Rechtbank Midden-Nederland, 01-02-2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:633, UTR 17/3712

6.1

Ten aanzien van het verslag van de hoorzitting overweegt de rechtbank als volgt. Uit artikel 7:7 van de Awb volgt dat verweerder een verslag maakt van de hoorzitting. Volgens vaste rechtspraak kan verweerder daarvan afwijken als hij het verslag van de hoorzitting in de uitspraak op bezwaar opneemt. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de uitspraak op bezwaar heeft volstaan met de vermelding dat een hoorzitting heeft plaatsgevonden waarbij partijen hun standpunten hebben uitgewisseld. Hieruit valt niet af te leiden wat er door partijen tijdens de hoorzitting is besproken. Naar het oordeel van de rechtbank was verweerder dan ook gehouden om een verslag van de hoorzitting over te leggen. Omdat verweerder dit heeft nagelaten, heeft verweerder gehandeld in strijd met artikel 7:7 van de Awb. De rechtbank acht het echter aannemelijk dat eiseres door dit gebrek niet is benadeeld. De rechtbank ziet daarom aanleiding om dit gebrek van verweerder te passeren met artikel 6:22 van de Awb.

6.2

Ten aanzien van de overige stukken stelt de rechtbank voorop dat verweerder op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb gehouden is om op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank toe te zenden. Verweerder heeft de huurovereenkomst en zijn taxatierapport op 13 september 2018 als bijlage bij het verweerschrift toegezonden, zodat deze documenten onderdeel uitmaken van de gedingstukken. Voor het overige stelt de rechtbank vast dat verweerder heeft gehandeld in strijd met artikel 8:42 van de Awb. Het onderzoeksverslag en de analyse van de referentieobjecten zijn op de zaak betrekking hebbende stukken. Verweerder had deze stukken dus moeten overleggen en heeft dat ten onrechte niet gedaan. Het gevolg is dat de rechtbank daaruit, gelet op artikel 8:31 van de Awb, de gevolgtrekkingen kan maken die haar geraden voorkomen.

6.3

De rechtbank zal volstaan met de vaststelling dat verweerder artikel 8:42 van de Awb heeft geschonden. De rechtbank ziet geen aanleiding om andere gevolgtrekkingen te maken omdat het verweerder vrijstaat om de door hem vastgestelde waarden in iedere fase van het geding met nieuwe (andere) gegevens te onderbouwen en verweerder dat in deze zaken ook heeft gedaan. Daarbij is ook van belang dat eiseres niet in haar belangen is geschaad en de rechtbank voldoende informatie heeft om de beroepen te beoordelen.

7. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde van een onroerende zaak het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn, indien de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen verkoopcijfer dan niet de waarde in het economisch verkeer weer. De rechtbank verwijst hiervoor naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 5 juli 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:5541.

8. Eiseres voert aan dat verweerder voor de totstandkoming van de waarde ten onrechte geen gebruik heeft gemaakt van het eigen verkoopcijfer. De laatste verkoop van het bedrijfspand waarvan het object onderdeel uitmaakt heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2015 tussen twee professionele beleggers in vastgoed. Het bedrijfspand is toen verkocht voor € 2.500.000,-. Volgens eiseres is dit dan ook de waarde die het pand vertegenwoordigt in het economisch verkeer. Op dit bedrag dient vervolgens een correctie toegepast te worden in verband met de verkoop van het bedrijfspand in verhuurde staat en in verband met het feit dat het object slechts 2/3e van het totale bedrijfspand beslaat.

9. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het eigen verkoopcijfer niet marktconform is. Verweerder heeft daarbij in aanmerking genomen dat het bedrijfspand in 2015 drie keer is verkocht en zo in een kort tijdsbestek twee keer is doorverkocht voor een marginaal hoger bedrag. Dit was aanleiding om het eigen verkoopcijfer kritisch te bekijken. Volgens verweerder volgt uit verkoopcijfers van soortgelijke panden dat het bedrijfspand fors onder de marktprijs is verkocht. Verweerder heeft zich verder op het standpunt gesteld dat het er, gelet op het ontbreken van verkoopadvertenties van het pand, op lijkt dat er sprake is van een onderhandse verkoop.

