Rechtbank Gelderland, 21-02-2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:902, AWB - 21 _ 702 en 21_1110

1. Eiseres is eigenaar van beide objecten. Object 1 is een voormalig jeugdinternaat dat nu gebruikt wordt als opvanghuis. Het object is gebouwd in 1970. Eiseres verhuurt het object aan Stichting Leger des Heils. Object 2 is een woon-zorgcomplex. Het object bestaat uit verschillende gebouwen en andere opstallen die zijn gebouwd tussen 1980 en 2017.

2. In geschil is de WOZ-waarde van de objecten. Eiseres bepleit waarden van onderscheidenlijk € 790.000 en € 15.966.000. Beide partijen hebben voor beide objecten taxaties overgelegd van de ter zitting namens hen verschenen taxateur. In geschil is met name of de taxateur van verweerder op een aantal onderdelen terecht de levensduur heeft verlengd en wat de restwaarde van de diverse onderdelen is aan het eind van de levensduur. Voor object 2 zijn daarnaast nog enkele andere punten in geschil, waaronder met name de waarde van de woondelen als bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet.

3. Tussen partijen is niet in geschil dat is voldaan aan de vereisten voor toepassing van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De rechtbank volgt partijen hierin. Er is sprake van incourante objecten, waarvoor niet of nauwelijks een markt is te vinden. Een waardering volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde is daarom het uitgangspunt voor de beoordeling.

4. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ is een hulpmiddel bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Op grond van dit artikellid wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak berekend door de waarde van de grond van de onroerende zaak te vermeerderen met de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die de herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. De gecorrigeerde vervangingswaarde is de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft.

5. De bewijslast rust op verweerder. Hij moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de objecten niet te hoog is.

6. In het taxatierapport van verweerder is de waarde van object 1 vastgesteld op € 1.238.000. Dit is aanmerkelijk hoger dan de beschikte waarde. De beschikte waarde is een resultante van het feit dat partijen over 2019 een compromis hadden gesloten voor een waarde van € 1.078.000. Weliswaar is er sindsdien weer een jaar verstreken, wat betekent dat er opnieuw afschrijvingen hebben plaatsgevonden, maar daartegenover staat dat de bouwkosten volgens de Taxatiewijzer Zorg 2020 hoger zijn dan volgens de Taxatiewijzer Zorg 2019. Het effect van beide wijzigingen heeft geleid tot de beschikte waarde van € 1.088.000, zo heeft verweerder ter zitting toegelicht. Bij nadere uitwerking in de beroepsfase is de taxateur tot de conclusie gekomen dat de werkelijke waarde hoger is. Ter zitting heeft verweerder desgevraagd alsnog de ontbrekende bijlage overgelegd waarin de berekening van het bedrag van € 1.238.000 is uitgewerkt. Verweerder is daarbij overeenkomstig de Taxatiewijzer Zorg uitgegaan van restwaarden voor ruwbouw, afbouw en installaties van respectievelijk 30, 10 en 5%. Omdat de theoretische levensduur van de verschillende elementen is verstreken, heeft hij deze verlengd. Voor de ruwbouw is hij uitgegaan van een resterende levensduur van 10 jaar (dus tot 1 januari 2029) en voor de afbouw en installaties van 5 jaar (dus tot 1 januari 2024). De taxateur van verweerder heeft geen aanleiding gezien de restwaarde aan het eind van die tijd op een lager bedrag vast te stellen dan de genoemde percentages.

7. De taxateur van eiseres heeft de waarde van object 1 vastgesteld op € 790.000. Volgens de toelichting ter zitting kan de Taxatiewijzer Zorg naar de mening van de taxateur wel gebruikt worden om de bouwkosten te bepalen, maar is deze niet geschikt voor het vaststellen van de restwaarde. Dit volgt volgens eiseres ook uit jurisprudentie van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 24 april 2018¹ en Gerechtshof Den Haag van 14 november 2017². Die restwaarde heeft haar taxateur bepaald op 10%. Ook betwist eiseres dat er grond is voor verlenging van de levensduur. Dit kan volgens haar alleen bij renovatie aan de orde zijn.

