Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-09-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:7921, 22/00697
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19-09-2023, ECLI:NL:GHARL:2023:7921, 22/00697
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 19 september 2023
- Datum publicatie
- 29 september 2023
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBGEL:2022:903, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 22/00697
- Relevante informatie
- Art. 14 WBRV
Inhoudsindicatie
Overdrachtsbelasting. Tarief. Voormalige zorginstelling. Verlaagd tarief voor woningen?
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 22/00697
uitspraakdatum: 19 september 2023.
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 21 februari 2022, nummer AWB 20/5653, ECLI:NL:RBGEL:2022:903, in het geding tussen belanghebbende en
de inspecteur van de Belastingdienst/Kantoor Arnhem (hierna: de Inspecteur)
1 Ontstaan en loop van het geding
Belanghebbende heeft ter zake van de verkrijging van een onroerende zaak op aangifte overdrachtsbelasting voldaan.
De Inspecteur heeft het door belanghebbende tegen de voldoening gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 augustus 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] , bestuurder van belanghebbende en mr. H.C.J. Oomen, gemachtigde van belanghebbende, alsmede mr. [naam2] namens de Inspecteur, bijgestaan door [naam3] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Bij akte van levering van 12 juni 2020 heeft Stichting [naam4] (hierna: de Stichting) een perceel grond met opstallen gelegen aan de [adres1] 1, 3 en 5 te [vestigingsplaats] overgedragen aan belanghebbende. De koopprijs bedroeg € 3.330.000. De overdrachtsbelasting komt voor rekening van belanghebbende. Op 23 juni 2020 is een bedrag van totaal € 159.840 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan. Over de verkrijging van [adres1] 1 ter waarde van € 2.331.000 is 6% overdrachtsbelasting berekend en over de verkrijging van [adres1] 3 en 5 ter waarde van € 999.000 is 2% overdrachtsbelasting berekend.
Volgens het bestemmingsplan is de bestemming van [adres1] 1 ‘gemengd-1’, voor onder meer wonen, kantoren, dienstverlening, cultuur en ontspanning en maatschappelijke doeleinden.
De voorganger van de Stichting (Stichting [naam5] ; in 2007 gefuseerd met de Stichting) heeft in 2002 de grond ten behoeve van de bouw van de verslavingskliniek gekocht van de gemeente [de gemeente] . In de koopovereenkomst is een kettingbeding opgenomen met de strekking dat de te bouwen opstal moet worden ingericht als een Intramuraal Motivatie Centrum ( [adres1] nummer 1) en twee resocialisatiewoningen (nummers 3 en 5). De onroerende zaken zijn in 2003-2005 in opdracht van de voorganger van de Stichting gebouwd als Intramuraal Motivatie Centrum (verslavingskliniek) en ook als zodanig bij de Stichting in gebruik geweest.
Uit de door belanghebbende ter zitting overgelegde bouwtekeningen blijkt dat [adres1] 1 bestaat uit drie even grote verdiepingen. Op de begane grond zijn volgens deze tekeningen naast de verkeersruimten en een toilet de volgende ruimtes met hun aanduiding gelegen: woonkamer en rokersruimte (69 m²), keuken en opslag (28 m²), groepsgesprekken (21 m²), personeelsruimte met douche en toilet (17 m²), archief (5 m²), stafkamer/vergaderruimte, administratie, manager, stafkamer reso en afdelingshoofd (variërend van 11 tot 16 m²). Op de eerste verdieping zijn gelegen: negen slaapkamers met douche/toilet (variërend van 12 tot 15 m²), creatieve activiteiten (24 m²), wassen/drogen (6 m²), verpleging (11 m²), arts (10 m²), medicijnen en urinecontrole (5 m²), spreekkamer met toilet (11 m²) en psychiater (12 m²). De tweede verdieping is identiek aan de eerste verdieping. Ten tijde van de verkrijging door belanghebbende was dit nog steeds de indeling van de onroerende zaak.
De verslavingskliniek heeft de onroerende zaak ruim een jaar voor de overdracht aan belanghebbende verlaten. Ter voorkoming van kraken en vandalisme heeft de Stichting de onroerende zaak aan een professionele partij in bruikleen gegeven voor antikraak kamerverhuur. De onroerende zaak is leeg aan belanghebbende geleverd. Belanghebbende heeft de onroerende zaak na de verkrijging ten behoeve van kamerverhuur in gebruik genomen.
Bij brief van 29 oktober 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [de gemeente] aan de Stichting toestemming verleend het in 2.2 vermelde kettingbeding, dat vóór de bouw van [adres1] 1, 3 en 5 is opgelegd, door te halen, zodat deze onroerende zaken als woonobject verkocht en gebruikt konden worden. In deze brief is het volgende vermeld:
“Stichting [naam4] is voornemens het object te verkopen. Volgens het vigerend bestemmingsplan [de gemeente] heeft het object de bestemming Gemengd-1, voor o.m. wonen, kantoren, dienstverlening, cultuur en ontspanning en maatschappelijke doeleinden. Verder ligt de functieaanduiding 'do' op het object, hetgeen inhoudt dat het perceel tevens is bestemd voor verslavingszorg. Stichting [naam4] wil het object in verkoop brengen als woonobject. Hierbij wil zij de meerwaarde die bij verkoop als woonobject kan worden gegenereerd ten opzichte van
verkoop als object voor verslavingszorg investeren in de onrendabele top die sloop en nieuwbouw van hun locatie [naam6] aan de [adres2] met zich meebrengen.
Verkoop (en gebruik) als woonobject is volgens het bestemmingsplan mogelijk. Echter, in de eerder vermelde koopovereenkomst is in artikel 4 de voorwaarde opgenomen dat "het gekochte moet worden ingericht ten behoeve van een Intramuraal Motivatie Centrum en twee resocialisatie woningen waaronder kantoor-, behandeling- en overige ondersteunende ruimten, conform een bouw- en inrichtingsplan dat de instemming heeft van verkoper". In artikel 6 van de koopovereenkomst is hiervoor een kettingbeding opgenomen.
(…)
Hierbij wordt door burgemeester en wethouders van de gemeente [de gemeente] aan Stichting [naam4] toestemming verleend voor het doorhalen/niet meer doorleggen van het kettingbeding voor artikel 4 van de koopovereenkomst bij verkoop en (juridische) levering van het object, zodat het object als woonobject verkocht en gebruikt kan worden.
(…)
Wij stellen hierbij wél als voorwaarde dat de meerwaarde die bij de verkoop als woonobject wordt verkregen (1 miljoen euro) wordt gebruikt als investering in de onrendabele top die sloop en nieuwbouw van [naam6] met zich meebrengen.”
3 Geschil
In geschil is of de onroerende zaak [adres1] 1 ten tijde van de verkrijging door belanghebbende kan worden aangemerkt als een woning als bedoeld in artikel 14, lid 2, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (hierna: WBR), waardoor het verlaagde tarief van 2% op de verkrijging van toepassing is.