Rechtbank Midden-Nederland, 30-10-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:4926, 20/2481
Rechtbank Midden-Nederland, 30-10-2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:4926, 20/2481
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Midden-Nederland
- Datum uitspraak
- 30 oktober 2020
- Datum publicatie
- 30 juli 2021
- ECLI
- ECLI:NL:RBMNE:2020:4926
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHARL:2022:1282, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 20/2481
Inhoudsindicatie
woz
Uitspraak
Bestuursrecht
enkelvoudige kamer
nummer UTR 20/2481
in het geding tussen:
gemachtigde: D.A.N. Bartels
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder,
vertegenwoordigd door R. Janmaat, tot bijstand vergezeld door [naam]
inzake de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 281.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerende zaakbelasting van de gemeente Utrecht (de aanslag).
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank.
Bij uitspraak van18 april 2018, nr. UTR 18/134, heeft de rechtbank met toepassing van artikel 8:54 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) het beroep ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen deze uitspraak verzet gedaan. Bij uitspraak van 1 augustus 2018, nr. UTR 18/134-V heeft de rechtbank het verzet gegrond verklaard.
Bij uitspraak van 31 oktober 2018, nr. UTR 18/134, heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de onder 1.5. genoemde uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Bij uitspraak van 28 januari 2020, nr. 18/01406, heeft Hof Arnhem-Leeuwarden de uitspraak van de rechtbank vernietigd en de zaak teruggewezen naar de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep behandeld op de onlinezitting van 23 september 2020.
Feiten
Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in of rond 1924 gebouwde tussenwoning, gelegen in wijk [woonwijk] . De woning staat op een kavel van 69 m2 en heeft een gebruiksoppervlak van 129 m2.
Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, als bijlage bij het verweerschrift een door [naam] op 9 maart 2018 opgesteld overzicht overgelegd dat bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens, waarvan één betrekking heeft op de woning en de andere drie betrekking hebben op woningen die naar de opvatting van de verweerder met de woning vergelijkbaar zijn. De (kwantitatieve) gegevens die in het overzicht zijn gebruikt bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn hierna opgenomen in een matrix (de matrix). Onder de matrix is de aanvullende informatie opgenomen, die verweerder in het door hem overgelegde overzicht heeft gegeven op de gegevens in de matrix, alsook enkele door de rechtbank toegevoegde toelichtende opmerkingen.
Matrix
|
woning |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
|
|
WOZ-waarde (€) |
281.000 |
-- |
-- |
-- |
|
Koopsom (€) |
-- |
312.000 |
325.000 |
331.000 |
|
Gecorrigeerde koop- som (€) |
-- |
304.000 |
325.000 |
321.000 |
|
Kavelgrootte ( m2) |
69 |
68 |
66 |
87 |
|
Deelwaarde grond (€) |
58.650 |
40.800 |
39.600 |
52.200 |
|
Deelwaarde woning ‘sec’ (€) |
222.350 |
263.200 |
285.400 |
268.800 |
|
Gebruiksoppervlak van de woning ‘sec’ (m2) |
129 |
90 |
90 |
104 |
|
Rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van de woning ‘sec’ (€) |
1.724 |
2.924 |
3.171 |
2.585 |
Aanvullende informatie
|
woning |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
|
|
Verkoopdatum |
-- |
26 mei 2016 |
25 november 2015 |
14 juli 2016 |
|
Soort object |
Tussenwoning |
Tussenwoning |
Tussenwoning |
Hoekwoning |
|
Locatie |
[woonwijk] |
[woonwijk] |
[woonwijk] |
[woonwijk] |
|
Ligging |
In rustige straat in woonwijk |
In rustige straat in woonwijk |
In rustige straat in woonwijk |
In rustige straat in woonwijk |
|
uitstraling/type |
voldoende |
normaal |
Normaal |
normaal |
|
bouwjaar (ca.) |
1904 |
1904 |
1904 |
1904 |
|
bouwkundige kwaliteit |
voldoende |
voldoende |
Voldoende |
voldoende |
|
staat van onderhoud |
voldoende |
goed |
Goed |
voldoende |
Toelichtende opmerkingen
De “woning sec” is de woning zonder de grond.
Verweerder heeft in het door hem verstrekte overzicht voor de grond geen rekenprijzen per m2 vermeld. Indien de door verweerder geschatte deelwaarde van de grond gedeeld wordt door het aantal m2 kaveloppervlak is de rekenprijs van de grond voor de woning € 850 en voor elk van de vergelijkingsobjecten € 600. Bij brief van 18 oktober 2018 heeft verweerder alsnog het standpunt ingenomen dat de rekenprijs per m2 van de grond voor de woning op € 600 dient te worden bepaald. Dit leidt tot verlaging van de in de matrix vermelde deelwaarde van de grond van € 58.650 tot € 41.400. In de door verweerder gebruikte rekenmethodiek wordt deze verlaging van de deelwaarde van de grond gecompenseerd met een even grote verhoging van de deelwaarde van de woning ‘sec’, die daarmee op 239.600 komt. Hiervan uitgaande komt verweerder tot een rekenprijs per m2 gebruiksoppervlak van de woning ‘sec’ van € 1.857.
Geschil en standpunten van partijen
In geschil is of de door verweerder vastgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Bij brief van 17 juli 2020, welke brief ook in de andere zeven op de zitting van 23 september 2020 behandelde zaken is ingediend, heeft gemachtigde vragen gesteld, inlichtingen en bescheiden gevorderd, standpunten ingenomen en omstandigheden genoemd. Ter zitting heeft gemachtigde verklaard dat hij deze brief in deze zaak alsnog intrekt.
Eiser stelt zich op het standpunt dat de nader vastgestelde waarde van € 281.000 dient te worden verlaagd tot € 231.000. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de nader vastgestelde waarde van € 281.000 niet te hoog is. Voor de onderbouwing van deze standpunten verwijst de rechtbank naar de stukken van het geding.