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voor de vaststelling van de waarde van het object terecht afgezien van het gebruik van het eigen verkoopcijfer. Eiseres is gebruiker van het zelfstandige gedeelde van circa 2/3e deel van het pand aan de [adres 1] . Dit heeft tot gevolg dat het pand uit meerdere WOZ-objecten bestaat. Bij de verkooptransactie op 30 oktober 2015 waarnaar eiseres refereert, is er derhalve één verkoopprijs betaald voor (ten minste) twee WOZ-objecten. Volgens de rechtbank is het eigen verkoopcijfer daarom niet bruikbaar om de marktwaarde van dit object uit af te kunnen leiden. Gelet op de systematiek van het waarderen van niet-woningen volgt de rechtbank eiseres niet in haar stelling dat 2/3e deel van het eigen verkoopcijfer representatief is voor de waarde van 2/3e deel van het pand. De beroepsgrond slaagt niet.

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen gaat de rechtbank over tot de beoordeling van de huurwaardekapitalisatie door verweerder. Verweerder heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor en van de huurwaarde de objecten vergeleken met verkoopcijfers van drie referentieobjecten:

- [adres 2] in [plaatsnaam] , verkocht op 1 juni 2016 voor € 350.000,-;

- [adres 3] in [plaatsnaam] , verkocht op 20 december 2017 voor € 625.000,- en;

- [adres 4] in [plaatsnaam] , verkocht op 1 juli 2016 voor € 900.000,-.

Daarnaast heeft verweerder huurcijfers van vergelijkbare bedrijfspanden in het taxatierapport betrokken.

12. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat zij zich niet kan vinden in de vergelijking met het object [adres 3] in [plaatsnaam] . Volgens eiseres is verweerder voor dit object uitgegaan van een verkeerd bruto vloeroppervlak, en daarmee van een verkeerde waarde per m². Verder heeft eiseres uit de akte van levering opgemaakt dat de eigenaar van dit object betalingsproblemen had en dat er schuldeisers waren, zodat geen sprake is van een marktconforme transactie. Eiseres voert verder nog aan dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet geschikt zijn omdat deze objecten in verhouding over veel minder m² bruto vloeroppervlak beschikken, dan het eigen object aan de [adres 1] .

13. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat hij in de vergelijkingscijfers het bruto vloeroppervlak van het object aan de [adres 3] inderdaad verkeerd heeft weergegeven. In de detailinformatie van het object staat het bruto vloeroppervlak van 1.264 m² wel correct weergegeven. Dit betekent dat de waarde van het object aan de [adres 3] per m² € 494,- bedraagt. Verweerder heeft op de zitting verder erkend dat vergelijking met dit object wat minder voor de hand ligt vanwege de betrokkenheid van schuldeisers. Volgens verweerder heeft dit echter een waardedrukkende invloed op de prijs, zodat de achtergrond van deze transactie voor eiseres niet nadelig is. De rechtbank kan deze toelichting van verweerder volgen. Ten aanzien van het verschil in bruto vloeroppervlak tussen het eigen object en de vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank dat verweerder op de zitting heeft toegelicht dat het verschil tussen de objecten tot uitdrukking is gekomen in de waarde van het object per m². Dit bedraagt van het eigen object € 294,- per m², terwijl de waarde van de vergelijkingsobjecten per m² meer dan € 350,- bedraagt. Volgens verweerder is het verschil tussen de objecten daarmee voldoende verdisconteerd in de prijs per m². De rechtbank acht hiermee door verweerder voldoende inzichtelijk gemotiveerd dat hij bij het vaststellen van de huurwaarde rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het object en de referentieobjecten.

14. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de kapitalisatiefactor van het object niet te hoog is vastgesteld.

15. Gelet op wat hiervoor is overwogen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.

16. Het beroep is ongegrond. De rechtbank ziet in de toepassing van artikel 6:22 van de Awb geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. De rechtbank heeft de schending van artikel 7:7 van de Awb gepasseerd. Tussen partijen is niet in geschil wat inhoudelijk op de hoorzitting is besproken, zodat eisers op dat punt geen beroep heeft hoeven instellen.