Rechtbank Gelderland, 21-02-2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:903, AWB - 20 _ 5653

1. Bij akte van levering van 12 juni 2020 heeft [naam Stichting] (de Stichting) een perceel grond met opstallen gelegen aan [adres 1 en 2] geleverd aan eiseres. De totale koopprijs bedroeg € 3.330.000. Partijen zijn overeengekomen dat de overdrachtsbelasting voor rekening van eiseres komt. Op 23 juni 2020 is een bedrag van totaal € 159.840 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. Over de verkrijging van [adres 1] ter waarde van € 2.331.000 is 6% overdrachtsbelasting berekend en over de verkrijging van [adres 2] ter waarde van € 999.000 is 2% overdrachtsbelasting berekend.

2. [adres 1] is gebouwd als [type kliniek] (verslavingskliniek). De begane grond van [adres 1] bestaat uit diverse ruimten ten behoeve van het personeel, de woon-/eetkamer voor de bewoners, de instellingskeuken en een ruimte voor groepsgesprekken. Aan het eind van de gang is een tweede keuken met douche gelegen. Op de eerste verdieping bevinden zich naast negen slaapkamers met eigen badkamers, ook de ruimten van de verpleging met aangrenzende medicijnruimte, de ruimte van de arts met aangrenzende ruimte voor urinecontrole, de ruimte van de psycholoog, een spreekkamer en een ruimte voor creatieve activiteiten. Sommige van de ruimtes voor respectievelijk de verpleging, arts en psycholoog hebben een eigen toilet. Op de tweede verdieping bevinden zich acht slaapkamers met eigen badkamers en een fitnessruimte.

3. Bij brief van 29 oktober 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [vestigingsplaats] aan de Stichting toestemming verleend om het kettingbeding, dat vóór de bouw van [adres 1 en 2] is opgelegd, door te halen, zodat deze onroerende zaken als woonobject verkocht en gebruikt konden worden. Het kettingbeding hield in dat [adres 1 en 2] moesten worden ingericht ten behoeve van een [type kliniek] en twee resocialisatie woningen waaronder kantoor-, behandeling- en overige ondersteunende ruimten, conform een bouw- en inrichtingsplan dat de instemming van verkoper had.

4. Volgens het bestemmingsplan is de bestemming van [adres 1] ‘gemengd-1’, voor onder meer wonen, kantoren, dienstverlening, cultuur en ontspanning en maatschappelijke doeleinden.

5. Bij brief van 3 juli 2020 heeft eiseres bezwaar gemaakt tegen de voldoening op aangifte, omdat volgens haar over de verkrijging van [adres 1] niet 6% maar 2% overdrachtsbelasting verschuldigd is.

6. In geschil is of [adres 1] ten tijde van de verkrijging door eiseres kan worden aangemerkt als een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (WBR). Indien het pand niet volledig kwalificeert als woning is in geschil of het pand gedeeltelijk kwalificeert als woning, zodat op het woningdeel een tarief van 2% van toepassing is.

7. Eiseres is primair van mening dat [adres 1] een woning betreft in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR, omdat naast de zeventien wooneenheden met eigen badkamer en gemeenschappelijke woonruimtes (circa 80% van het pand) een aantal andere ruimtes zonder relevante verbouwing in gebruik kunnen worden genomen als zelfstandig te gebruiken wooneenheden. De brief van de gemeente [vestigingsplaats] behelst dit transformatieproces, aldus eiseres. Ook is er daarom een hogere koopsom betaald. Eiseres doet in dit kader tevens een beroep op een uitspraak van deze rechtbank van 8 september 2020¹. Er is feitelijk een gelijke situatie als bij een studentenhuis met onzelfstandige woonruimtes met gemeenschappelijke voorzieningen. Subsidiair voert eiseres, onder verwijzing naar een uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland van 14 november 2019², aan dat 80% van [adres 1] als woning kwalificeert en 20% als niet-woning.

8. Verweerder stelt zich op het standpunt dat sprake is van een niet-woning, omdat [adres 1] , in tegenstelling tot [adres 2] , gebouwd is om zorg in te verlenen en niet om in te wonen. Het vervallen van het kettingbeding doet daar niet aan af, aldus verweerder. Volgens verweerder kwalificeert [adres 1] dan ook niet gedeeltelijk als woning.

