Rechtbank Haarlem, 07-01-2008, ECLI:NL:RBHAA:2008:1439 BG1893, AWB 07/786

Uitspraakdatum: 7 januari 2008

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

De stichting X, gevestigd te Z, eiseres,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente P, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft aan eiseres voor het jaar 2006 een aanslag ten bedrage van € 9.701,65 in de onroerende-zaakbelastingen (verder te noemen: OZB) opgelegd ter zake van het object A te Z (verder te noemen: het object). De aanslag is opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 9.153.000

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 7 december 2006 de aanslag verminderd tot een bedrag van € 6.373,97, gebaseerd op vermindering van de heffingsmaatstaf met 34,3%.

Namens eiseres heeft drs. B daartegen bij brief van 17 januari 2007, ontvangen bij de rechtbank op 22 januari 2007, beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift met bijlage ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 december 2007 te Amsterdam. Eiseres is daar vertegenwoordigd door C. Namens verweerder is verschenen E.

2. Tussen partijen vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende tussen partijen vast:

2.1. Eiseres is gebruiker van het object. Het object is aan te merken als een gemengd object als bedoeld in artikel 220 e van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz). Het betreft een verzorgingshuis met aanleunwoningen, gelegen op een kavel grond van 16.405 m². De opstal met een oppervlakte van 15.497 m² is op te splitsen in een deel dat in hoofdzaak tot woning dient (verder te noemen: woondeel) van 42,2% (6.543 m²) en een deel dat niet in hoofdzaak tot woning dient (verder te noemen: niet-woongedeelte) van 57,8% (8.954 m²).

2.2. Aan het object is voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007, met waardepeildatum 1 januari 2003, een waarde als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) toegekend van € 9.153.000.

2.3. Verweerder heeft in bezwaar de door eiseres verschuldigde OZB voor gebruikers berekend, uitgaande van de hiervoor genoemde verdeling van de opstal, en met een toerekening van 100% van de grond aan het niet-woongedeelte.

2.4. Blijkens een faxbericht van verweerder aan eiseres van 17 januari 2007 baseert verweerder zich op een inventarisatie die heeft plaatsgevonden met het oog op de herwaardering van objecten naar de peildatum 1 januari 2005. De in dat kader door verweerder aangenomen verhouding woondeel/niet-woongedeelte van het object is vervolgens met terugwerkende kracht toegepast op de waardering naar de waardepeildatum 1 januari 2003. Bij de herwaardering per waardepeildatum 1 januari 2005 is verweerder uitgegaan van een kavel van 10.000 m² en een opstal van 15.497m². Het restant van de grond en de opstallen is toegerekend aan de aanleunwoningen die zich eveneens op het terrein bevinden.

3. Geschil

3.1. Ter zitting is gebleken dat partijen uitsluitend nog verdeeld houdt de vraag of en zo ja tot welk percentage de kavel grond aan het woondeel kan worden toegerekend.

3.2. Eiseres heeft zich beroepen op de opvatting van de Waarderingskamer ter zake, de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 23 januari 2007 (procedurenummer 06/5252, LJN AZ9888, BNB 2007/596) en de informatie die de Nederlandse Vereniging van Gemeenten ter zake geeft op haar website.

3.3. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat er geen concreet stuk grond valt aan te wijzen waarop de woonfunctie centraal staat, zodat de grond in zijn geheel buiten beschouwing dient te blijven voor de bepaling van de grootte van de vrijstelling voor het gebruikersdeel van de OZB.

4. Beoordeling van het geschil

4.4. Met de rechtbank ’s-Gravenhage is de rechtbank van oordeel dat de door de Waarderingskamer geformuleerde vuistregel - inhoudend dat de waarde van de grond in de meeste gevallen naar rato van de verdeling van de waarde van de gebouwen verdeeld kan worden in een woondeel en een niet-woongedeelte - kan worden toegepast, tenzij er argumenten zijn om in het specifieke geval daarvan af te wijken.

4.5. Verweerder heeft zijn hiervoor onder 3.3 weergegeven standpunt als volgt toegelicht. De eerste bouwlaag van het object betreft de kelderruimte, die in zijn geheel dient te worden aangemerkt als in hoofdzaak niet tot woning dienend. Voor het niet bebouwde deel van de kavel geldt dat dit zowel bij het personeel als bij de bewoners in gebruik is, zodat daarvan evenmin kan worden gezegd dat dit in hoofdzaak tot woning dient. Verweerder meent daarbij dat er, zoals ook het geval is bij de vloeroppervlakte van het object, sprake moet zijn van een concreet aanwijsbaar deel grond waarop de woonfunctie de overhand heeft, wil dit deel kunnen worden meegenomen in de vrijstelling.

4.6. Nog afgezien van de vraag of het verweerder vrij staat af te wijken van de waarderings-regels die de Waarderingskamer geeft, ziet de rechtbank geen aanleiding de door verweerder voorgestane wijze van waarderen te volgen. In verweerders visie zou de vraag of en zo ja, welk gedeelte van de bebouwde grond kan worden meegenomen in de vrijstelling geheel afhankelijk zijn van het gebruik dat van de eerste bouwlaag wordt gemaakt, ongeacht de functie van (alle) hogere bouwlagen. Verder zou de niet bebouwde grond nooit kunnen kwalificeren als hoofdzakelijk dienend tot woning, aangezien, zo begrijpt althans de rechtbank de opvatting van verweerder, het personeel daartoe ook toegang toe heeft dan wel, in het geval van bijvoorbeeld grasvelden en aanplanting, mede het genot daarvan heeft. Dit is naar het oordeel van de rechtbank, gelet op de strekking van het amendement De Pater, niet de bedoeling van de wetgever geweest. Deze opvatting is voorts in strijd met de voor verweerder gegeven vuistregel van de Waarderingskamer, die immers uitgaat van een pro rata toerekening van woon- dan wel niet-woonfunctie aan zowel gebouw als grond. De rechtbank heeft geen argumenten gevonden op grond waarvan aangenomen zou moeten worden dat de onderhavige casus zich niet leent voor toepassing van deze vuistregel.

4.7. Het vorenoverwogene leidt ertoe dat het beroep gegrond moet worden verklaard. Met toepassing van eerdergenoemde vuistregel rekent de rechtbank 42,2% van de kavel toe aan het woondeel van het object, dat vrijgesteld is van het gebruikersdeel OZB. Tussen partijen is niet in geschil dat in dat geval de heffingsmaatstaf van de aanslag met € 3.862.566 dient te worden verminderd, zijnde 42,2% van de totale waarde van het object.

5. Proceskosten

Nu het beroep gegrond zal worden verklaard, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met deze procedure heeft moeten maken, begroot op € 644 voor professionele rechtsbijstand (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting x € 322 x factor 1).

6. Beslissing

De rechtbank

Deze uitspraak is gedaan op 7 januari 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.L. Bruinsma, voorzitter, mr. L.F. Roseval en mr. A. van Dongen, rechters, in tegenwoordigheid van E. Hoekman, griffier.

Afschrift verzonden aan partijen op:

De rechtbank heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.