Rechtbank Midden-Nederland, 09-09-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:3823, AWB - 19 _ 3620

1. Eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn. Hij heeft de overige gronden laten varen, zodat de rechtbank daar in de uitspraak dan ook niet op ingaat. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.

2. Op 7 augustus 2020 heeft de rechtbank na afloop van de zitting nog een aanvullende brief van eiseres ontvangen. Na lezing van deze brief ziet de rechtbank geen aanleiding om het onderzoek te heropenen. De brief is ter informatie aan verweerder toegezonden.

3. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder de waardes van de objecten niet aannemelijk heeft gemaakt. In het algemeen merkt eiseres op dat verweerder zijn ‘eigen vlees keurt’ door geen gebruik te maken van een onafhankelijk taxateur. De taxateur van verweerder stelt namelijk de initiële waarde vast en beoordeelt dan vervolgens in bezwaar of de waarde niet te hoog is vastgesteld. De taxateur rekent daarbij naar zijn initieel beschikte waarde toe. Specifiek over de onderbouwing van de waardes in beroep merkt eiseres op dat de gebruikte huurwaardes niet zijn onderbouwd met stukken, terwijl verweerder wel beschikt over deze gegevens. Verweerder had die moeten overleggen omdat het op de zaak betrekking hebbende stukken zijn. Eiseres stelt verder dat verweerder ten onrechte geen bottom-up berekening heeft gemaakt van de kapitalisatiefactoren.

4. De rechtbank volgt niet de stelling van eiseres dat er getwijfeld moet worden aan de onafhankelijkheid van de taxateur. Het enkele feit dat de taxateur werkzaam is voor verweerder geeft daarvoor geen aanleiding. Gesteld noch gebleken is dat er verder redenen zijn om te twijfelen aan de deskundigheid en onafhankelijkheid van de taxateur. De omstandigheid dat de taxateur de beschikte waarde in bezwaar en/of beroep nader onderbouwt en de objecten niet opnieuw taxeert alsof er geen waardebeschikking is, betekent niet dat aan die onderbouwing geen betekenis toekomt. Voor zover eiseres stelt dat verweerder gehouden is om een taxateur in te schakelen die niet aan zijn organisatie is verbonden en die objecten taxeert alsof er geen waardebeschikking is, vindt die stelling geen steun in de Wet WOZ of de jurisprudentie.

5. De ‘op de zaak betrekking hebbende stukken’ bedoeld in artikel 8:42, eerste lid, van de Awb, zijn de stukken die betrekking hebben op de besluitvorming die in geding is. Hieruit volgt dat verweerder de stukken moet overleggen waarop hij het bestreden besluit heeft gebaseerd. Het doel van artikel 8:42 van de Awb is om te waarborgen dat een geschil over een besluit wordt beslecht op basis van alle relevante feitelijke gegevens die aan het bestuursorgaan ter beschikking staan, zodat de belanghebbende zich daarover kan uitlaten en de rechter daarmee bij zijn beoordeling rekening kan houden.¹ De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet volledig heeft voldaan aan deze verplichting. Uit het bestreden besluit blijkt immers dat verweerder dat besluit mede heeft gebaseerd op markthuren van [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 6] , [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 5] , [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 7] en [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding 9] . De stukken waaruit die markthuren blijken zijn echter niet als gedingstuk overgelegd. In de beroepsfase is dit gebrek niet hersteld. In de matrices, die met het verweerschrift zijn overgelegd, zijn dezelfde markthuren gebruikt, maar verweerder heeft daarbij evenmin de onderliggende stukken overgelegd. Op grond van artikel 8:31 van de Awb kan de rechtbank hieruit de gevolgtrekkingen maken die haar geraden voorkomen. De stukken waarover het gaat betreft huurinformatie van bedrijfsruimtes die door eiseres worden verhuurd. Dat betekent dat zij bekend is met die informatie. Daarom en omdat zij de juistheid van die informatie niet gemotiveerd betwist, zal de rechtbank geen gevolgen verbinden aan de constatering dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd.

6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgelegde matrices aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank legt hieronder uit hoe zij tot dit oordeel komt.