9. Op grond van artikel 14, tweede lid, van de WBR bedraagt de belasting voor de verkrijging van woningen 2%.

10. In de WBR is geen definitie van het begrip ‘woningen’ opgenomen. In de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot invoering van artikel 14, tweede lid, van de WBR³ is, voor zover van belang, het volgende opgemerkt:

11. Hieruit volgt dat sprake is van een ‘woning’ in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR als de onroerende zaak op het moment van juridische overdracht naar zijn aard bestemd is voor bewoning. De Hoge Raad heeft in onder meer een arrest van24 februari 2017⁴ aan het begrip ‘woning’ een nadere invulling gegeven. De beoordeling of de onroerende zaak ‘naar zijn aard voor bewoning bestemd is’ dient volgens de Hoge Raad te geschieden met toepassing van een zo objectief mogelijke maatstaf, dat wil zeggen een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat bijvoorbeeld een woning in aanbouw ook een ‘woning’ is in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR, maar dat dat niet geldt voor grond die bestemd is voor woningbouw. Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt in beginsel bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor de onroerende zaak oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd, aldus de Hoge Raad.

12. De rechtbank stelt voorop dat het aan degene is die zich op de toepassing van het tarief voor woningen beroept om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat het object op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.

13. Naar het oordeel van de rechtbank is het doel waarvoor [adres 1] oorspronkelijk ontworpen en gebouwd is, namelijk als gebouw waar zorg wordt verleend (verslavingskliniek), niet gewijzigd met de brief van de gemeente [vestigingsplaats] waarin toestemming wordt verleend om het kettingbeding door te halen. Aan de publiekrechtelijke (woon)mogelijkheden van het pand kan pas mede betekenis worden toegekend indien de bouwkundige staat en kenmerken van de onroerende zaak geen uitsluitsel bieden. De kenmerken van het pand, zoals de instellingskeuken en de behandel- en spreekkamers die zijn benoemd onder 2, leiden tot het oordeel dat het pand is gebouwd als verzorgingsinstelling. Mede gelet op de wetsgeschiedenis dient het pand gekwalificeerd te worden als niet-woning. Met de brief van de gemeente is het pand nog niet getransformeerd tot ‘een woning’ vergelijkbaar met een studentenhuis. Om van een transformatiepand in de zin van het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2019⁵ te kunnen spreken, is meer nodig dan alleen de toestemming voor het doorhalen van het kettingbeding. Dat eiseres zonder relevante verbouwing in het pand (zelfstandig te gebruiken) wooneenheden kan creëren, doet daaraan niet af. Vast staat dat eiseres met een dergelijke transformatie op de transactiedatum (nog) niet was aangevangen. De uitspraak van deze rechtbank van 8 september 2020 maakt dit niet anders, omdat in die zaak sprake was van aanhorigheden. De primaire stelling van eiseres slaagt daarom niet.

14. In de hiervoor aangehaalde memorie van toelichting is met betrekking tot het begrip ’woning’ onder andere ook het volgende opgenomen:

15. Hieruit volgt dat de wetgever voor gevallen waarin een gedeelte van de onroerende zaak voor bewoning is bestemd niet heeft beoogd de vraag of het tarief van 2% van toepassing is, te bezien vanuit de bestemming van het gebouw als geheel.

16. De rechtbank is van oordeel dat gedeelten voor bewoning kunnen zijn bestemd als deze beschikken over zelfstandige voorzieningen, zoals een eigen keuken en eigen sanitair en daarmee in beginsel zelfstandig overdraagbaar zijn. Vaststaat dat geen van de ruimtes in [adres 1] kwalificeert als een dergelijke zelfstandige woning. In de uitspraak van deze rechtbank van 14 maart 2019⁶ en de uitspraak van rechtbank Noord-Nederland van 14 november 2019 was sprake van zelfstandige woningen met daarnaast gemeenschappelijke ruimtes. Een beroep op deze uitspraken kan eiseres daarom niet baten. Ook de subsidiaire stelling van eiseres slaagt daarom niet.

17. Geconcludeerd moet worden dat [adres 1] op het moment van verkrijging naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning en het dus geen woning in de zin van artikel 14, tweede lid, WBR is. Ook is geen sprake van een pand dat gedeeltelijk kwalificeert als woning.

18. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

19. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.