Rechtbank Haarlem, 19-07-2007, BC3703, 06/4555

RECHTBANK HAARLEM

Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer

Registratienummer: AWB 06/4555

1.3. Eiseres is van deze uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

1.4. Bij het onderzoek ter zitting van 8 juni 2007 te Amsterdam zijn verschenen en gehoord A als gemachtigde van eiseres, tot bijstand vergezeld van B en de accountant C, alsmede verweerder, tot bijstand vergezeld van D.

De gemachtigde heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan de wederpartij. De rechtbank rekent deze pleitnota tot de stukken van het geding.

2.1. Eiseres is een 100 percent dochtervennootschap van Y BV (hierna: Y), van welke houdstervennootschap alle aandelen volledig in handen zijn van mevrouw E (de echtgenote van R).

Y heeft daarnaast een belang van 100 percent in Z BV, een projectontwikkelingsmaatschappij, (hierna: Z).

2.2. Als bijlage 10 bij het verweerschrift is gevoegd een kopie van de op 27 april 1999 ondertekende “INTENTIE/AFSPRAAK VERKLARING” tussen Z en de heer F.

Z wordt in de verklaring aangeduid als Projectontwikkelaar Z BV of ander te noemen meester, vertegenwoordigd door R.

In de verklaring is opgenomen dat F en Z overeenkomen dat inzake de “planontwikkeling a-laan te B” Z zal optreden als projectontwikkelaar/financier van het te ontwikkelen woningplan, uit te voeren conform de uitwerkings¬plicht bestemmingsplan gemeente Haarlemmermeer. Z zal daarbij de grond 1 op 1 kopen van F en bij de realisatie van het plan zal de winst over de verkochte grond op 50/50 basis worden verdeeld tussen Z en F.

2.3. Eiseres koopt op 9 juli 1999 van F een perceel grond te B, groot 25 are en 83 ca (hierna: het perceel) voor f. 882.350,- zodat de prijs circa f. 341,- per m² bedraagt. Het transport zal blijkens de daartoe opgemaakte akte op 31 augus¬tus 2000 plaatshebben.

Het perceel is eerder die dag door F voor dezelfde prijs gekocht van S, een bloemist te B.

2.6. Op 31 augustus 2000 vindt bij notaris T in Amsterdam de levering plaats van het perceel door F aan eiseres.

Op dezelfde dag vindt bij dezelfde notaris de levering plaats van de grootste kavel (793 m²) van het perceel door eiseres aan E voor f. 245.950,- inclusief haar aandeel in de mandelige grond.

De prijs voor de kavel (exclusief de mandelige grond) komt daarmee uit op f. 310,- per m². Toerekening van een kwart gedeelte van de mandelige grond van 300 m² aan de koopsom leidt tot een prijs van f. 283,- per m².

Toerekening van de totale oppervlakte van de mandelige grond van 300 m² (er van uitgaande dat E de mandelige grond later weer aan de gemeente zou doorverkopen, zoals door gemachtigde gemeld in de pleitnota) aan de koopsom leidt tot een prijs van f. 225,- per m².

2.7. Op 31 augustus 2001 worden twee van de drie resterende kavels verkocht aan derden voor achtereenvolgens f. 960.000,- en f. 800.000,-. De prijs voor deze kavels komt daarmee uit op respectievelijk f. 1.873,- en f. 2.269,- per m².

Op 2 juli 2002 wordt de laatste kavel verkocht voor een prijs van f. 2.180,- per m².

2.8. Op basis van de bevindingen bij een daartoe ingesteld boekenonderzoek heeft de Inspecteur zich op het standpunt gesteld dat terzake van de verkoop van de kavel door eiseres aan E sprake is van een uitdeling van winst.

In zijn visie heeft eiseres zich bewust een voordeel laten ontgaan, bestaande uit de winst die had kunnen worden behaald indien eiseres de kavel niet aan haar (uiteindelijke) aandeelhoudster had verkocht voor een prijs die nog ligt onder de prijs die door eiseres zelf is betaald, maar had verkocht aan een derde voor de waarde in het economisch verkeer. Deze waarde in het economisch verkeer wordt door verweerder becijferd op het gemiddelde van de prijs per m² zoals is gerealiseerd bij de verkoop van de drie resterende kavels, waarna hij een navorderingsaanslag oplegt waarbij wordt uitgegaan van een potentiële winst ad f. 1.424.108,- die eiseres aan haar uiteindelijke aandeelhoudster E heeft doen toekomen, terwijl zowel belanghebbende als E bij de verkoop c.q. koop van de kavel zich ervan bewust (moeten) zijn geweest dat E werd bevoordeeld met het verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de overeengekomen prijs van de kavel.

3.1. Tussen partijen is in geschil of verweerder terecht een navorderingsaanslag heeft opgelegd waarbij is uitgegaan van een potentiële winst van f. 1.424.108,- die eiseres zich bewust ten gunste van haar uiteindelijk aandeelhoudster heeft laten ontgaan.

Voorts is in geschil of verweerder terecht een boete van 50% heeft opgelegd.