7. Over de door verweerder gebruikte huurcijfers overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zich op die huurcijfers mocht baseren omdat vier van de vijf huurtransacties zien op bedrijfspanden die door eiseres worden verhuurd. Eiseres heeft niet gemotiveerd betwist dat die huurprijzen onjuist of niet marktconform zijn. De rechtbank zal daarom uitgaan van de juistheid en marktconformiteit van die huurcijfers.

8. De rechtbank is verder van oordeel dat de door verweerder gebruikte referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de objecten. De referentieobjecten zijn wel iets kleiner dan de objecten, maar zij zijn wel gelegen op hetzelfde bedrijventerrein. Bij de berekening van de huurwaardes van de referenties heeft verweerder rekening gehouden met het gebruiksdoel van de verschillende ruimtes binnen de panden. Zo is er onderscheid gemaakt tussen werkruimte en kantoor. Dat dit niet is gedaan bij referentie [straatnaam 2] [nummeraanduiding 2] [letteraanduiding 2] ligt voor de hand omdat verweerder op de zitting aannemelijk heeft verklaard dat dit pand geen verdiepingsvloer heeft. Het pand bestaat dus enkel uit werkruimte. Eiseres heeft dit standpunt niet gemotiveerd betwist.

9. Op grond van de gebruikte markthuren heeft verweerder voor de referentieobjecten kapitalisatiefactoren berekend van 11,4 en 11,9. Hiermee maakt verweerder aannemelijk dat de gebruikte kapitalisatiefactor van 10,0 voor de onderhavige objecten niet te hoog is. Dat verweerder voor alle objecten een kapitalisatiefactor van 10,0 heeft gebruikt vindt de rechtbank gezien de vergelijkbare ligging niet onaannemelijk.

10. De rechtbank overweegt verder dat het berekenen van een kapitalisatiefactor uit marktgegevens (de top-down methode) de voorkeur verdient boven een berekening volgens algemene normen uit de regio (de bottom-up methode), omdat in de bottom-up methode veel aannames zijn verwerkt en de aansluiting bij de marktgegevens indirect is. Aan deze methode wordt daarom pas toegekomen als er onvoldoende marktgegevens zijn om de kapitalisatiefactor volgens de top-down methode te bepalen. Uit de gegevens van verweerder blijkt dat in dit geval voldoende geschikte huurtransactiecijfers beschikbaar waren. Verweerder heeft zich daarom terecht op het standpunt gesteld dat in dit geval een aparte bottom-up berekening geen toegevoegde waarde heeft.

11. De rechtbank volgt overigens niet de stelling van verweerder dat de waardebepaling in de matrices (ook) moeten worden gelezen als zijnde gebaseerd op de vergelijkingsmethode. Dit volgt immers niet uit de taxatieverslagen en ook niet uit de beslissing op bezwaar. In het verweerschrift wordt wel genoemd dat “de gerealiseerde transactie prijzen per vierkante meter van de referentie een goede indicatie geven over het waardeniveau van deze objecten in verhouding tot de gehanteerde waarde per vierkante meter van het belastingobject”, maar de rechtbank kan daaruit niet afleiden dat de onderbouwing van de waardering ook op de vergelijkingsmethode is gebaseerd. De rechtbank zal hier verder geen gevolgen aan verbinden omdat uit het voorgaande volgt dat de waardes van de objecten voldoende worden onderbouwd door de toegepaste huurwaardekapitalistatiemethode.

12. De stelling van eiseres dat het niet ontvangen van de splitsingsbrief, wat daar verder ook van zij, moet leiden tot een gegrondverklaring van het beroep volgt de rechtbank niet. In de onderhavige zaak is op 25 september 2019 een splitsingsbrief gestuurd naar de gemachtigde van eiseres. In die brief zijn de verschillende zaaknummers genoemd. Eiseres is vervolgens voor al deze zaken uitgenodigd op zitting. De verwijzing van eiseres naar een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 21 juli 2020 kan haar niet baten, omdat deze zaak over een geheel ander onderwerp gaat; namelijk de vraag of het niet tijdig betalen van het griffierecht verschoonbaar moest worden geacht. Gesteld noch gebleken is verder dat de gemachtigde van eiseres zich niet heeft kunnen voorbereiden op de zitting in het geval dat de stelling gevolgd zou moeten worden dat de splitsingsbrief niet is ontvangen.