbank heeft de vastgestelde waarde gehandhaafd. De Rechtbank heeft in dat verband overwogen dat de heffingsambtenaar de waarde terecht heeft bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bedrijfswaarde € 8.000.000 bedraagt.
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
Belanghebbende betoogt dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat de bedrijfswaarde lager is. Belanghebbende staat een (bedrijfs)waarde voor van € 8.000.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 13.773.000.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.