4.1.Hetgeen is overeengekomen in de “INTENTIE/AFSPRAAK VERKLARING” tussen F en Z (of nader te noemen meester) laat naar het oordeel van de rechtbank geen andere conclusie toe dan dat F en Z ten tijde van het ondertekenen van deze verklaring met de uitvoering van de ‘planontwikkeling a-laan te B’ een te realiseren winst hebben beoogd en ook redelijkerwijs konden verwachten.

De rechtbank wijst in dit verband op het doorverkopen van het perceel van F aan Z (of nader te noemen meester) voor dezelfde prijs als waarvoor hij zelf het perceel van S heeft verkregen, en de afspraak tussen F en Z om de later te realiseren winst gelijkelijk te verdelen.

Gelet op de onderlinge verwevenheid (via huwelijk dan wel aandeelhouderschap) gaat de rechtbank er daarbij van uit dat de kennis en wetenschap van R (handelend namens Z) kan worden toegerekend aan zijn echtgenote E, aan Y waarvan zij aandeelhoudster is en aan eiseres als 100 percent dochtervennootschap.

4.2.Gelet op de intentie en de verwachting bij Z, en daarmee tevens bij eiseres, om een winst te realiseren op de ontwikkeling van het perceel, kan de rechtbank eiseres niet volgen in haar stelling dat zij terecht de kavel voor f. 245.950,- aan haar uiteindelijk aandeelhoudster heeft verkocht, zeker niet nu zij daarbij (uitgaande van de prijzen per m² zoals onder 2.6 genoemd) een boekverlies heeft geleden.

Uit de ‘circulaire’ van GS komt naar voren dat woningbouw op het perceel kan plaatsvinden zonder dat daartoe een verklaring van geen bezwaar van GS noodzakelijk is. Alsdan heeft eiseres geen redelijke verklaring of onderbouwing gegeven van haar besluit tot verkoop van de kavel voor een prijs per m² die zelfs ligt onder de prijs die zij zelf heeft betaald.

De rechtbank volgt derhalve verweerder in zijn gemotiveerde stelling, door eiseres niet of onvoldoende bestreden, dat zij zich bij de verkoop van de kavel een voordeel heeft laten ontgaan ten gunste van haar uiteindelijke aandeelhoudster, terwijl beide partijen zich ervan bewust (moeten) zijn geweest dat E werd bevoordeeld met het verschil tussen de waarde in het economische verkeer en de overeengekomen prijs van de kavel.

4.3.De stelling van eiseres dat ten tijde van de verkoop van de kavel aan E geen enkele zekerheid bestond ten aanzien van de mogelijkheid om op die kavel woningbouw te realiseren, kan de rechtbank - zoals hiervoor overwogen - niet volgen. Echter, aan eiseres kan worden toegegeven dat ten tijde van de verkoop van de overige drie kavels door de gemeente H officieel bekend was gemaakt dat op de betreffende locatie vrijstelling van het bestemmingsplan zou worden verleend. Daardoor bestond ten tijde van deze laatstbedoelde verkopen meer zekerheid over het feit dat de gemeente zou instemmen met woningbouw dan ten tijde van de verkoop van de kavel aan eiseres, waardoor aannemelijk is dat hierdoor voor deze laatste drie kavels een hogere verkoopprijs kon worden gerealiseerd dan een jaar daarvoor mogelijk was.

De berekening door verweerder van de door eiseres prijsgegeven potentiële winst ad f.1.424.108,- op basis van de in 2001 en 2002 gerealiseerde verkoopprijzen, kan de rechtbank dan ook niet volgen.

De rechtbank ziet aanleiding om, met in achtneming van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd (waaronder de invloed van de waarde van de mandelige grond en de groenstrook aan de zijde van het perceel alsmede het al dan niet doorberekenen van de kosten van het bouwrijp maken van de grond) de door belanghebbende prijsgegeven potentiële winst in goede justitie vast te stellen op f. 1.200.000,-.

4.6. Zoals hiervoor overwogen is de rechtbank van oordeel dat eiseres bij de verkoop van de kavel is uitgegaan van een, zowel in absolute zin (de opbrengst ligt onder de prijs die zij zelf heeft betaald) als in relatieve zin (de opbrengst ligt ver onder de prijs die is gerealiseerd bij transacties met derden) te lage verkoopprijs als gevolg waarvan het aan haar opzet is te wijten dat in eerste instantie een te lage aanslag is opgelegd. Eiseres moet zich ervan bewust zijn geweest dat haar handelwijze onjuist was.

Daaruit volgt dat verweerder over de nagevorderde belasting terecht een boete heeft toegepast van 50 procent.

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak van verweerder;

- vermindert de aanslag tot een berekend naar een belastbare winst van f. 1.483.914,- en overigens met inachtneming van de elementen die bij het vaststellen daarvan in aanmerking zijn genomen;

- verlaagt de boete tot 25% van het nagevorderde bedrag;

- gelast dat de Staat aan eiser vergoedt het door deze gestorte griffierecht van € 281;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser voor een bedrag van € 644 en wijst de Staat aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.