8. De rechtbank stelt vast dat verweerder - anders dan de heffingsambtenaren in de zaken waar eiseres naar verwijst - voor de onderbouwing van de restwaarde niet louter heeft volstaan met verwijzing naar de gegevens uit de taxatiewijzer. Verweerder heeft gegevens van vier vergelijkingsobjecten overgelegd met daarin vermelding van de koopprijs, de grondwaarde en de vervangingskosten. Naar de rechtbank begrijpt, heeft verweerder op de koopprijzen telkens de grondwaarde in mindering gebracht en het restantbedrag toegerekend aan de opstallen. Dit is een in de WOZ-waardering veel voorkomende methode, die in beginsel bruikbaar is. Vervolgens heeft verweerder klaarblijkelijk de vervangingskosten berekend op basis van het toepasselijke archetype in de taxatiewijzer en de waarde van de opstallen uitgedrukt in een percentage van de vervangingskosten. Dit percentage varieert van 31,6 tot 63,66. Hiermee heeft verweerder geprobeerd tot uitdrukking te brengen dat een restwaarde van 30% conform de taxatiewijzer niet te hoog is.

9. Eiseres heeft deze onderbouwing onvoldoende gemotiveerd bestreden. Zij heeft slechts aangevoerd dat geen adresgegevens van de vergelijkingsobjecten zijn vermeld, maar verweerder heeft wel gegevens over de aard van de objecten en de name van de gemeenten vermeld en ook bevindt zich van elk vergelijkingsobject een foto in het dossier. Eiseres heeft nagelaten bijvoorbeeld gemotiveerd de gehanteerde grondprijzen te betwisten, terwijl zij dit wel had gekund aan de hand van de gegevens die verweerder heeft verstrekt. Eiseres heeft wel concreet benoemd dat 63% restwaarde ongeloofwaardig is. Dit is echter slechts onderbouwd als een gevoel van de taxateur en het vermoeden dat de grondprijs onjuist is. Hierbij is ter zitting ter sprake gekomen dat wellicht een of meer van de vergelijkingsobjecten de bestemming “wonen” hebben, aangezien sprake is van gezinsvervangende tehuizen, en dat dit de grondprijzen kan stuwen. Naar het oordeel van de rechtbank is niet ondenkbaar dat dit een rol kan spelen, maar zij wijst erop dat er een aanzienlijk verschil is tussen 63% en 30%. Daarmee is nog niet gezegd dat de restwaarde lager dan 30% zou moeten zijn. Eiseres heeft niets aangevoerd om aan een restwaarde van (in elk geval) 30% te twijfelen. Ook de stelling van eiseres dat in de regel objecten als het onderhavige aan het eind van de rit gesloopt en niet herbestemd worden, levert een onvoldoende gemotiveerde betwisting van de gehanteerde restwaarde van 30% op. Daarbij weegt de rechtbank ook mee dat de taxateur van eiseres ter zitting heeft bevestigd dat zij evenmin in staat is te bewijzen dat de restwaarde de door haar voorgestane 10% bedraagt.

10. Over de verlenging van de levensduur heeft de taxateur van verweerder ter zitting toegelicht dat het Leger des Heils sinds 2016 huurder is van het object en veel aan onderhoud heeft gedaan. Zo is de cv-ketel vervangen, zijn leidingen en kozijnen vervangen en is de inrichting van een deel van het object aangepakt. Ook heeft het Leger des Heils nog een langlopend huurcontract en is zij dus van plan het object nog langere tijd voor dezelfde doeleinden te blijven gebruiken. Eiseres heeft deze stellingen niet gemotiveerd bestreden. Zij heeft wel gesteld dat onder meer de isolatie slecht is, maar dat dit benedengemiddeld is voor een pand uit 1970 is niet gesteld en ook niet aannemelijk, gelet op het feit dat de taxateur van eiseres ook heeft vermeld dat het voorzieningenniveau voldoende is. Was dit anders geweest, dan zou dit bovendien tot uitdrukking moeten komen in technische of functionele veroudering dan wel onderhoudskosten (waarmee verweerder al rekening heeft gehouden) en zou dat niet direct gevolgen hebben voor de levensduur. Eiseres heeft in dat kader vooral betoogd dat zolang geen sprake is van een renovatie, er geen grond is voor verlenging van de levensduur. De rechtbank volgt dat standpunt van eiseres niet. Dit valt ook niet te lezen in het arrest van de Hoge Raad van 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169, waarnaar eiseres verwijst, of de daarop gevolgde uitspraak van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 31 december 2020³. Uiteindelijk is sprake van een waardering van bewijs. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de ter zitting gegeven toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat het object tussentijds zodanig is opgeknapt dat er grond is voor verlenging van de levensduur.

11. De vraag die dan nog resteert is of ook per 1 januari 2024 dan wel 1 januari 2029 de restwaarde nog steeds dezelfde is. Het is immers niet zonder meer gezegd dat als een object op een aantal punten wordt verbeterd, maar op andere punten niet, de staat waarin het aan het eind van de verlengde levensduur verkeert gelijk is aan die waarin het aan het eind van de oorspronkelijke levensduur zou hebben verkeerd zonder verbeteringen. Andere onderdelen kunnen immers wel degelijk verder in waarde afnemen. Het had op de weg van verweerder gelegen beter te onderbouwen waarom hij voor de ruwbouw nog altijd van 30% uitgaat, terwijl de Taxatiewijzer een bandbreedte geeft van 25-35%. Het is in beginsel aannemelijk dat de restwaarde bij verlenging van de levensduur dichter bij de 25% zal uitkomen. Deze bandbreedte is immers niet voor niets gegeven.

12. Het voorgaande leidt echter niet tot een gegrond beroep. De getaxeerde waarde is immers € 150.000 hoger dan de beschikte waarde. Ook als de taxateur van verweerder was uitgegaan van een restwaarde voor de ruwbouw van 25%, zou de getaxeerde waarde hoger

13. Beide taxateurs hebben een taxatie van object 2 ingebracht. Deze zijn verschillend opgebouwd: eiseres heeft eerst alle onderdelen die als woning hebben te gelden benoemd, daarna de onderdelen die hoofzakelijk wonen betreffen of dienstbaar zijn aan onderdelen met een woonfunctie en tot slot de niet-woningen; verweerder heeft per deelobject uitgesplitst in wonen, dienstbaar aan wonen of niet-woningen. Dit op zich hoeft geen probleem te zijn. Echter, partijen gebruiken verschillende aanduidingen voor de deelobjecten (de taxateur van eiseres gebruikt gebouwnummers, de taxateur van verweerder gebouwnamen en deels letters) en de oppervlaktes verschillen deels ook. Hierdoor was tot aan de zitting op geen enkele wijze een aansluiting te maken tussen de beide taxatierapporten. Partijen zijn over en weer ook niet concreet ingegaan op de onderlinge verschillen. Pas op de zitting heeft nota bene de taxateur van eiseres een plattegrond overgelegd waarin de vertaalslag tussen de objectaanduidingen van beide taxateurs is gemaakt. Als gevolg daarvan is in elk geval iets beter een aansluiting te maken, maar een verklaring voor de grote verschillen in de omvang van de woondelen volgt hieruit niet. Desgevraagd heeft de taxateur van eiseres dit ten aanzien van één deelobject toegelicht. Hieruit bleek dat partijen het niet eens zijn over het gebruik van twee ruimtes in het desbetreffende deelobject. Volgens de taxateur van eiseres gaat het om woonruimtes/studio’s en dus om woondelen, volgens de taxateur van verweerder zijn het slaapruimtes voor de nachtdienst (personeel) en dus niet-woondelen.

14. De rechtbank benadrukt dat partijen over het belastingjaar 2016 eveneens een procedure hebben gevoerd bij de rechtbank en dat de zitting toen is geschorst omdat partijen het ook toen onderling niet eens waren over het feitelijke gebruik van een aantal onderdelen van het object. Partijen hebben die zaak vervolgens geschikt. In dat licht kan het op zijn minst verbazingwekkend worden genoemd dat partijen het nu toch weer niet eens zijn over het feitelijke gebruik maar ook niet over het aantal vierkante meters van een aantal deelobjecten. Het is niet aan de rechtbank gaten in de stelplicht van partijen op te vullen. Partijen hebben over en weer slechts een eigen taxatie ingebracht, die zonder verklaring over de punten waarop deze afwijkt van de andere taxatie onvoldoende houvast biedt. De taxaties zijn ook intrinsiek voor de rechtbank onvoldoende navolgbaar. Beide partijen hebben dus te weinig gesteld en onvoldoende gemotiveerd betwist. Daarbij kan enerzijds verweerder verweten worden niet te zijn ingegaan op de taxatie van eiseres, die immers eerder in het geding is gebracht dan de taxatie van verweerder, en had het anderzijds op de weg van eiseres gelegen concreet te onderbouwen op welke punten zij het niet eens is met de taxatie van verweerder. Uiteindelijk blijft zij steken bij de hiervoor ook genoemde punten van restwaarde en levensduurverlenging, maar die punten “verdrinken” in de chaos van het grotere geheel zolang niet duidelijk is waar partijen over praten.

15. Kortom, geen van beide partijen heeft een waarde van het object aannemelijk gemaakt. Het taxatierapport van verweerder komt uit op een waarde van € 19.280.000, opnieuw aanzienlijk hoger dan de beschikte waarde. Het rapport van eiseres komt uit op € 15.966.000. De kanttekeningen die de rechtbank hiervoor heeft geplaatst bij het verlengen van de levensduur zonder aanpassing van de restwaarde kunnen hier herhaald worden. Dat maakt dat de rechtbank in elk geval van oordeel is dat verweerder niet zonder meer gevolgd kan worden in de beschikte waarde, ook al is die aanzienlijk lager dan de getaxeerde waarde. De rechtbank zal de waarde schattenderwijs bepalen op € 16.600.000.

16. Het voorgaande heeft ook invloed op de bepaling van de grondslag voor de aanslag OZB-gebruiker voor dit object. Verweerder stelt dat het aandeel woondelen 28% is, eiseres komt op 69,77%. De rechtbank acht het verbod te heffen over woningen zodanig belangrijk dat zij eiseres zal volgen in het door haar verdedigde percentage, omdat dan in elk geval niet te veel wordt geheven. Dit percentage wordt wel toegepast op de geschatte waarde. Dat betekent dat de grondslag voor de aanslag OZB-gebruiker wordt verminderd tot 30,23% van € 16.600.000 = € 5.018.000.

17. Het beroep is gegrond.

18. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld. Daarbij ziet de rechtbank in de zeer geringe bijdrage van de gemachtigde aan de discussie en de wijze van procederen, waarbij enkel de standaardargumenten over levensduur en restwaarde zijn geknipt en geplakt en verder slechts een eigen taxatierapport is ingebracht zonder daadwerkelijk in te gaan op het taxatierapport van verweerder, aanleiding de kosten van de taxateur te vergoeden volgens het door verweerder voorgestelde tarief van € 80 per uur (te vermeerderen met btw, dus inclusief btw € 96,80 per uur), maar de wegingsfactor voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase te verminderen tot 0,5.

19. Daarmee komt de vergoeding voor de rechtsbijstand op € 1.079, te weten € 538 voor de bezwaarfase (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269 en een wegingsfactor 1) en € 541 voor de beroepsfase (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 0,5). De kosten van de taxateur worden bepaald op € 580,80 te weten 5 uur à € 96,80 = € 484 inclusief btw en 1 uur voor de zitting à € 96,80. De rechtbank ziet geen aanleiding twee taxatierapporten te vergoeden, nu de noodzaak tot het opstellen van twee rapporten niet is onderbouwd. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. De totale vergoeding bedraagt daarmee € 1.659,80.